НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

26 октября, 06:07

Важно обеспечить докризисный объем предложения

21 декабря 2009 в 07:00
3 559

Важно обеспечить докризисный объем предложения

На ежегодном Съезде строителей Петербурга много говорилось об антикризисных мерах, предпринятых городом, о текущей ситуации на рынке и проблемах застройщиков. Однако конкретных предложений, как жить дальше, прозвучало мало. О том, как вернуть рынку объемы, а покупателям — возможность выбора, мы спросили у президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского.

Тиктинский Эдуард Саульевич
Тиктинский Эдуард Саульевич
президент
Группа RBI

На ежегодном Съезде строителей Петербурга много говорилось об антикризисных мерах, предпринятых городом, о текущей ситуации на рынке и проблемах застройщиков. Однако конкретных предложений, как жить дальше, прозвучало мало. О том, как вернуть рынку объемы, а покупателям — возможность выбора, мы спросили у президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского.

– Эдуард Саульевич, помогли ли антикризисные меры, предложенные администрацией?

– Петербург — один из первых городов, где власти приняли оперативные меры поддержки стройкомплекса. Строители смогли более спокойно спланировать работу в кризисных условиях. Сейчас ситуация на рынке относительно стабилизировалась. Компании адаптировались к новым условиям, спрос растет с третьего квартала 2009 года, и эта тенденция сохранится и в 2010-м. У застройщиков, которым доверяют покупатели, и у которых квартиры покупают, увеличиваются цены.

– Какие теперь задачи стоят перед отраслью и городом?

– Ключевым вопросом станет обеспечение докризисного объема предложения. Запуск новых проектов за последний год сократился в шесть раз. Острый дефицит ликвидного жилья мы почувствуем уже в 2010 году.

Основной вопрос, на мой взгляд, которым нужно заняться, — стимулирование внутренний спрос, что благотворно скажется на сопредельных отраслях экономики. Неоднократно обсуждалась возможность дотации процентной ставки по ипотеке, но конкретных решений, к сожалению, не принято.

Необходимо рассчитать комплексный экономический эффект от активизации строительной отрасли и затраты государства на дотации по кредитам, чтобы обеспечить годовые ставки на уровне 10%. При положительном решении важно выработать простой механизм дотации, позволяющий любому человеку купить квартиру по реальной рыночной стоимости. Каналом распределения дотаций могли бы стать банки, которые открывают кредитные лимиты застройщикам и у которых есть ипотечные программы по их объектам. Кроме того, стоит законодательно утвердить ипотечные стандарты. Например, ограничить размер кредита 70% от стоимости сделки. Это повысит ответственность заемщика.

– Государство уже предоставляет дотацию по автокредитам, но при этом устанавливает максимальную цену на машины. Не потребует ли власть жилье по 30 000 рублей за «квадрат»?

– Максимальную цену по автокредитам повысили, и в эту программу попали и многие иномарки, произведенные в России. Никто же не говорил, что такая-то машина должна стоить столько-то. Так и со строительством. Дотации должны распространяться в первую очередь на жилье массового спроса, которое граждане смогут купить по существующим ценам. В этом отношении у нас ситуация гораздо лучше, чем, например, в Америке, где пытаются заставить людей купить то, что им не нужно. У нас жилье востребовано, и надо дать возможность его приобрести.

– А застройщики смогут обеспечить возросший спрос достаточным предложением?

– Вопрос увеличения объемов первоочередной. Для их наращивания необходимо ускорить процедуры градостроительных согласований. Например, закон допускает подготовку градостроительных планов в виде отдельного документа, не входящего в состав проекта планировки. Разрешения на отклонения от предельных параметров и условно разрешенный вид использования также возможны без проекта планировки. Это ускорит подготовку бумаг.

В связи с изменением законодательства и принятием ПЗЗ мы потеряли год. Практически всем застройщикам пришлось в той или иной степени корректировать проекты. Задержка их реализации станет критичной уже в 2011 году. Город сам должен разрабатывать больше градостроительной документации, особенно для территорий, где планируется масштабное строительство.

Разработчик должен обладать информацией, и иметь механизм согласования между правообладателями участков вопросов размещения социальных объектов, мест для стоянок, объектов благоустройства. Он должен учитывать взаимное влияние объемно-пространственных решений проектов, получивших согласования, и знать о сокращении и установлении санитарно-защитных зон производств.

Во многих жилых или общественно-деловых зонах есть промышленные предприятия. Они ничего не делают, чтобы сократить санитарно-защитные зоны по границам своих участков. А значит, и застройка окрестных земель становится проблематичной. Необходимо доработать нормативную базу, прописав санкции за несвоевременное установление предприятиями СЗЗ в границах своих участков.

– А что делать с замороженными объектами?

– Если застройщик вынужден приостановить проекты, получившие разрешительную документацию, у него возникает соблазн продавать квартиры по заниженным ценам, но не расставаться с участками. Это колоссальный риск для дольщиков. Если компания торгует ниже себестоимости, по сути это финансовая пирамида. Правильнее было бы продать пятна по текущим рыночным ценам, а деньги направить на финансирование строящихся объектов. Обязать застройщика продать землю невозможно. Но у большинства из них есть обязательства перед городом. И город может влиять на компании, имеющие долги по инвестдоговорам.

Власти могут пойти навстречу застройщикам, которые готовы переуступить свои участки, и гарантировать ввод объектов и погашение обязательств перед бюджетом. Безусловно, очень сложно смириться с потерями, но нужно искать варианты, в том числе сотрудничать с компаниями, обладающими финансовым ресурсом для запуска новых строек. Кроме того, нельзя допускать продаж в домах, по которым нет разрешения на строительство. За этим надо жестко следить, и здесь позиция НП «Объединение строителей СПб» и власти едина.