НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объёма сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

23 октября, 11:04

Потребителей надо воспитывать

15 февраля 2010 в 07:00
3 831

Потребителей надо воспитывать

Петербургское подразделение скандинавского строительного холдинга NCC строит квартал «Шведская крона» — рядом с Удельным парком. В принципе, многие наши сограждане, поездившие по Европам, уже составили представление о шведской строительной манере: неброско, но надежно, функционально. Удастся ли шведам сохранить высокие строительные стандарты в наших непростых условиях? Об этом мы беседуем с генеральным директором компании «ЭнСиСи Недвижимость» Юусо Хиетаненом.

Хиетанен Юусо
Хиетанен Юусо
генеральный директор
Bonava

Петербургское подразделение скандинавского строительного холдинга NCC строит квартал «Шведская крона» — рядом с Удельным парком. В принципе, многие наши сограждане, поездившие по Европам, уже составили представление о шведской строительной манере: неброско, но надежно, функционально. Удастся ли шведам сохранить высокие строительные стандарты в наших непростых условиях? Об этом мы беседуем с генеральным директором компании «ЭнСиСи Недвижимость» Юусо Хиетаненом.

– Чем отличается представление о комфортном жилье в России и в Швеции?

– Мы надеемся, что благодаря нашему проекту в России и в Петербурге начнут понимать комфортное жилье так же, как мы понимаем его в Скандинавии. Это не просто жилье, в котором уютно жить. Это квартира, которую удобно выбирать, комфортно покупать и без хлопот можно обслуживать.

Пока такие представления здесь только формируются. У меня в отношении моего петербургского жилья не возникало ощущения комфорта — ни на этапе приобретения, ни сейчас, хотя я уже несколько лет живу в Петербурге. Начиная с договоров, которые были абсолютно непонятными, и кончая техническими моментами эксплуатации. В Скандинавии главный рычаг давления на фирмы — сам потребитель, и все компании знают тот уровень, ниже которого опускаться невозможно.

Когда я прихожу в офис строительной компании, я должен четко понимать, что мне пытаются продать, по какой цене и что она в себя включает. Понимать все условия договора, взаимные обязательства продавца и покупателя и точно знать тот день, когда я получу свою квартиру.

– Разница в уровне развития отечественного и скандинавского рынков очевидна. Но кстати: какова средняя норма прибыли у шведских строителей?

– Свои цифры мы раскрывать не можем, но можем обозначить свой подход. Мы рассчитываем на длительное присутствие на рынке и не заинтересованы в максимизации прибыли, не гонимся за сумасшедшей доходностью. Прибыль должна соответствовать целям компании на рынке на данный период.

– В одном из интервью вы сказали, что российский рынок еще несколько лет останется дефицитным. Что такое дефицит — недостаток площади на человека?

– Это не только дефицит площади. На рынке появляются все новые группы покупателей. Например, молодые люди, которые хотят жить отдельно. Значительная часть жилого фонда находится в плохом состоянии. Многие живут в коммунальных квартирах…

– Ну хорошо. В Петербурге — 28 кв.м на человека, в Швеции — 40-42, в Норвегии — 70. Означает ли это, что норвежская фирма, выходя на шведский рынок, будет говорить о дефиците?

– Да, показатели и в Норвегии, и в Германии выше, чем в Швеции. Но это лукавая цифра: в Норвегии очень много людей живет в частных домах. Сложно сказать, какая площадь оптимальна. Думаю, что с повышением жизненных стандартов люди будут хотеть больше, им будут требоваться все новые квадратные метры.

– Это как на ипотечном рынке США? Люди брали все новые кредиты, покупали все новые дома. Многие экономисты считают это одной из главных причин кризиса. Может, пора менять стандарты потребления?

– Я согласен. Невозможно все время наращивать количественные показатели. Если за один из ключевых принципов застройки принять энергоэффективность жилья — нельзя требовать механического увеличения ввода, увеличения размеров квартир. Еще несколько лет назад платежеспособным покупателям наши строители предлагали «двушки» в 150 кв.м. Это перебор. Это выброшенные материалы, лишние деньги, это просто не нужно.

– Считается, что российский рынок сильно бюрократизирован. Так ли это?

– Проблема в том, что старые нормы и правила непрозрачны, и самое страшное — их можно интерпретировать по-разному. Мы должны четко следовать законам. И мы сталкиваемся с тем, что есть нормы, которые противоречат друг другу. Например, в России признана только естественная вентиляция. Нормы диктуют: независимо от того, какая система установлена в конкретном доме, она должна работать как форточка. Устаревшая норма вызывает проблемы, не позволяет строить более энергоэффективное здание.

По СНиПам мы должны строить так, чтобы при возведении кирпичных фасадов в многоэтажнызх зданиях плита была выведена наружу, кирпичная кладка — поверх плиты. Это приводит к образованию «мостиков холода». В северных странах такую технологию применять запрещено.

Мы стараемся найти общее решение — с властями, с представителями экспертизы. Отстаиваем свои позиции.

– Президент Медведев недавно предложил применять в строительстве технологические нормы Евросоюза. Не опасаетесь субъективной трактовки теперь уже европейских норм?

– Опасаемся. Должно пройти время, пока эти нормы усвоятся, войдут в практику. Но проблему надо решать. И принятие стандартов и сертификации ЕС — это правильный путь. Как СМИ вы имеете возможность влиять на решения и действия власти…

– О нет. Реально — разве что на настроения и предпочтения потребителей. Хотя и это немало.

– Мы рассчитываем на поддержку СМИ, вместе с которыми сможем воспитывать потребителей. Вот люди въехали в новую квартиру. Мы проводим так называемую школу жилья: как использовать здание, как правильно пользоваться инженерными системами, как требовать с эксплуатационной компании качества услуг, за которые вы заплатили… В Швеции это работает, и здесь мы будем делать то же самое.

– Какие проблемы, связанные с 214-м законом, вызывают у вас наибольшее беспокойство?

– Первый вопрос — процедуры, связанные с регистрацией. Мы сейчас готовим пакет документов. Конечно, мы учитываем опыт тех, кто уже прошел этот путь. Но нам важен собственный опыт, важно понять, как себя вести в той или иной ситуации.

В целом мы считаем закон довольно удачным, он дает более надежную защиту потребителям. Мы надеемся, что со временем все строители будут использовать стандартный документ, в котором будут меняться только сроки и цена, но базовый договор будет единым. Как в Скандинавии.

– Закон предусматривает жесткие санкции за срыв сроков, а соблюдение их не всегда зависит от застройщиков…

– Это правда. Но девелоперы эти риски знают и свои прибыли рассчитывают с их учетом. Есть еще одна проблема: право продавать возникает только с получением разрешительных документов. Для компании, которая выходит на рынок с первым проектом, это сложно… Но с другой стороны — покупатели знают: застройщик работает четко по закону. Для них это важно. Это первый вопрос, который они задают.

– Можно ли говорить о том, что у нас складывается рынок покупателя?

– С начала кризиса мы наблюдаем, как покупатель все очевиднее занимает лидирующую позицию. И мы надеемся, что это сохранится и когда кризис закончится. Наши исследования подтверждают: потребитель требует больше. И качества, и соблюдения закона…

– Но сначала он требует скидки.

– Да, конечно. И это создает проблемы.

– Еще до кризиса мы фиксировали разницу в цене между надежными фирмами и теми, которые работают в рискованной зоне. И эта разница выросла за последние полтора года. Но такая тенденция работает лишь на спокойном рынке. И если случится локальный скачок…

– Да, краткосрочный ажиотаж — это возможно. Мы этого опасаемся. Для нас наилучший сценарий, когда рынок развивается спокойно. Мы обычная скандинавская компания, мы работаем просто. Перегрев рынка приведет к тому, что покупатель снова будет выбирать то, что дешевле. Даже если потом пожалеет. Мозг потребителя устроен так, что как только начинается ажиотаж — все красивые слова про надежность и качество из него улетают. Но мы верим в вариант поступательного, плавного развития. Сейчас власти у потребителей стало больше. Важно научиться ею пользоваться. Люди должны знать, что они имеют право требовать от застройщика.

Когда я сам подписывал договор на квартиру — я не должен был принять ни одного пункта! Там была такая странная схема… Но я все-таки подписал. И теперь я точно знаю, как не должно быть.

– А если бы вас обманули, когда вы покупали квартиру? Что бы вы стали делать?

– А меня и обманули! Немного, правда, но все же. Не хочу вдаваться о подробности. Но я рассказываю об этой ситуации своим друзьям и знакомым.

Реклама из уст в уста, как у вас говорят, «сарафанное радио» — самая надежная и эффективная.

На нашем сайте будет форум, и пользователи (дольщики) могут создать в нем собственный виртуальный кабинет. Мы будем вести переписку с гражданином, он будет видеть свою историю в проекте, к нему будет прикреплен личный менеджер — это обычная европейская практика.

– Лично для вас перевод в Россию был вызовом или ссылкой?

– Я сам хотел здесь работать. Это шаг вперед. В 90-х работа в Росси для зарубежных специалистов могла иметь некий привкус ссылки. Сейчас я считаю свой выбор большим преимуществом. Надеюсь, мои боссы тоже. Это новые горизонты, новые возможности для специалиста.

– Существуют национально окрашенные бренды. Шведская спичка, шведский социализм, Нобелевская премия… А есть такое понятие — шведское строительство?

– Я думаю, есть скандинавский подход к строительству. И в названии нашей фирмы — не страна, а сторона света: Nordic, Северная строительная компания. И где бы мы ни работали — на каждой площадке соблюдаются высокие корпоративные требования и стандарты.

– Почему в Швеции или в Норвегии нет всемирно известных архитекторов? Мешают развитые стандарты?

– У нас есть архитекторы, известные в узких кругах. Но все говорят про большие проекты в Дубаи, в Москве, в Лондоне. Наши здания такие… приземленные. В рамках скандинавского подхода архитектору трудно сделать себе имя.

В Скандинавии есть такое понятие — «архитектор-герой». Ему непременно нужно создать величественное творение. Наша цель — взять на работу специалиста, который создаст функциональное здание, не забывая об эстетике. Конечно, нужно стараться совместить красоту и оригинальность архитектуры — с функциональностью. Но это именно сплав, а не доминирование личного начала.

– В развитых странах переход жилищного рынка от дефицита к насыщению проходил через стадию производства массового, но низкокачественного жилья. У нас есть шансы миновать этот этап?

– Я боюсь этого — особенно принимая во внимание декларации власти о «приемлемых ценах», направленность на социальное жилье. Не исключено, что мы окажемся в новой волне тех же «хрущевок». Но можно по-другому расставить акценты. И почти за те же деньги строить не квадратные метры, а среду обитания высокого качества. Важно правильно поставить цель.

В Скандинавии знакомы с этой проблемой — в 1970-е, когда города резко стали укрупняться, был огромный скандал, связанный с низким качеством строительства. Почти во всех домах того периода были проблемы с водоснабжением. Ошибки на уровне проектов. Это был урок для всей строительной индустрии.

В конце 1980-х — начале 1990-х мощное движение за лучшее качество оздоровило рынок. Локомотивом выступили страховые компании. Договариваться было сложно, пришлось пожертвовать частью прибыли — но были выработаны высокие стандарты. И теперь приходится их придерживаться.

Досье «НП» Комплекс «Шведская крона»: 14 кирпично-монолитных корпусов (9-14 этажей) общей площадью порядка 60000 кв.м, рассчитанных на 900 квартир. Стоимость проекта — около 3 млрд рублей. В 2008 году объем продаж группы NCC превысил 6 млрд евро; персонал компании — 20000 сотрудников.