НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

21 мая, 13:06
17 ноября 2015 в 14:06

Наши люди не мечтают о жизни в небоскребах

Компания «УГМК-Холдинг» известна благодаря башне «Исеть», 209-метровому небоскребу, первому в «Екатеринбург-Сити». Он будет введен в эксплуатацию до конца года, а фирма займется превращением двух промышленных площадок Екатеринбурга в жилые кварталы.О том, почему кризис не заставил отказаться от этих планов, рассказывает Сергей Ерыпалов, директор по строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга».

Ерыпалов Сергей Евгеньевич
директор по строительству и инвестициям
УГМК-Холдинг

 Компания «УГМК-Холдинг» известна благодаря башне «Исеть», 209-метровому небоскребу, первому в «Екатеринбург-Сити». Он будет введен в эксплуатацию до конца года, а фирма займется превращением двух промышленных площадок Екатеринбурга в жилые кварталы. О том, почему кризис не заставил отказаться от этих планов, рассказывает Сергей Ерыпалов, директор по строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга».

— Обычно строительные подразделения крупных промышленных холдингов занимаются массовым жильем. Почему вы предпочитаете сложные и уникальные объекты?

— Наши специалисты занимались промышленным строительством на площадках Уральской горно-металлургической компании. Нарабатывали собственный опыт и общались с коллегами за рубежом. Уже в 2000‑х мы убедились, что можем возводить сложные объекты не только промышленного назначения. Построили Олимпийскую Малую ледовую арену в Сочи. Сейчас сооружаем гастрольный театр в Верхней Пышме. И могу вас уверить, что он хотя и меньше по размеру, чем вторая сцена Мариинского театра, однако по удобству, акустике, техническому оснащению не уступит ей. В Екатеринбурге мы работаем над многопрофильной больницей со сложным оборудованием. И охотно строим храмы — около 40 успели возвести в разных городах России.

— В проект «Екатеринбург-Сити» вы вошли еще до кризиса 2008 года, из-за которого «Исеть» превратилась из офисной высотки в жилую. Новый кризис — новая реконцепция?

— Нет. Проект французского архитектурного бюро Valode & Pistre, сделанный до 2008 года, был прекрасен, но экономику не учитывал. Закладывать в башню столько офисных помещений было недальновидно, кризис помог нам это понять. Новый проект немецкого архитектора Вернера Зобека более практичен. Кроме жилых апартаментов, сделанных по стандартам европейского премиум-класса (индивидуальные тепловые пункты, контроль микроклимата, центральное кондиционирование, система тонкой фильтрации воды, профессиональная консьерж-служба), мы добавили и другие функции. Например, зал для переговоров, бар-библиотеку. Самое важное для делового человека утром — свежий кофе и свежая газета.

— В 2000‑х любая высотка выглядела круто. Сейчас понятно, что небоскреб надо вписывать в город, чтобы он работал и оставался востребованным.

— Да. И урбанисты эту тему уже хорошо разработали и теоретически, и практически. Коммерческие функции в «Исети»: спортивно-оздоровительный центр, торговая галерея, кофейня-пекарня, детский клуб, тот же ресторан — рассчитаны не только на собственников апартаментов, но и на других горожан. Нам, конечно, пришлось продумать, как обеспечить приватность тем, кто будет жить в апартаментах. С другой стороны, мы немного раскрыли их пространство, построив переход из башни на второй этаж отеля Hyatt. Это тоже часть комплекса «Екатеринбург-Сити», и в нем человеку с деньгами есть чем заняться (развлечься, с кем-то встретиться и т. п.).

— Все апартаменты проданы?

— Заявок много. Но я думаю, что пик продаж случится летом следующего года, когда эксплуатация будет отработана во всех деталях.

Мы изучали своего покупателя, смотрели высотки в Москве, ездили за границу. Но апартаменты в «Исети» вряд ли станут для кого-то второй квартирой — рядом с офисом, где человек проводит пять дней в неделю, чтобы потом уехать к семье за город. Мы не в Лондоне. У нашего клиента совершенно другие требования к построению и обслуживанию этого пространства.

Покупатель в премиум-классе меньше зависит от колебаний экономической конъюнктуры, это правда. Но он редко приобретает квартиру на стадии строительства. В башне «Исеть» есть несколько готовых апартаментов с чистовой отделкой в стиле classic, modern и hi-tech. Покупатели интересуются видом из окна, смотрят сантехнику, трогают полы, оценивают дизайн и качество материалов. И спрашивают, когда можно будет заехать. Для них важны ресепшн, обученный персонал. Куда они будут ставить машину? Как будет организована охрана? Кто станет встречать владельца и его гостей? Все функции, обязательные для клубного дома, должны работать не в теории, а в реальности.

— А садовая аллея с местными фруктовыми деревьями при высотке? Вы сами это придумали или откуда-то привезли идею?

— На территории «Екатеринбург-Сити» есть четыре памятника деревянной архитектуры, включая дом известного в Екатеринбурге садовода и селекционера Дмитрия Казанцева. У меня сложилось впечатление, что яблоко Казанцева — это легенда, но для жителей она важна. Идея заключалась в том, чтобы с помощью селекционеров сохранить пять-шесть соток Казанцева в урбанистическом пространстве будущего Сити. Там планировалась пешеходная аллея. Если наряду с кленами ее будут окаймлять яблони, будет лучше для всех.

— Проект «Екатеринбург-Сити» включает еще три высотки. Следующим должен стать 33-этажный МФК DEMIDOV с конгресс-холлом. Вы будете переоценивать риски, пересматривать функционал, структуру финансирования?

— На прошлой неделе мы приостановили работу по этому проекту, чтобы обдумать заново концепцию. Уже виден резкий спад в ритейле, а у нас заложена большая торговая галерея. Видимо, придется вводить в проект больше развлечений, чтобы привлечь горожан. И не только кинотеатров, но и более серьезных мест вроде концертного зала. Чем больше функций, тем более востребовано здание. В случае с высоткой важна возможность трансформации пространства в зависимости от экономической ситуации и спроса. Это требует разделения вертикальных транспортных потоков на первом уровне небоскреба. Чем больше разделенных потоков, тем больше функций и возможностей для их комбинирования внутри здания.

Думаю, придется иначе сформировать общественные пространства. Над этим потрудилось немало зарубежных коллег. К сожалению, они не вполне понимают, что у нас восемь месяцев в году если не зима, то такая погода, когда хочется находиться под крышей.

Для нас также очевидно, что большинству русских людей не свойственно мечтать о жилье на высоте 100 метров. Такие есть, но не они определяют спрос.

Четыре башни на территории Сити все равно появятся. А вот как соединить и чем наполнить эти пространства — тема, требующая доработки.

Есть вопросы и к нашему партнеру — администрации Екатеринбурга, связанные с созданием инженерной и транспортной инфраструктуры, организацией транспортных потоков, совместным использованием объекта. В каком бы состоянии ни находилась экономика, в городе должны идти концерты и конгрессы.

— В жилом проекте на месте старинной мельницы Симанова-Макаровых вы тоже меняете концепцию?

— Нет необходимости. На квартиры в «Макаровском квартале» уже есть лист ожидания, в нем больше 280 заявок, а мы только выходим на площадку. Примеры комплексной застройки в центре Екатеринбурга единичны, два-три на весь город. А такое место вообще одно. Объектов промышленной архитектуры, которым больше ста лет, в Екатеринбурге очень мало. Мы решили целый комплекс вопросов с владельцами Мукомольного завода, чтобы вынести производство из центра и получить возможность здесь что-то построить. На это ушло около семи лет. Теперь в здании мельницы будут квартиры. Со стенами метровой толщины и окнами 2,5 м высотой.

— Лофты? В Екатеринбурге есть на них спрос?

— Нет. Наш покупатель экономически не готов к второй-третьей квартире. А основное жилье для семьи предполагает разделенное пространство. Лофт — интересный и красивый формат, но для большинства людей нефункциональный. Мы используем эффектную фактуру старых кирпичных стен, чугунных перил, лестниц, дополняя все это современным дизайном. И многие проявляют интерес к такому продукту.

К тому же мы знаем, как формируются и чем наполняются такие проекты в успешных странах, как должна быть организована территория. Знаем, как обеспечить безопасность пешеходов, доступность коммерческих функций на нижних этажах, приватность дворовых территорий, досуг детей. Внутри задуман центр детского творчества, по внешнему периметру — фитнес с бассейном, медицинский центр, ресторанчики, универсальный магазин. Есть общественное пространство на набережной (комплекс стоит на берегу городского пруда).

Ничего уникального, кроме небольшой теплицы, которую мы хотели бы построить в память о бывших хозяевах мельницы, разводивших цветы. Теплица есть в проекте, есть и избыток мощности по теплу.

— Это жилье тоже относится к премиум-классу?

— Только те квартиры, которые выходят на воду. Их меньше 10%. Все остальное — просто комфортабельное жилье по цене около 90 000 рублей за 1 кв.м.

— От создания района «Северная корона» вы тоже не отказываетесь?

— Мы надеемся до конца года получить разрешение на строительство и начать переговоры с другими девелоперами. Это проект комплексной застройки на 700 000 кв.м, из которых мы рассчитываем возвести своими силами не более 200 000. При этом мы разработали всю градостроительную документацию, правила застройки и дизайн-код, обязательные для всех участников строительства. Рынок Екатеринбурга поглощает в среднем 1 млн кв.м жилья в год. Думаю, можно рассчитывать на то, что в «Северной короне» будет продаваться ежегодно 150 000–200 000 метров. Это хорошо спроектированный район доступного жилья на месте тепличного комбината, для которого мы построили современные голландские теплицы в другом месте.

— В Европе считается, что социально однородные кварталы для богатых или для среднего класса не на пользу городской среде. Нужно общение, сотрудничество людей с разными доходами и статусом.

— Я отчасти согласен с этим. Но с учетом нашего жилищного законодательства социальное разделение пока неизбежно. Даже не по уровню дохода, а по уровню образования, жизненных целей, бытовых привычек. В домах со смешанным составом жильцов очень трудно принимать решения. Одним хочется сделать что-то для комфорта и красоты, другим это совсем не интересно.