Нужно держать двери в Россию открытыми

Новому руководству представительства РГУД в Москве и Московской области предстоит решить нелегкую задачу — увеличить вес и влияние Гильдии в регионе, где сосредоточен крупнейший финансовый и девелоперский бизнес и решаются вопросы, ключевые не только для рынка недвижимости, но и для всей экономики страны. С подробностями — Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, вице-президент и недавно назначенный полномочный представитель РГУД в столице.

— Московский рынок недвижимости действительно острее переживает кризис, чем региональные?

— Не буду скрывать, время тяжелое. Инвестиций в недвижимость в 2015 году оказалось еще меньше, чем в 2014‑м. С рынка уходят иностранные инвесторы, уменьшаются объемы строительства, заморожены некоторые проекты, растет число вакансий и падают ставки аренды на коммерческую недвижимость. Но в этом отношении рынок Москвы не отличается от общероссийского, он просто служит индикатором происходящих процессов.

Тем не менее жизнь продолжается. Москва по-прежнему является центром финансов и ведения крупного бизнеса. Сохраняется высокая активность застройщиков в жилом сегменте. Офисные и торговые проекты, которые были заложены ранее, выходят на рынок. В 2015 году началась жесткая конкуренция за арендаторов и покупателей. В этом есть положительный момент: объекты становятся более качественными, конкурентоспособными.

Видны большие усилия органов власти, причем не только федеральных, но и региональных, в поиске инструментов для поддержки ипотеки, упрощения процедур, связанных с согласованием проектов, внедрения схем ГЧП. Разумеется, есть законодательные акты, вызывающие много споров, например новые требования по страхованию гражданской ответственности строителей перед дольщиками.

— И каково на этом фоне настроение бизнеса?

— Оптимизм сохранять непросто. Но девелоперы, работающие с жильем, стараются не падать духом. В декабре некоторые показали довольно оптимистичные цифры: немного увеличилась покупательская активность, перестали падать, а кое-где даже приподнялись рублевые цены на жилье. Это кратковременная тенденция, роста рынка и тем более выхода из кризиса ждать не стоит. Но все-таки это помогло войти в 2016 год в бодром настроении.

Застройщики борются за концепцию жилого дома и квартала, появляются новые форматы, идеи по обустройству жилой среды. В эконом- и комфорт-классе акцент делается не только на рациональную квартирографию, как в предыдущий кризис, но и на то, как функционирует и выглядит территория у дома, как организованы стоянки, подъездные пути, озеленение, какие создаются сервисы для детей и социальные возможности для взрослых. В бизнес-классе больше внимания уделяется наполнению здания: дополнительным сервисам, инфраструктуре.

— То есть по качеству отскока назад не будет?

— Нет, конкуренция этого не позволит. Кризис подталкивает как раз к созданию более качественного продукта.

— Какие вопросы в деловой повестке РГУД?

— Бизнес волнует проблема финансирования. Диалог с банками не складывается, ставки очень высоки. Проектное финансирование остановлено. Между тем уже начатые проекты требуют кредитного капитала.

Важная проблема — дефолт, угрожающий некоторым компаниям. Они не в состоянии обслуживать полученные кредиты. Особенно сложно тем, кто занимал в валюте. Но если в 2008–2009 годах мы видели массовый переход залогов в собственность банков, то сегодня банки пересматривают договоренности, продлевают сроки, реструктурируют задолженность.

— Намучились с залогами и предпочитают сохранять заемщиков «живыми»?

— Да. В конце 2015 года мы провели мероприятие со Сбербанком, на котором топ-менеджеры заявили о готовности вести диалог. Им интересно, чтобы активы оставались в собственности заемщиков и приносили доход.

Проблема в том, что владельцы недвижимости находятся под двойным давлением — банка и арендаторов. Ведь договориться с кредитором во многих случаях невозможно без консенсуса с арендатором. Чтобы закрыть заем, нужны средства, а их источник — арендная плата. Особенно жестко идут переговоры в ритейле. Потребительский спрос падает, поэтому арендаторы магазинов настаивают на переходе от твердых ставок к расчетам в процентах с оборота. Но такая схема не дает банку никакой гарантии погашения кредита даже в реструктурированном виде. Надо смотреть, чем мы как профессиональное сообщество можем быть полезны. Например, были предложения организовать трехсторонние переговоры. Не исключаю, что в таком формате удастся кое-чего добиться.

Зато мы увидели в 2015 году крупные сделки build-to-suit в складском сегменте. Например, подписан контракт между PNK Group и «Детским миром» на строительство логистического терминала в Подмосковье. Это хорошая тенденция. Многие ритейлоры продолжают развиваться. О своих планах заявляют «Метро», «Леруа Мерлен», ИКЕА. Думаю, что сделки build-to-suit станут характерной приметой 2016-го. Безусловно, застройщикам придется поработать с экономикой таких проектов: крупный ритейл настаивает на низких арендных ставках, которые не обеспечивают застройщику необходимой окупаемости. Провозглашенный курс на импортозамещение и развитие собственных производств улучшил перспективы индустриальных парков. Но здесь успех сильно зависит от способности местных властей вести диалог, создавать общую инфраструктуру и привлекать резидентов.

В офисном сегменте появилось много работы для брокеров. Начались массовые переезды арендаторов. Кто-то уменьшает занимаемую площадь, кто-то, пользуясь моментом, перебирается в более качественный офис за меньшие деньги. Процент вакантных площадей на рынке огромен, и быстро их не заполнить даже при благоприятном развитии ситуации.

— Подозреваю, что быть полномочным представителем РГУД в Москве куда труднее, чем в Петербурге или в регионах. Как бы вы оценили авторитет и влияние РГУД в столице?

— Гильдия в Москве объединяет более 130 девелоперских, проектных, архитектурных, брокерских, консалтинговых и управляющих компаний. Около 30 новых членов пришли к нам в 2015 году. Но пока РГУД здесь не воспринимают как весомую, влиятельную организацию, четко и в полный голос заявляющую о своей позиции на рынке. Это проблема, ее предстоит решить.

Сделать это нелегко, потому что в столице бизнес-сообщество организовано несколько иначе, чем в Петербурге. Здесь очень много международных компаний, крупнейших застройщиков, которые сами по себе имеют немалый вес на рынке и вроде бы не слишком нуждаются в Гильдии. Важно понять, что сегодня РГУД может сделать для своих членов, чего они ожидают и на каких условиях готовы активно работать с нами. Мы изучаем этот вопрос, после чего наметим план и начнем делом доказывать полезность.

Но у РГУД в Москве есть сильные стороны. В частности, в Гильдии состоят известные на рынке фигуры. Еще одно преимущество — PROEstate, деловая программа которого становится лучше год от года, к тому же она ориентирована на практиков. В прошлом году мало было свободных мест в аудиториях, люди целые дни проводили на семинарах и «круглых столах». Значит, форум сделан интересно.

— В кризис усиливается потребность осмыслить происходящее, потолковать с коллегами.

— Да, в трудные времена необходимы встречи, обмен мнениями, качественное информационное поле. Каждый хочет понять, где мы находимся, куда движемся, какие остались перспективы и что об этом думают другие. Не менее важно общение с людьми, работающими в госструктурах, способных транслировать точку зрения, намерения и законодательные инициативы. От этого зависит, какие возможности возникнут для развития бизнеса, какие ниши откроются или закроются, будет ли сообщество готово какие-то решения исполнять, а какие-то оспаривать, пока они не обрели силу закона. В правительственных структурах тоже должны отчетливо видеть бизнес-среду и слышать ее голос.

Кризис — хорошее время для обучения. Вебинары, проведенные Гильдией в прошлом году, были очень популярны. Московское представительство планирует проводить обучающие сессии, конференции, вебинары для тех, кому необходимы специальные знания в правовой или технической областях. Хотелось бы расширить связи с RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), который не только устанавливает на рынке стандарты, аттестует специалистов, но и проводит уйму обучающих мероприятий.

Интересно установить контакты с ассоциациями, деловыми сообществами тех, кто работает на других рынках: в нефтяной и газовой промышленности, электронике, обрабатывающей промышленности. Рассказать, что мы умеем в области недвижимости, услышать их настроение, поискать в этой среде заказчиков и интересантов для наших проектов.

— А международные мероприятия?

— Участие в MIPIM, MAPIC пройдет в обычном формате, но наполнится новым смыслом. Сегодня, когда в Россию с большим трудом идут иностранные инвестиции, если идут вообще, особенно важно достойно представлять страну на международных форумах, приглашать представителей западных бизнес-элит, финансового мира. Необходимо, чтобы двери не закрывались, сохранять возможности для обмена опытом, поддерживать прежние связи.