Иногда отсутствие опыта помогает

Компания «КамаСтройИнвест» участвует в сохранении исторического наследия Казани и одновременно вносит в центр татарской столицы ноту современной архитектуры. О том, как меняется город и какие возможности предоставляют девелоперам власти Татарстана, рассказывает Делюс Сиразетдинов, генеральный директор «КамаСтройИнвеста».

— Что для компании главное: строительство жилья или приспособление старинных особняков под бизнес-центры и отели?

— Мы начинали с проектов жилой недвижимости для людей с высоким доходом. Это было вполне осмысленное решение, поскольку конкуренция в этом сегменте была относительно невелика. Первым проектом, для которого мы сами разработали концепцию, стал жилой дом бизнес-класса «Гринвич».

У нас тогда не было опыта в девелопменте. И это сыграло положительную роль. Если бы я с самого начала знал, какие сложности нас ждут, возможно, отказался бы от реализации проекта в таком виде. Для фасадов использовали четыре вида материалов: кирпич, стеклопанели, алюкобонд, архитектурный металл. Проектировщикам оказалось сложно соединить все это в рабочей документации. Они настаивали на упрощенных решениях, а мы возвращали их к первоначальному замыслу. В результате архитектурное решение на 95% воплотилось в жизнь. Проект стал финалистом федеральной премии Urban Awards 2014 в номинации «Лучший региональный жилой комплекс».

— В ваших проектах WHALE House, Rotterdam, Legato, «Красное яблоко» заметно влияние современной голландской архитектуры. Откуда это увлечение?

— Это не мое увлечение. Я по образованию финансист и не взялся бы принимать художественные решения. Изучая опыт разных бюро, мы познакомились с группой молодых ребят из студии Office DE. И хотя мы привлекаем к работе над концепциями и других архитекторов, 90% решений разработаны именно Office DE. Студия находится в Казани, ее сотрудники — люди энергичные и талантливые, много ездят по миру, изучают современную архитектуру, вдохновляются в том числе идеями голландцев.

— А как удалось убедить власти в том, что центру нужна современная архитектура?

— Сложностей с согласованием концепций не возникало ни разу. Прежде чем приступать к работе, мы обсуждаем с главным архитектором города все основные параметры. Потом предлагаем несколько вариантов.

Например, у WHALE House (комплекса апартаментов рядом с Казанским кремлем) сначала была совершенно другая концепция. Ее уже утвердили власти, когда оказалось, что в городе есть похожий объект. Поэтому мы решили полностью изменить стиль и предложили ту версию с белым, сложной формы фасадом, сбитым ритмом оконных проемов и открытой террасой на крыше, которая реализуется сейчас.

— Панорамные окна, террасы, эксплуатируемые кровли... Как восточный покупатель воспринимает такие элементы западного образа жизни? Вам приходится считаться с национальными традициями?

— Разочарую: из-за географического положения Казань часто воспринимают как восточный город, но он мало отличается от любого современного мегаполиса. Традиции сохранились в сфере гостеприимства и кулинарии. В градостроительстве национальные особенности не выражены ярко. Казанцы — люди современные, путешествующие, восприимчивые к новому. Они ощущают себя жителями третьей столицы России. После Универсиады и Чемпионата мира по водным видам спорта — еще и жителями спортивной столицы.

— Что в первую очередь привлекает покупателей: место, приватность территории, планировки, архитектура?

— Все началось с «Гринвича». Одной из «фишек» комплекса должны были стать красивые холлы. Когда мы выполнили точно по дизайн-проекту, клиенты убедились: мы делаем то, что обещаем.

Важный нюанс — обслуживание домов. Нужно содержать дворы, лестницы, подъезды так, чтобы можно было, не смущаясь, пригласить гостей любого ранга. Управление и эксплуатация коммерческой и жилой недвижимости — третье направление нашего бизнеса. Сначала управляющая компания создавалась не ради зарабатывания денег. Но теперь к нам обращаются собственники квартир в других жилых комплексах, чтобы мы взяли их на обслуживание.

— Состоятельный покупатель готов жить в центре, с его шумом, клубной жизнью, торговлей, высоким трафиком?

— Есть люди, которым нравится жить в тихой части центра, на закрытой территории. Кому-то ближе энергия и шум большого города. На мой взгляд, это зависит не от социального статуса или финансовой состоятельности, а от склада характера, возраста, семейного положения. В наших домах квартиры покупают довольно молодые люди — от 25 до 45 лет, семейные, с высоким достатком, чаще всего у них есть собственный бизнес.

— Таким людям удается объединиться в соседское сообщество? Они нуждаются в местах для общения, совместных праздниках?

— Мы стремимся создавать такие сообщества, но наши дома еще слишком молодые. «Гринвич» мы сдали в 2013 году, но полностью заселен он недавно, все делали ремонты. Что касается места для общения, то с этим в центре есть проблемы. Мало свободного пространства, придомовая территория едва-едва проходит по нормам, необходимым для устройства детских площадок, проезда. Поэтому в проектах WHALE House и Rotterdam мы предусмотрели эксплуатируемые кровли, чтобы летом было где поставить кофе-машину, провести время вместе, любуясь городом.

— Как вы поступаете с коммерческими помещениями на первых этажах?

— Мы их продаем. Первые этажи покупают преимущественно под торговлю. Мы, разумеется, смотрим на покупателя. Важно, чтобы не возникало шума, большого потока посетителей — того, что сопровождает торговлю в массовом сегменте. Но владелец дискаунтера и сам не захочет открывать магазин, например, в Rotterdam’е. Здесь нет его покупателя.

— Как родилась идея сделать реплику знаменитого Red Apple, свое собственное «Красное яблоко»?

— В 2011 году в нашей собственности оказались два смежных участка с разными видами разрешенного использования в Авиастроительном районе Казани. Чтобы пройти процедуру перевода, необходим был концепт жилого комплекса.

Проектировать в этом районе дорогое жилье не имело смысла. И мы для начала предложили довольно стандартный дом эконом-класса. Потом немного его улучшили, подтянув к комфорт-классу, но остались в той же ценовой категории. Расширили оконные проемы, поработали с дизайном фасадов, сделали двор, закрытый для машин и посторонних. Мы хотим еще установить на кровле солнечные батареи. В Казани этого еще никто не делал.

— Вас ждет маленькая война с монополистами…

— Надеюсь, что нет. Энергосбытовая компания выражает заинтересованность в передовом опыте.

###gallery###

— Что заставило вас участвовать в реконструкции исторического центра Казани?

— За два года до Универсиады возникла задача привести центр Казани в порядок. Власти провели несколько совещаний с представителями бизнеса, обратив внимание на некоторые объекты. Часть из них мы приобрели. Все активы находились в частной собственности. У нас не было времени торговаться, но никто из прежних владельцев не хотел сам заниматься реставрацией, поэтому продавали постройки относительно недорого. Роль города состояла в том, что охранные обязательства и разрешительная документация на проведение работ оформлялись исключительно быстро.

— Вы покупали памятники, не проводя исследований, не понимая, в каком они состоянии, во что обойдется их восстановление? А как же риски?

— Мы исходили из того, что в центре, который пока недооценен, не станет больше зданий и земли. Капитализация объектов будет расти. Даже если мы не сможем выгодно продать отреставрированные здания сейчас, через 5–10 лет сделаем это, покрыв и затраты, и инфляцию. Но три из десяти объектов уже реализовали, в том числе бизнес-центр на Большой Красной, в доме Токарева, памятнике конца XIX века. Этот дом нам удалось сохранить в виде, наиболее приближенном к первозданному.

— Прогноз оправдывается?

— Думаю, да. Одна из жемчужин Казани — Старая Татарская слобода. Здесь буквально за год развили туристическую инфраструктуру с прогулочными зонами, гостиницами. Небольшой отель Tatar Inn, который мы здесь построили, оказался вполне успешным. Здесь же, рядом с набережной озера Кабан, находится комплекс усадеб XIX века. Мы разместили в них офисы. Этот проект стал серебряным финалистом российского этапа FIABCI Prix d`Excellence 2015 в номинации «Наследие. Реставрация». И он стал для нас первым проектом такого типа. Мы, например, изобретали разные приемы, чтобы восстановить своды, утраченные на 70%. Я отдаю себе отчет, что это не реставрация в истинном смысле слова. Но кропотливые и затратные методы реставраторов подходят для музейных объектов. Привести в порядок центр, вернуть памятники в функциональное состояние — задача другого масштаба.

Досье

Инвестиционно-строительная компания «КамаСтройИнвест» (Казань) основана в 2006 году. До 2010 года оставалась компанией одного проекта — жилого дома на улице Фучика. После смены команды компания занялась строительством жилья бизнес- и премиум-класса с авторской архитектурой.