Процентная ставка — не самый важный момент для заемщика

Доходы россиян не растут, а по некоторым данным, даже снижаются. Кроме того, ужесточаются требования к заемщикам, кредиты дорожают как для населения, так и для застройщиков. Как изменится жизнь девелоперов на фоне этих тенденций, рассуждает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

– Ставки по кредитам растут, взять ссуду все сложнее. Как застройщики будут обходиться без ипотечных клиентов?

– Да, ставки растут, и, похоже, эта тенденция сохранится. Насчет доходов россиян думаю, что они находятся примерно на одном и том же уровне. Скорее, причина в инфляции, которая эти доходы сокращает.

Насчет доступности ипотеки в плане требований к заемщикам — не согласен, что кредиты стали менее доступными, по крайней мере, в последние полгода. Банки существенно эти требования не ужесточают. По нашим наблюдениям, да и представители банков это подтверждают, ставка по кредиту — не самый главный момент. Для заемщика важнее возможность в принципе взять ссуду, чтобы соблюдались формальные требования: размер первого взноса и доля от зарплаты, которую он может тратить на выплаты. Не у всех россиян «белые» доходы, которые они могут показать.

– Но для застройщиков‑то кредиты подорожают. Это скажется на земельном рынке?

– Подорожают. Но стоимость кредита для застройщика — тоже не решающий фактор. Важнее наличие платежеспособного спроса. За исключением отдельных компаний, которые имеют доступ к дешевым займам, застройщики кредитуются у населения, в этом и смысл долевого участия. Удорожание кредита для компании — дополнительная нагрузка, которая, скорее всего, через какое-то время ляжет и на плечи покупателя. Но участки впрок никто не покупает, землю приобретают под конкретный проект. Правда, с момента покупки до начала строительства может пройти не один год: получение разрешительной документации и т. д.

Подешевеет ли земля при увеличении стоимости кредитов, сказать нельзя, формирование цен на участки — очень тонкий рыночный механизм. Вот если упадет спрос на территории, то и цена будет падать. Но здесь опять же все зависит от спроса на жилье. Если он сохранится хотя бы на сегодняшнем уровне, земля не подешевеет. Если снизится, это приведет и к уменьшению числа приобретаемых наделов, и к снижению цен на них. Все остальное — косвенные вопросы, их степень влияния на рынок существенно ниже.

– Предпосылки для изменения спроса есть?

– Для нас 2014 год стал рекордным по числу продаж. В августе и сентябре ожидаем пиковых значений, на уровне начала года. Спрос весьма высокий, но он обусловлен нестабильностью прочих экономических институтов: банковской сферы, курсов валют, да и политической ситуацией. Эти факторы серьезно подогревают спрос, но сколько это продлится, сказать очень сложно. Запасы средств у граждан есть, и они продолжают их тратить на жилье.

Квартира воспринимается (в том числе) как средство сохранения капитала, в этом плане ситуация с начала года не поменялась. Денег немного, но люди стараются их потратить сейчас. Была некая стабилизация в мае-июне. Тогда и сезонный спад сказался, и доллар «откатился». Думаю, до конца года спрос сохранится и будет высоким.

– Стратегия продвижения проектов изменится? Может, дополнительные акции и скидки появятся?

– Спрос стал более сконцентрированным. В основном он приходится на крупные, надежные компании. Уже сейчас можно говорить о появлении различных акционных программ, в том числе и скидок. Застройщики будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками — а‑ля кредит на два-три года. Эти рассрочки будут более выгодны по стоимости, а может быть, даже бесплатными, но сроки, конечно, в разы короче. Сейчас рассрочку дают не все, и у большинства они процентные, зачастую с довольно большой ставкой.

– Нехватка средств скажется на социальной наполняемости проектов помимо обязательных школ и детских садов?

– Рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра. Этого требует основной объем потребительского спроса. Соответственно, застройщики должны предоставлять необходимые и достаточные функции — нормальное, качественное жилье, но без излишеств, за которые массовый покупатель заплатить не может. Сегодня основное конкурентное преимущество — цена. И это не новая тенденция, все началось еще в 2008 году.

Есть проекты, которые конкурируют качеством и насыщенностью инфраструктуры, дополнительными парковочными местами и т. д. Но они занимают свою нишу, которая составляет 10–15% от общего объема спроса. Конкуренция усиливается, уже и в проектах массового спроса компании привлекают покупателя качеством отделки мест общего пользования, интересными планировочными решениями и т. д. Они не столь серьезно влияют на себестоимость, здесь конкуренция сыграла на руку покупателям.

– То есть скоро в городе доступного жилья не останется?

– Квартиры в городе, безусловно, дороже, чем в области. Основной объем доступного жилья уже сместился в Ленобласть, и эта тенденция продолжает развиваться.

– В неспокойной ситуации граждане предпочитают объекты в высокой стадии готовности. Как это скажется на крупных проектах, где нужны большие вложения на начальном этапе?

– С этим тезисом согласен. Но сейчас введено обязательное страхование ответственности застройщика. При всех недоработках в итоге это неплохая мера, которая дает покупателю определенную уверенность. Но граждане, конечно, будут склоняться к покупке в готовом доме, а проектам на начальной стадии придется конкурировать ценой. Учитывая рост стоимости кредитов, это будет непросто.

– То есть новые крупные проекты выводиться не будут?

– Не думаю, что в ближайшие полгода компании изменят планы вывода на рынок новых проектов. Повторюсь: все зависит от спроса, готового жилья на всех не хватит, да оно и существенно дороже. Мы говорим про первое жилье, покупку которого люди не могут или не хотят откладывать. Если спрос будет снижаться, замедлятся темпы строительства. В больших проектах компании просто отложат вывод на рынок новых очередей.

Мнения экспертов

Александр Вахмистров, 
генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР»:

– Мы работаем в трех крупных регионах: Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Полугодовой отчет по натуральным показателям порадовал: во всех регионах мы выполняем и даже перевыполняем планы, поэтому рыночную ситуацию в целом оцениваем положительно.

Предложение незначительно превышает спрос, поэтому роста цен ожидать не стоит. Конечно, санкции и контрсанкции хотя напрямую и не относятся к строительству, но косвенно скажутся на потреблении, на доходах населения и на покупательской способности. Плохо, что немного выросла ставка Центробанка. Конечно, произошло это по объективной причине — надо сдержать инфляцию. Однако в целом это негативный момент для рынка ипотеки, который приведет к увеличению ставок.

Мы понимаем, что и в 2015‑м катаклизма не будет. Будущий год станет годом крупных компаний. Спрос на жилье есть, молодые семьи решают свои жилищные проблемы, растет рождаемость. Молодежь чувствует себя уверенно.

Константин Ковалев, 
первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Как правило, в условиях кризиса стоимость земельных активов снижается, а компании, у которых запасены впрок значительные земельные ресурсы, начинают их распродавать. Сегодня таких процессов на рынке не наблюдается. Может, это указывает на то, что кризиса нет?

Безусловно, в трудные времена застройщики вынуждены повышать маркетинговую активность. Но безосновательные скидки — не лучший инструмент для поддержания уровня продаж. Стоимость любого объекта должна соответствовать общей рыночной ситуации.

Я считаю, что основной риск, который встает сегодня перед покупателями, — это не завершение стройки в принципе, а соответствие реального продукта заявленному. Случается так, что готовый объект выглядит совсем не так привлекательно, как в рекламных материалах. В ситуации стагнации и падения рынка особенно тяжело приходится новым компаниям. Игроков, которые владеют серьезным портфелем реализованных проектов, качество строительства которых подтверждено временем, негативные тенденции затрагивают в меньшей степени.

Сергей Терентьев, 
руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– В данной ситуации преимущество будут иметь застройщики, имеющие минимальную долговую нагрузку. В краткосрочной перспективе изменение условий кредитования скажется в первую очередь на объектах коммерческой недвижимости. У крупных застройщиков в жилищном секторе, получающих средства от реализации квартир физическим лицам, мы не предполагаем существенных подвижек.

Сейчас наш земельный банк достаточен для возведения более 3,5 млн кв. м. При текущих объемах строительства нам хватит земли на семь-восемь лет. При этом мы постоянно рассматриваем новые участки под застройку и готовы приобретать интересные и перспективные пятна.

Стратегия продвижения проектов кардинально не изменится. Возможны всплески активности и проведение локальных акций, однако вся ценовая политика планируется заранее.

Наличие в составе проекта социальных и инфраструктурных объектов не только привлекает клиентов, но и в конечном счете выгодно и для девелоперов. Кроме того, существуют определенные градостроительные нормы, так что в этом плане все останется, как прежде. Уже сейчас во многих наших проектах КОТ есть корпуса, еще не выведенные в продажу, но уже строящиеся. Безусловно, это запас, который будет востребован в ближайшем будущем.

Лев Марголин, 
директор по строительству MirLand Development Corporation:

– Санкции напрямую повлияли на источники заимствования средств. Кредиты действительно станут дороже и для застройщиков, и для дольщиков. Это значит, что возможности девелоперов сокращаются, и они будут меньше думать о развитии. Количество потенциальных покупателей земли под застройку уменьшится, а значит, и участки должны дешеветь.

Стратегия продвижения проектов также должна измениться. На растущем рынке много работать не надо: если ты предлагаешь хороший товар, покупатели занимают к тебе очередь. Снижающийся рынок или даже стагнация заставляют искать другие приемы, чтобы привлечь клиентов. Старые добрые скидки и рассрочки никто не отменял — это прекрасный инструмент. Думаю, те застройщики, которым потребуется срочно привлечь средства, безусловно, придумают и новые приемы, чтобы продать свои квартиры.

Нам не приходится экономить на инфраструктурных объектах в комплексе: мы создали хороший товар, запустили уникальный проект, и не думаю, что придется придумывать что-то новое или от чего-то отказываться. Даже в этих условиях мы получаем кредитные средства, поэтому говорить о том, что новые очереди будут задерживаться, тоже не приходится.