Треть наших покупателей — те, кто сейчас продает свои студии

Лучше жить в трехэтажном доме, чем в двадцатитрехэтажном. Это банальность. Вроде утверждения, что «свобода лучше, чем несвобода». Малоэтажка — не панацея от кризиса, этот формат развивается медленно, преодолевая определенные трудности. Но все же он на подъеме. О специфических особенностях малоэтажной застройки, о том, на каких клиентов рассчитывают девелоперы, работающие в этой сфере, мы беседуем с Николаем Урусовым, исполнительным директором компании «Красная стрела».

– Как повлияют на рынок последние законодательные новшества, которые направлены на ужесточение условий по 214-ФЗ? На пользу они или во вред?

– Мы пока обсуждаем инициативы, заложенные в новую редакцию 214-ФЗ: требования к собственному капиталу, страхование, прозрачность и т. д. Здесь все неоднозначно, надо рассматривать каждую меру отдельно. Страхование ответственности перед дольщиками, которое действует с 1 января 2014 года, — это просто сбор 1–2% от стоимости каждого договора долевого участия. Ни одной выплаты по страховкам не было. И это настолько длительный процесс… Надо признать ущерб, выиграть суд… По факту это не страхование для повышения надежности, а просто система сбора денег. Прошел слух, что летом на базе нескольких крупных страховых компаний будет организовано общество перестрахования. И ЦБ ужесточает требования к страховщикам, работающим в «долевке». В результате мелкие и средние уйдут, тарифы повысятся.
Кроме того, страховые компании держат капиталы в банках, а с этим тоже все не очень благополучно: каждую неделю ЦБ отзывает по две-три лицензии. Если банк терпит крах — пропадают и страховые взносы, это же не вклады физических лиц, АСВ никому их не возместит.
Это, впрочем, относится не только к страховым взносам — компенсационные фонды СРО устроены ровно так же. Это сбор денег, которыми может пользоваться финансовая система.
В рамках 214-ФЗ страхование — отдельная тема, этот вариант дольщиков мало от чего защищает.
Вот инициатива по увеличению размера собственного капитала — весьма неплохая. Возможно, ее реализация создаст определенные сложности для некрупных строительных фирм, но в целом для рынка она, безусловно, полезна. В России очень много застройщиков с уставным капиталом в 10 000 рублей. Это стол и три стула, смешно. А ведь именно уставным капиталом общество отвечает по своим обязательствам в случае неприятностей. Я полагаю, порог для входа на рынок должен быть. Может быть, с дифференциацией в зависимости от региона. Для Петербурга, для Ленинградской области 5% от стоимости проекта — нормально.

– А в какой форме строители должны будут показывать свой капитал? Можно ли, например, предъявить имеющийся участок?

– Это пока нерешенный вопрос, его можно будет обсуждать, когда законодатели примут конкретную схему. Инициатива есть, механизма никто не видел.

– Возможно ли саморегулирование без действующего института репутации?

– Практически нет. Репутация застройщика устойчива, пока все хорошо. Как только начинаются трудности, если у компании нет ресурса, нет заранее выработанных планов выправления критических ситуаций — репутация рушится в один миг.

– И следующих покупателей это не настораживает? Или им деваться некуда?

– Это действительно интересно. На рынке полно компаний, о которых достоверно известно: у фирмы все плохо, во всех СМИ об этом уже написали. Но люди все равно продолжают нести туда деньги.
Понимаете, репутация — это ведь не известность. Если мы не ставим знак равенства между репутацией и ответственностью, говорить об этом бессмысленно. В строительстве это понятие должно включать в себя такой багаж: определенное число объектов, сданных в срок и без серьезных претензий к качеству.
Одна из проблем договора долевого участия — он очень общий. В нем мало конкретики. Дом должен быть с таким-то количеством квартир, квартира в целом должна выглядеть примерно так… И все! Подробного описания, в каком виде должна быть передана квартира, нет. Это оставляет уйму возможностей для манипуляций. Возможно, если на федеральном уровне будут приняты требования включать в договор более подробное описание, что-то изменится.

– Ваша компания начинала работать в Петербурге, потом переключилась на Москву и Подмосковье и вот — вернулась. Круг замкнулся. Почему в Петербурге вы начали с малоэтажки, с ЖК «Неоклассика»? Подвернулась такая земля или это сознательный выбор?

– Это действительно более сложный сегмент рынка, чем типовая многоэтажная застройка. Было несколько оснований. Во-первых, локация. Пушкинский район — это город, но с загородными особенностями. Рядом аэропорт, «Экспофорум». Главный козырь этого участка — он находится в границах проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах». Это все-таки 200 га малоэтажки, понятная «социалка». Известно, какие, где и когда будут сданы детские сады и школы, есть ясность с инженерным обеспечением и с улично-дорожной сетью. В рамках КОТ сняты или решены многие важные вопросы, которые осложняют развитие малоэтажных комплексов.
Кроме того, мы внимательно наблюдали за рынком. И примерно с 2010 года отмечаем бурное развитие такого формата, как студия. Студии заполонили рынок! Есть локации (Новое Девяткино, Каменка), где 70% жилья составляют студии и «единички». Очень много людей приобрели жилье, о котором они раньше мало что знали. ЛЭК вышел с «реалами» в начале «нулевых» — это был сильный ход, отдельное жилье за 10 000–12 000 долларов! Но это был все же именно специфический формат, а не основной вариант комплексной застройки.

– Вы считаете, что сейчас на рынке появляется локальный «пузырь»?

– Да, безусловно. В приобретении такого жилья заинтересованы разные категории граждан. Первая — инвесторы. Они покупали студии «стояками», целыми блоками для сдачи в аренду или перепродажи… Сегодня мы видим, что спрос на аренду упал, ставки снизились, а предложение, наоборот, возросло. Не везде, но вот в тех зонах, о которых я говорил, это очень заметно. Это транзитное жилье. Человек приехал, решил какие-то проблемы — и уезжает. Быстрая ротация. А чтобы продать, инвестору сегодня приходится устанавливать цену, близкую к той, по которой он покупал. Инвестиционная привлекательность сомнительна.
Вторая группа — это молодые семьи. Люди начали жить вместе, купили, что смогли, взяли ипотеку, выплачивают. И они понимают: для одного такое жилье, может быть, и неплохо. Но двоим жить практически невозможно. Они понимают, что студия — это фактически первый взнос в расчете на что-то более комфортное. А в Петербурге нормальная «единичка», в которой можно жить, — не дешевле 3,5 млн рублей. И люди начинают смотреть: а есть ли что-то более комфортное, чем студия, но по приемлемым ценам? И тут они натыкаются на малоэтажку, которая сейчас набирает обороты. В том числе — и на наш проект.

– То есть успех вашей «Неоклассики» будет зависеть (в том числе) от того, насколько успешно вашим клиентам удастся реализовать свои студии?

– Примерно треть наших покупателей — те, кто сейчас как раз и продает свои квартиры. Как правило, это студии в Славянке, Девяткино, Мурино. Поменьше из Кудрово, но тоже есть.

– Вы учитывали перепроизводство студий?

– Да, поэтому в нашем проекте их менее 10%. Причем студии у нас по 32 кв.м. Мы уверены, что в ближайшие три–пять лет популярность этого формата пойдет на убыль.
Районы, где преобладают студии, — это довольно специфическое и весьма печальное зрелище. Есть еще проблемы с обеспечением социальной и транспортной инфраструктурой, и такая квартирография их усугубляет.

– Но и ваших кварталах социальные проблемы еще далеко не решены.

– Получено разрешение на строительство детского садика, его будет возводить девелопер, который занимается развитием всей территории.

– А если не справится или затянет сроки?

– Запасной вариант — около 2000 кв.м коммерческих помещений, и часть мы предусмотрели как раз под помещение «для временного пребывания» детей. Полноценный садик во встройке обустраивать нельзя, но как промежуточный вариант, с прогулочной группой — вполне. Мы подстраховались.

– Как обстоят дела с транспортом?

– Завершается реконструкция Петербургского шоссе, шесть полос — это уже серьезно. Строится виадук над железнодорожной веткой, это избавит автомобилистов от стояния на переезде. Компания «Терминал-Ресурс» подписала соглашение с РЖД, и в 700 метрах от нашего комплекса появится железнодорожная станция. Срок реализации проекта — 2017 год. Это важно не только для нас: рядом на 97 га будет строиться комплекс, которым занимаются ВТБ и «Ленфильм». Метро не будет, мы не тешим себя иллюзиями. Но для наших покупателей собственная машина — опция хотя и важная, но не обязательная. Многое зависит от того, где расположена работа, где живут друзья и знакомые.

– Рядом с вами работают и другие застройщики…

– Да, и у всех проекты относятся, как и у нас, к комфорт-классу. Мы себя позиционируем как «комфорт плюс». По набору опций, по планировкам, если наш комплекс перенести в город — был бы бизнес-класс. Но локация не позволяет присвоить такую категорию.

– Как идет реализация жилья?

– На сегодня продано порядка 20% квартир, темпы реализации нас устраивают. Летом, возможно, будет некоторый спад, но в пределах нормы.