Я сам вырос в «хрущевке»…

Программа реновации «хрущевок» вызывает уйму эмоций. У этого проекта есть и сторонники, и противники. Компанию «СПб Реновация» упрекают в небрежении нуждами жителей, в увеличении плотности застройки… Однако оппоненты согласны в главном: с «хрущевками» что-то надо делать. Причем срочно. А конструктивные предложения — в дефиците… О плюсах и минусах программы мы беседуем с генеральным директором «СПб Реновации» Артуром Маркаряном.

– Рубль падает… Как это скажется на ваших проектах?

– Как правило, когда происходит ослабление валюты, люди, чтобы обезопасить накопления, вкладывают их в недвижимость. Вспомните историю предыдущих кризисов. Их предвестником (одним из симптомов) как раз становился рост цен на жилье. Нам это не нужно. Стабильная стоимость недвижимости — это стабильность цен на материалы, оплаты труда…

– При увеличивающихся объемах ввода?

– Покупательская способность растет. Предложение должно ей соответствовать. Именно это мы и видим.

– А с чего у нас растет покупательская способность?

– Доходы населения за последние 15 лет увеличились многократно. Это факт. Ипотека становится доступнее. Расширяется база — число людей, которые могут себе позволить покупку жилья.

Нам нужно строить 1 кв.м на каждого россиянина — это 143,5 млн кв.м в год. А мы еле-еле 60 млн строим. Кроме того, у нас средний показатель — 26 кв.м на человека. А для нормальной жизни нужно 40 кв.м!

В краткосрочной перспективе конкуренция будет обостряться. И она будет идти преимущественно в области качества — ценовая конкуренция ни к чему хорошему не приведет.

На случай падения спроса у нас, впрочем, есть сильное преимущество: все наши кварталы находятся в обжитых районах. А снижение спроса, полагаю, в первую очередь затронет проекты на выселках, там, где нет социальной среды.

– Вы в 2014 году выводите на рынок около 3500 квартир. А кроме этого будет еще и расселение?

– Да, расселение в эту цифру не входит. Мы построим больше квартир, чем пустим в продажу. Но и среди переселяемых есть те, кто покупает дополнительные «квадраты», увеличивает число комнат.

– У города есть еще свои планы в отношении вашей компании по строительству «социалки»?

– Мы будем строить такие объекты, город будет их у нас выкупать. Иной подход невозможен.

– Другие застройщики вынуждены строить детские сады и дарить городу.

– У них нет расселения…

– Значит, к вам будет дополнительное пристальное внимание: сколько квартир на рынке, сколько отдали под расселение…

– Любая компания может участвовать в реализации аналогичного проекта. Пока желающих не видно.

Я ведь сам вырос в «хрущевке». Мы себя чувствовали королями: как же, собственная трехкомнатная квартира, 36 «квадратов»...

– Я тоже. Но когда «хрущевки» были престижны, а мы с вами молоды, рынка жилья не было. А когда появился рынок, в начале 1990‑х, — «хрущевки» уже были в загоне. Что с этим можно сделать? Как изменить имидж территорий?

– Только через жилье другого уровня. Как только появятся вкрапления домов иного качества — изменится статус этих кварталов. Мы меняем морфологию застройки. Если сверху посмотреть — например, из самолета, заходящего на посадку… «Строчная» застройка где-нибудь на Костюшко — это же тюрьма! В лучшем случае — казарма. Стоят бараки в 25 метрах друг от друга.

– Как удастся преодолеть негатив, связанный с повышением плотности?

– Акции протеста возглавляют малокомпетентные люди. Будем доносить объективную информацию: что, где и когда будет. Одного из депутатов жители чуть не заклевали прямо на митинге: «Ты что, предлагаешь, чтобы мы все здесь остались жить? Ты предлагаешь этого не делать — а ЧТО делать?»

– Вы уже встречались с нереальными требованиями отдельных граждан при расселении?

– Конечно. Но у нас ведь большая «поляна», можем маневрировать, начать с другой площадки, если где-то не можем продвинуться. Ищем баланс.

– Почему вы привлекаете иностранных архитекторов? Что, наши не могут?

– У меня среди архитекторов много друзей, так что буду осторожен. Наша архитектурная школа пережила много сложных периодов, взлетов и падений. Та, которая формировалась в советское время, складывалась под сильным давлением индустриального строительства. Особенно в жилищном сегменте.

– Мы сейчас говорим об архитекторах или о тех, кто занимается градостроительным планированием?

– В урбанистике нам вообще нечем похвастаться. Например, построили город Тольятти. Огромные проспекты, об экономической целесообразности мало кто думал. Энергозатраты не считали. Мы стали заложниками политических решений…

Сейчас всем нравится, как организована жизнь в Европе. Там тоже были нюансы и перегибы, но это довольно быстро прошло.

Иностранцы — носители ценного опыта. В какой-то момент европейские (и американские) культура градостроительства и архитектура стали предметом экспорта. Ближний Восток застроили британцы и американцы. В Юго-Восточной Азии, Китае очень ощущается влияние французов, шведов, тех же англичан.

И молодые кадры вырастают под их влиянием.

А у нас — отсутствие конкуренции, порожденное некоторой закостенелостью архитектурного цеха. Яркие личности есть, но это, скорее, исключение, и им довольно сложно заявить о себе.

Второй важный момент — функциональность. И в этом аспекте европейская школа превосходит нашу. Они детально продумывают планировки, логистику; у них человек и его потребности поставлены во главу угла, они не связаны нашими ГОСТами, СНиПами и СанПиНами… Это проблема, но в этом и преимущество.

– Вы тоже считаете, что инсоляция должна быть товаром, а не нормативным требованием?

– Конечно! Мы в Швеции заговорили об этом — нас просто не поняли: «Ну, выходят окна на темную сторону — продаем дешевле. В чем проблема-то?»

И когда смотришь их решения — все настолько естественно и понятно, что задаешься вопросом, а почему, собственно, у нас так не делать. Хотя именно грамотных планировщиков у нас практически нет.

– Может, до поры просто спроса на такие решения не было?

– Мы считаем, что есть огромный пласт людей, которые просто не хотят и не будут покупать жилье, пока не найдут продукт, который их устраивает.

Сегодня мы видим на примере того же Колпино большой спрос со стороны местных жителей. Они готовы улучшать жилищные условия, не меняя места. И важно понять, что они вкладывают в понятие «улучшать». Мастер-план проекта делал Йоханесс Товатт, архитектуру — бюро «Семрен и Мэнссон».

Для нас важно, что сформировалась группа покупателей, которые предъявляют вполне европейские требования к жизненному пространству. У них есть впечатления от поездок в Европу. Их представления о комфортной жизни сформированы уже за рамками советского опыта.

– Начинается новый этап развития рынка? Допустим. Но вы в проекте уже четыре года. Потратили несколько миллиардов.

– Более шести миллиардов. Это средства учредителей и кредитные ресурсы, привлеченные после утверждения ППТ.

– И теперь риски, связанные с задержкой согласований, с протестами, активностью некоторых депутатов, — это уже не просто потерянное время, но и недополученные деньги.

– С одной стороны, да, а с другой — чем глубже мы забираемся в каждый локальный проект, тем очевиднее наши преимущества, тем надежнее приток средств от конечных покупателей.

– Какой уровень продаж обеспечит стабильность программы?

– Есть целевой объем: начиная с 2015‑го мы в год должны продавать примерно 400 000 кв. м. В этом году — 200 000–250 000.

– То есть вы претендуете на довольно заметный кусок рынка — более 10%, а в перспективе — на 15–18%. За счет чего?

– За счет всего! Давайте перечислим: качество планировочных решений, внешней среды (это очень важно, мы много в это вкладываем), строительства, а также инженерное наполнение, сжатые сроки и неукоснительное их соблюдение.

– Но насколько велика прослойка ваших потенциальных покупателей? Вот тех самых — с европейскими требованиями и определенным достатком?

– Точные цифры привести вряд ли можно. Но это довольно большой процент населения Петербурга. И эта группа растет. Все, что мы построим, составит до 10% петербургского жилого фонда. Конечно, это займет не два года и даже не пять лет. По некоторым площадкам мы уходим за горизонт 2025–2026 годов…

– За это время много чего может случиться…

– Да, но не думаю, что нас ждут глобальные проблемы. Если мы на практике докажем покупателю, что по соотношению «цена-качество» превосходим остальных (а именно так формулируется наша цель), все получится.

Мы должны давать то качество, которое человек не ожидает получить по данной цене. Во многих раскрученных проектах ситуация обратная.

– То есть вы делаете ставку на средний класс. И прогноз у вас оптимистичный.

– Да. Пройдите по нашему офису — это он и есть, средний класс.

– «Хрущевки» — проблема социальная. Сколько времени вы занимаетесь собственно стройкой, а сколько у вас занимают переговоры, решение социальных проблем, переговоры с градозащитниками и прочее?

– Пока «сопутствующие вопросы» съедают до 70% времени. И так и будет, мы это знали с самого начала и на это сознательно шли.

Специфика нашей ситуации в том, что все вынуждены принимать решения. Это относится не только к нам, но и к администрации, и к тем гражданам, которым предстоит переселяться. К чиновникам придут люди из соседнего дома со своими требованиями, к тому, кто не хочет переезжать, наведаются соседи: «Как же так? Нам нужно двигаться!»

– То есть вам придется объяснять (в том числе) повышение плотности. Насколько доступен западный опыт, голландский например? Как это объяснять на пальцах? Никто ведь не жил в Голландии. А для обычных горожан повышение плотности застройки — однозначный минус.

– Минус — на уровне размышлений, обмена мнениями. И, извините, журналистских стереотипов. А люди сегодня приобретают жилье в огромных муравейниках, в СПЧ… Это ведь фактически большинство покупок последних лет.

– Для таких проектов (и таких покупателей) главный критерий — цена.

– Хорошо. Возьмем какой-нибудь элитный проект в центре города. Дома стоят тесно, погулять негде, машину припарковать тоже… И люди платят большие деньги! Это иллюзия, что человека сильно затрагивает плотность проживания. Ему важно ощущать себя в дружелюбной среде.

Вопрос в насыщении пространства функциями. Если рядом есть все, что тебе нужно, если можно выйти просто прогуляться — это в корне меняет восприятие. И наоборот, в разреженной застройке приехал, поставил машину — и все, и боишься выйти из дому. Или не хочешь, потому что вокруг ничего нет. Надо исходить из того, что является реальной потребностью.

В нашей программе невозможно обойтись без увеличения плотности. Поэтому особенно важно не забивать все жилыми домами, а облагораживать территорию и так далее.

И не надо забывать, что более высокая плотность проживания означает и более высокий уровень безопасности.

Поймите: я вовсе не пытаюсь доказать, что плотность обязательно нужно поднять. Просто есть вещи, которые в повседневной жизни нас волнуют гораздо больше.

– По мере развития проекта и роста продаж, скорее всего, информационное давление на вас будет усиливаться. Вы к этому готовы?

– Мы мирные люди. Нам информационные войны не нужны. Будем решать проблемы по мере их возникновения.