Для устойчивого развития нужен индустриальный парк

Проекты комплексной жилой застройки вносят новые ноты в жизнь небольших городов. Администрация Свердловской области и строительная компания «Атомстройкомплекс» решили пойти дальше — полностью преобразить город-спутник Екатеринбурга Среднеуральск, изменить его облик и привычки обитателей, дать толчок промышленному развитию и частной предпринимательской инициативе. Подробности — в интервью с Виктором Ананьевым, директором по развитию компании «Атомстройкомплекс».

– Как родилась идея такого проекта и почему вы за него взялись?

– Идея комплексного развития Среднеуральска возникла из мысли о том, что хорошо бы вывести головной офис компании из центра Екатеринбурга. У него есть два существенных недостатка: тяжелая экологическая ситуация и транспортные пробки. Мы искали для офиса чистое место, где был бы парк, чтобы сотрудники могли гулять, заниматься спортом и жить поблизости.

Среднеуральск удачно расположен, всего в 16 км от Екатеринбурга, рядом красивый водоем, лес. Мы выбрали место для офиса, консолидировали участок площадью 100 га, перевели его в правильную градостроительную зону, внесли изменения в Правила землепользования и застройки, сделали ППТ и даже прошли публичные слушания. Офис и жилье (для сотрудников и в свободную продажу) — эту программу-минимум компания может выполнить без участия государства.

Но нам хотелось, чтобы жилая среда была более современной и удобной, чтобы жить и работать в Среднеуральске в ближайшие годы стало престижнее, чем в центре Екатеринбурга. Это заставило задуматься о более сложных вещах. Сейчас Среднеуральск — это малый город со всеми обычными проблемами: с ветхой инфраструктурой, отсутствием работы, большинство трудоспособных горожан ездит на заработки в Екатеринбург. Чтобы жители «старого» и «нового» Среднеуральска могли комфортно сосуществовать, надо менять постановку вопроса — нужна комплексная программа развития.

Городом, в котором проживает 100 000–150 000 человек, управлять непросто, тем более — заниматься его развитием. А в Среднеуральске всего 21 400 жителей.

В итоге совместно с муниципалитетом и правительством Свердловской области мы разработали программу «Новый Среднеуральск».

– Расскажите о ней подробнее.

– Программа утверждена администрацией города и проходит согласование с правительством области. К 2020 году население должно вырасти до 60 000 человек. Фактически появится новая административная единица «Большой Среднеуральск». Площадь жилого фонда увеличится с 576 000 до 1 145 000 кв. м. Мы рассчитываем, что улучшение среды обитания, появление новых торговых, развлекательных, досуговых центров изменит отношение горожан к собственной жизни, свободному времени и т. д.

Компания как основной инвестор отвечает за развитие, во‑первых, делового ядра в формате технопарка. Из 40 000 кв.м офисной недвижимости, которую мы рассчитываем построить, головной офис «Атомстройкомплекса» займет всего 15 000 кв. м. Остальное сдадим в аренду.

Желающих занять офис рядом с нами достаточно. В результате здесь будет работать около 4000 человек. Вместе с семьями — примерно 10 000 людей будет проживать вокруг делового центра. На 100 га запланировано 500 000 кв.м жилой застройки. Это будущий микрорайон «Южный берег», в нем будут строиться квартиры для сотрудников «Атомстройкомплекса» в рамках специальной корпоративной программы. Кроме того, мы уже ведем строительсво жилых микрорайонов «Пихтовый» и «Западный берег».

С точки зрения транспортной доступности Среднеуральск — это удаленный район мегаполиса. Но если екатеринбуржцы купят квартиры в Среднеуральске, а потом будут ездить в город на работу, они только усилят острую проблему маятниковой миграции. Надо сделать так, чтобы необходимость в поездках возникала лишь несколько раз в месяц: к друзьям, в оперный театр. А работа, пешие и велосипедные прогулки, покупки и походы в кино — все это происходило бы рядом с домом. Гарантией того, что город будет развиваться комплексно, должен стать индустриальный парк. Здесь нам потребуется поддержка государства.

– На каких условиях?

– На реализацию всей комплексной программы развития Среднеуральска государство выделяет около 15% от ее стоимости, которая превышает 52 млрд руб. В финансировании участвуют бюджеты всех уровней, включая федеральный. Эти 15% пойдут на строительство дорог, магистральных сетей, объектов социальной инфраструктуры. Индустриальный парк также должен стать нашим совместным проектом. Совместно со Свердловской областью мы создадим управляющую компанию, вложим средства в подготовку инженерной инфраструктуры для ИП и будем зарабатывать, сдавая производственные площади арендаторам.

– Не продавать участки, а сдавать готовые производственные корпуса?

– Часть площадей — под мелкие производства — мы построим заранее. Промышленные площади для более крупного бизнеса будем возводить, руководствуясь конкретным техническим заданием и учитывая технологические потребности, а затем сдадим их в аренду. Возможность выкупа объектов в собственность рассматривается. Всего в индустриальном парке «Исетский» можно построить 400 000 кв.м и разместить 25 предприятий. Земли для этого достаточно: под ИП отведено 73 га.

– У компании своя огромная производственная база. Эти мощности вы тоже переведете в индустриальный парк?

– Частично. Но стройкомплекс — это готовые заводы с оборудованием, нет смысла перемещать их. Кроме того, мы предполагаем разместить в ИП предприятия более наукоемкие, чем изготовление стройматериалов. Парк рассчитан на отрасли машиностроения, приборостроения. Но вот производство светопрозрачных конструкций мы, возможно, переведем туда.

– У всех ИП проблема привести на территорию достаточно мощностей. Нужны не только сети, но и головные источники. Как вы решили эту задачу?

– Это город энергетиков. Среднеуральская ГРЭС производит в разы больше, чем нужно Среднеуральску. Это один из основных поставщиков электричества и тепла в Екатеринбург. В 3 км от электростанции вопросов с энергией не возникает, это сильная сторона проекта.

– Каким образом формируется новая жилая среда и чем будущий Среднеуральск должен качественно отличаться от старого?

– Мы не стремимся создать жесткую городскую среду с плотностью застройки 18 000–20 000 кв.м на гектар. У нас заложено всего 6000 кв.м на 1 га, высотность — четыре-пять этажей, и квартальный тип застройки. Такие параметры комфортны для жизни, нет ощущения муравейника, но их достаточно, чтобы работали магазины, рестораны, появлялись места притяжения. То есть мы создаем именно городскую среду. Но природный ландшафт здесь настолько хорош, что важно ничего не испортить.

Жилой массив пересекает главный проспект, на который будут выходить помещения стрит-ритейла. Кроме того, спроектировано пешеходное кольцо. Дворы будут подняты на полтора метра относительно проезжей части, над ней предусмотрены мостики. Пешеход с коляской или велосипедист сможет совершить прогулку через весь микрорайон, не пересекаясь с автомобилями. Вокруг этого зеленого пешеходного маршрута мы располагаем социальную и спортивную инфраструктуру: детские студии, клубы, площадки для волейбола, баскетбола и настольного тенниса. Мы намерены реконструировать стадион «Энергетик», построить центр водных видов спорта.

В проекте есть и футбольное поле, вернее — целая тренировочная база. И поскольку один из этапов Чемпионата мира по футболу в 2018 году будет проходить в Екатеринбурге, а Среднеуральск находится близко к городу, мы хотим довести базу до такого уровня, чтобы одна из команд, участвующих в ЧМ, могла жить и тренироваться здесь.

– Кто занимался проектированием?

– В структуре компании есть проектное бюро, которое выполнило новый Генплан Среднеуральска. Но по многим вопросам нам помогали британские архитекторы. И, отдавая должное своим специалистам, я считаю, что без иностранных проектировщиков мы справились бы хуже. У них другая школа. Они проектируют города и кварталы исходя не из административной или экономической целесообразности, а из потребностей жителей, из ощущений человека, который находится на улице. Они намечают зеленые зоны, прогулочные маршруты, причем кольцевые предпочитают линейным. Для них комфорт пешехода и велосипедиста не менее важен, чем комфорт владельца автомашины.

По жилым кварталам выполнен эскизный проект, мастер-план, на его основе разработан и утвержден проект планировки территории. На первые кварталы проектная документация передана в экспертизу, мы в стадии рабочего проектирования.

– А реновация старой застройки разве не планируется? У вас не получится в результате «город контрастов»?

– Действительно, наши 100 га находятся на окраине Среднеуральска, это фактически гринфилд. Мы и сети прокладываем новые, тянем их в обход города, бурим свои скважины, хотя потом они будут интегрированы в общую водопроводную систему.

Среднеуральск застроен в основном послевоенными двухэтажками, хотя есть пяти- и девятиэтажные дома, возведенные относительно недавно. Есть один проект комплексного освоения территории внутри Среднеуральска, где планируется расселять бараки, — там действительно вопиюще заброшенная территория. Но других кварталов, которые надо было бы сносить целиком, нет. Нет промзон, которые пришлось бы выводить из центра.

Проблемы Среднеуральска мы планируем решать иначе. В одном месте появится небольшой торговый центр, в другом — школа. Сейчас мы обсуждаем с мэрией строительство на въезде высотного по местным меркам 15‑этажного здания — чтобы было понятно: люди въезжают именно в город. Надо просто локально улучшать среду. И я уверен: когда наши планы будут реализованы, трудовая и предпринимательская активность в городе оживет, и рост пойдет естественным образом. Появится спрос, а значит, и торговля, через несколько лет город заживет интенсивной жизнью.

– В программе комплексного развития — новые школа, гимназия, поликлиника и реабилитационный центр, детские сады суммарно на 1300 мест, капитальный ремонт старой школы и поликлиники. Все это — на деньги государства или вы тоже участвуете?

– Задуман даже студенческий городок для филиала университета. Проектную документацию разрабатывает застройщик, то есть мы. Но когда есть проект и комплексная программа развития, бюджетные деньги на строительство социальных объектов в Свердловской области, как правило, удается найти.