НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 17:41
30 мая 2016 в 04:05

Мы исходим из пессимистичных сценариев

В ГК «УНИСТО Петросталь», планируя бизнес, всегда просчитывают пессимистичные варианты развития событий. Тем не менее компания более чем вдвое расширила проект в Аннино, а также уверена в полной загрузке нового железобетонного производства. О том, как застройщикам предстоит приспосабливаться к новым градостроительным правилам в Ленинградской области и чего ждать от рынка, рассуждает генеральный директор ГК Арсений Васильев.

Васильев Арсений Владимирович
генеральный директор
ГК УНИСТО Петросталь

В ГК «УНИСТО Петросталь», планируя бизнес, всегда просчитывают пессимистичные варианты развития событий. Тем не менее компания более чем вдвое расширила проект в Аннино, а также уверена в полной загрузке нового железобетонного производства. О том, как застройщикам предстоит приспосабливаться к новым градостроительным правилам в Ленинградской области и чего ждать от рынка, рассуждает генеральный директор ГК Арсений Васильев.

– На строительном рынке Ленобласти вводятся новые правила. Как вы относитесь к программе «Светофор» и как она скажется на отрасли?

– Определенная логика в действиях областного правительства есть, и она понятна. Правила работы ужесточаются, строительное сообщество принимает это. В конце концов, власть преследует две цели. Во-первых, создание комфортной среды для жителей. С этим строители не спорят и никогда и не спорили. Во-вторых, сохранение инвестиционно-строительной деятельности в регионе. Эти цели в программе «Светофор» могут быть достигнуты.
Такой оптимизм вызван конструктивным подходом администрации к решению спорных вопросов. Инициативы и новые нормы открыто обсуждаются со строительным сообществом. Это не формальная процедура, к нашему мнению прислушиваются. Не менее важная деталь: изменение правил коснется только новых проектов.
Понятно, что новый порядок должен быть изложен в конкретных документах, а их окончательной редакции мы пока не видели. Это серьезная работа, и здесь более важен вектор, а не срок подписания бумаг. Но то, что мы знаем о предстоящих переменах заранее, позволяет нам нормально работать, а не замереть в ожидании неизвестно чего. Мы можем подготовиться, учесть изменения при разработке проектной и разрешительной документации, расчетов экономических показателей проекта.
А обсуждение деталей все еще продолжается. И в первую очередь это касается окончательной границы между «красной» и «желтой» зонами: успешная реализация некоторых проектов, состав рисков в них полностью зависят от того, в какой зоне они окажутся.

– Где точка невозврата? Какие проекты пойдут по старым правилам, а какие уже по новым?

– Прежде всего в программе речь идет о строительстве социальных объектов и объектов инфраструктуры. Здесь такой точкой будут уже подписанные застройщиком и Ленобластью соглашения о строительстве и дальнейшем выкупе этого имущества.

– На новые проекты будут распространяться и гораздо более жесткие ограничения по высоте…

– При обсуждении высотности в «красной» зоне чиновники и застройщики пришли к более или менее общему мнению: там, где уже есть сложившая высотная застройка, принципиально понижать проекты нецелесообразно. Получим всеми нелюбимую «гребенку». Локальное увеличение до 16–18 этажей позволит создавать доминанты, мы сохраним более интересную архитектуру. Это, кстати, расширяет возможности создания более комфортной среды. Например, можно понижать высоту по мере приближения к школе или к спортивным объектам.
Ключевое ограничение — плотность застройки, которая не может увеличиваться. Так что мы говорим исключительно о разновысотной архитектуре. В принципе, 12-этажный дом — довольно комфортная для строителей единица, позволяющая легко организовать работы и уложиться в действующие нормы по плотности. Понятно, что небоскребы на областных землях, пусть и прилегающих к мегаполису, выглядят не всегда уместно. Но надо понимать, что высотки при сохранении плотности позволяют использовать меньше площади под жилую застройку, но больше под те же зеленые насаждения, общественные зоны, скверы, детские площадки и т. д. Так что тотальное ограничение и занижение этажности не всегда уместны.

– Насколько больно ударит по экономике проектов изменение правил выкупа «социалки»?

– Главное, что сохраняется схема с использованием денег, которые застройщик выплатил в качестве налогов, для выкупа таких объектов. Это все же позволит смягчить удар по себестоимости.
Необходимо учитывать, что нам важна не только себестоимость, хотя строители, безусловно, борются за эффективность проектов и снижение издержек. Не менее значим уровень рыночных цен и спроса. Надо не просто понимать, как изменится себестоимость, но и иметь возможность заранее просчитать экономику проекта. Так что больно или нет, но мы должны учитывать и то, за сколько свой продукт сможем продать.
Считать мы более или менее научились. Безусловно, себестоимость вырастет процентов на десять. Но это не главное при принятии решения, строить или нет очередной дом или квартал.

– Тогда каков ваш прогноз на ближайшие годы?

– Предсказывать развитие безумно трудно, многое зависит от макроэкономики, а она, в свою очередь, — от стоимости нефти и от политики. Мы предпочитаем пессимистичные сценарии. Мы верим в лучшее, но готовимся к худшему. Поэтому считаем, что с точки зрения цен и потребительского спроса ситуация принципиально не улучшится как минимум два года. Показатели (прежде всего по спросу) будут находиться на относительно низком уровне и продолжат плавно снижаться. Собственно, так и происходит последнюю пару лет.

– А как же рекордные объемы ввода и продаж в 2015 году?

– Это отдельные всплески. Например, обсуждение, продлевать или нет программу господдержки ипотеки, привело к росту числа желающих воспользоваться ускользающим шансом на дешевый кредит. Или какие-то другие локальные события, например волатильность валютного курса либо что-то еще, провоцировали волну активности, повышенного интереса к покупке жилья. Но общая тенденция спада очевидна. Такие параметры мы и закладываем в наши прогнозы. Если будет лучше — замечательно, но мы готовимся к снижению спроса в нашем секторе рынка.

– Как к такому можно приготовиться?

– Тщательно оценивать инвестиционные программы и возможности для расширения деятельности, оценивать эффективность запуска новых проектов, новых вложений. Внимательнее выбирать площадки.

– Будете разбивать проекты на более мелкие очереди или переносить сроки реализации?

– Деление на мелкие очереди не рассматриваем. На сроки, безусловно, смотрим очень внимательно: оцениваем, надо ли их переносить. Подчеркну: речь идет о проектах или корпусах, где продажи еще не начинались. Пока конкретных решений мы не приняли. Строительство — очень инертная отрасль, и долгое время многое держалось на уже начатых проектах, осуществленных вложениях, накопленных запасах. Сейчас эта «подушка» на глазах утончается. Ответственные компании прогнозировали такую ситуацию и серьезные потрясения вряд ли испытают. Но определенный процент строителей входит в зону турбулентности с проеденными запасами. Не исключено, что им придется завершать свою деятельность. В острой фазе это обернется банкротствами, в спокойной — распродажей проектов.

– Как окупается ваше новое железобетонное производство?

– Глобально планы мы не пересматриваем. Мы рассчитывали и сейчас рассчитываем до 70% мощностей завода загрузить собственными заказами. Серьезно над этим трудимся, прежде всего в организационном плане. Первый дом полностью из деталей, произведенных на нашем заводе, начнем возводить этим летом. Такие домокомплекты будут использоваться в комплексах «Аннинский парк» и «Чудеса света».
Сторонние заказчики знакомятся с качеством нашей продукции и возможностями производства, остаются довольны и расширяют объемы заказов. Так что, как и планировали, полную загрузку производства (примерно 120 000 кв.м жилья ежегодно) мы обеспечим в течение года. Опять-таки — с учетом нашего прогнозного пессимизма.

– Областной Градсовет одобрил единый проект планировки двух участков в Аннинском сельском поселении, на одном из которых вы строите «Аннинский парк». Ваш проект расширился?

– Проект мы начали довольно давно, но к активной стадии строительства перешли отнюдь не сразу. Накопили в том числе и опыт продаж. Поняли, что проект пользуется активным спросом. Уровень интереса покупателей соответствует нашим планам. Коллеги и соседи — «СВП Групп» — оценили наш комплекс и посчитали, что выдумывать что-то принципиально другое нет смысла. Кроме того, объединение участков позволяет более гармонично решить вопрос с социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Мы быстро нашли общий язык, и партнеры переуступили нам свой участок на взаимно выгодных условиях. Ждем утверждения нового проекта планировки.

– Насколько вырос проект?

– Изначально мы рассчитывали примерно на 95 000 кв.м. Теперь здесь запланировано около 230 000 кв.м жилья. Эти цифры будут уточняться в ходе проектирования.
Один корпус уже введен, второй — в процессе сдачи в эксплуатацию, еще один строится. Приводим в порядок подъездную дорогу, приступаем к возведению следующего дома с пристроенным детским садиком. В этом проекте мы планируем вводить около 30 000 кв.м в год.

– Рядом должна появиться новая автомагистраль — объезд Красного Села. Как это скажется на вашем проекте?

– Любая новая дорога в России, любые сто отремонтированных метров или расширение существующей улицы — это всегда плюс для окружающих и более отдаленных районов. И мы не исключение. В проекте выдержаны все требования, предусмотрены необходимые защитные зоны и отступы. Так что новая дорога комфорту жителей не повредит, зато появится возможность проще добираться до дома и до работы. Однако строительство этой дороги при существующих бюджетных проблемах — дело небыстрое.

– Насколько интересна застройщикам территория юго-западнее Петербурга: Новоселье, Аннино, Красное Село? Может ли она стать альтернативой Мурино или Кудрово?

– Рядом с Мурино и Кудрово есть метро. Это крайне важно для развития территорий. У этих зон есть свои пределы, и в течение ближайших двух лет мы к ним подойдем. Например, транспортная инфраструктура уже не выдерживает нагрузок, и очевидно, что через пару лет нас ждет коллапс. Решения есть, но успеют ли их реализовать за столь короткий срок — большой вопрос. Есть районы, которые ближе к нынешним или будущим станциям метро, чем юго-запад.
Но и Красносельское направление вполне перспективно. Нет метро, но добираться сюда на машине не только быстрее, но и проще — можно хотя бы прогнозировать, сколько это времени займет. Транспортная инфраструктура района активно развивается: уже упомянутый обход Красного Села, реконструкция Таллинского шоссе, планируемое строительство съезда на КАД. Складывается уникальная для Петербурга ситуация, когда темпы жилищного строительства на юго-западном направлении отстают от темпов развития транспортной инфраструктуры. В итоге у нас есть шанс избежать традиционных для комплексного освоения территорий транспортных проблем. Это особенно важно для застройщиков, поскольку транспортная инфраструктура — сфера ответственности администрации города и области.
Скорее всего, здесь не будет таких значительных объемов, как в Мурино и Новом Девяткино, но свои покупатели у проектов на этом направлении наверняка найдутся.