С правом на ошибку

«Случаи, когда арендаторы указывают неверные данные в документах на оплату арендных платежей, происходят довольно часто. Условно их можно разделить на следующие категории: оплата счета от имени другого лица, отсутствие указания на оплачиваемый период (или ошибка в этой графе), ошибки в реквизитах договора, отсутствие ссылки на договор, по которому производится оплата (например, указывается просто «оплата по договору»).

Оплата счета другим лицом — чаще всего не ошибка, а сознательное действие арендатора, как правило, связанное с тем, что денег на его счете нет, а обязательства исполнять надо. В соответствии со ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять платеж, предложенный за должника третьим лицом, если арендатор предоставит арендодателю письмо в адрес третьего лица с просьбой об оплате, а в платежном поручении будет ссылка на это письмо.
Если такого письма нет либо из платежного поручения нельзя сделать однозначный вывод о том, что он совершен за арендатора, то третье лицо может потребовать вернуть неосновательное обогащение как перечисленное по ошибке. В судебной практике встречаются примеры такого взыскания. Риск особенно велик, когда платеж поступает в сумме, отличной от указанной в счете. Шансы потерять эти деньги в будущем (а срок исковой давности — три года) очень велики.
С другими ошибками работать нужно иначе. Так, в соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 319.1 ГК РФ при исполнении однородных обязательств (а ежемесячные арендные платежи таковыми и являются), если должник не указал период платежа, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил раньше других (при желании эту норму можно изменить соглашением сторон). Таким образом, арендодатель вправе зачесть полученные средства в счет погашения задолженности за первый из неоплаченных месяцев. Если указан месяц, за который платить еще рано, деньги можно зачесть в счет оплаты предыдущего (если только условия договора не предусматривают права вносить платежи авансом при наличии непогашенной задолженности). Отметим, что согласно устоявшейся судебной практике и ст. 6 ГК РФ положения ст. 319.1 ГК РФ, вступившей в силу 01.06.2015 г., применяются и к отношениям, возникшим до указанной даты.
Не проблема и ошибки в реквизитах договора аренды в платежном поручении либо отсутствие ссылки на договор аренды. С учетом требований ст. 319.1 ГК РФ арендодатель может учесть эти платежи в счет имеющейся задолженности, погашая наиболее давнюю из них. При этом во всех случаях получения денег по документам с неверным назначением платежа, чтобы предупредить претензии со стороны контролирующих органов, рекомендуется получить от арендатора официальное письмо с разъяснением того, как следует читать назначение. Кстати, арендодатель вправе произвести возврат, указав, что нужно устранить допущенную ошибку.
Если арендатор уклоняется от предоставления соответствующего письма или если получить его невозможно, следует направить ему заявление об одностороннем зачете полученных средств в счет погашения обязательства по внесению платы за соответствующий месяц (ст. 410 ГК РФ). В таком случае получать согласие арендатора на проведение зачета не нужно.
Следует отметить, что получение платежа с ошибками в платежных документах не позволяет арендодателю просто проигнорировать их, так как создает множество юридических рисков, а потому по каждому такому случаю необходимо соблюсти все описанные формальности.»

Досье Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям
адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», председатель Комитета по законодательству РГУД