Ликвидные объекты были и остаются в дефиците

– С какими результатами компания завершила 2016 год?

– Планы мы выполнили, но грандиозных задач и не ставили. Если сравнивать с 2015-м, число обращений и продаж в целом по рынку и в нашей компании выросло на 15–20% — по некоторым объектам больше, по некоторым меньше. Например, к новым комплексам в привлекательных местах интерес увеличился серьезно.
В прошлом году мы сдали около 270 000 кв.м жилья, из них примерно 165 000 в Петербурге. Это комплекс «Небо Москвы» в районе станции метро «Фрунзенская», вторая очередь ЖК «Богатырь», корпус в комплексе «Девятый вал» в Мурино и вторая очередь проекта «Московский квартал», где мы выступали генподрядчиком и генпроектировщиком.
Закончили два объекта в Московской области, один из них — ЖК «Менделеев». Именно с него мы начинали развитие в Московском регионе. Там же сдан один корпус в проекте квартальной застройки «Лидер парк».
Выведены на рынок несколько новых объектов. Например, третья очередь комплекса «Богатырь», комплекс YOGA в Приморском районе, вторая и третья очереди «Территории» в Мурино.

– Пришлось ли снижать темпы строительства?

– Для снижения темпов сейчас не самое благоприятное время. Покупатели обращают пристальное внимание на ход работ. Если стройка начинает «проседать», интерес к ней сразу падает. А это влияет на продажи и, как следствие, на финансирование работ.

– То есть потенциальные дольщики теперь оценивают темпы работ?

– Покупатели в принципе стали гораздо грамотнее, что хорошо. Если раньше на стройку мало кто пускал, сегодня посетить объект перед принятием решения о сделке — норма, во всяком случае для домов в высокой степени готовности. Кроме того, если человек видит, что готовность объекта явно не соответствует заявленной или на площадке нет рабочих, что отлично видно зимой по нетронутому снегу, это точно повлияет на его решение. При прочих равных это, наверное, самый важный критерий выбора. Увеличилось и время принятия решения. Если раньше период между первым визитом в офис продаж и заключением сделки составлял до двух недель, сейчас — три-четыре недели.

– Ваши рыночные прогнозы оправдались?

– Мы рассчитывали, что спрос относительно 2015 года увеличится, но резких скачков не будет…

– А с чего так решили?

– Ориентировались на результаты конца 2015-го. Уже тогда было понятно, что интерес у покупателей есть, а новых проектов, выводимых на рынок, стало намного меньше. Ликвидные комплексы и так в дефиците, если, конечно, брать не Мурино или Кудрово, а спальные районы Петербурга. Планируя вывод объектов, например, в Приморском районе, мы четко понимали, что спрос в этой локации достаточно высокий. А в Мурино следующие очереди некоторых ЖК пока не выводим на рынок, понимая, что спрос будет ниже, чем хотелось бы.

– Дефицит в спальных районах? В том же Приморском недостатка в новостройках нет…

– Да, дефицит. Эконом-класса там — явный переизбыток, а «комфорта» недоставало всегда. В 2016 году спрос на квартиры категории «эконом» упал существенно больше, чем в «комфорте».

– Это смена предпочтений граждан?

– Не совсем так. Покупательская активность замедляется, люди не понимают, что будет дальше с экономикой в принципе. Эта неуверенность более присуща покупателям бюджетного жилья. Радует, что Сбербанк объявил о понижении ипотечных ставок, поскольку без ипотеки сейчас никуда. Банки работают над программами с нулевым первым взносом. Это все позволяет надеяться, что рынок будет себя чувствовать лучше, чем в прошлом году.

– Насколько велик риск роста невозвращенных кредитов? Не повторим американский опыт 2007–2008 годов?

– Насколько я знаю, банки оценивают свои риски. Так что критичного увеличения числа невозвратов из-за ипотеки без первого взноса не будет. Есть компании, которые стараются с такой схемой хитрить, и банки закрывают на это глаза, но это единичные случаи, на рынок они существенно не повлияют.
Для меня, наоборот, удивительно, что много сделок с первым взносом не 20 или 30%, а 60–70%. Но это в первую очередь касается комфорт-класса. Хотя и здесь есть исключения. Недавно мы подписали договор с ипотекой, где при стоимости квартиры 2,1 млн рублей размер собственных средств клиента составил 1,9 млн рублей. Возможно, эти 200 000 руб., взятые у банка, клиент оценивает как некую дополнительную гарантию. С моей точки зрения, проще было бы оформить у нас рассрочку.

– Предпочтения покупателей не поменялись?

– Студий стали покупать заметно меньше, причем как в «экономе», так и в «комфорте». Увеличился спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, особенно на «двушки». И в масс-маркете тоже. В комфорт-классе мы весь прошлый год на многие наши объекты регулярно повышали цены, но продажи не снижались. Когда жилье этой категории на уровне котлована берут по 100 000–120 000 за «квадрат», это говорит о том, что по отдельным домам предложение сильно уступает спросу. При массовой застройке такого нет, но даже там цены меня иногда удивляют.

– Большинство застройщиков говорят, что цены не поднимаются уже пару лет.

– Если мы рассуждаем про Мурино и некоторые спальные районы, где работают много застройщиков, возможно, так и есть. А если про точечную застройку в популярных «спальниках», здесь у всех цены растут на 0,5–1% в месяц. Да, это на уровне инфляции, но было бы странно, если бы они вовсе замерли. Хотя есть проекты, где ценники долго не менялись, особенно на просторные варианты в эконом-классе: спрос на большие квартиры в масс-маркете сильно упал.

– Это грозит потерей рентабельности или продажами ниже себестоимости?

– Ниже себестоимости не продают даже в провальных проектах. Да, рентабельность потеряют. Но работать «в ноль» — это все же не «в минус». Сейчас нет проектов, где все квартиры — неликвидные «трешки», да еще и в Девяткино. В самом плохом случае таких вариантов в проекте 30%, а в среднем — 10–15%. Если не поднимать цены на 10% квартир в доме, то за счет остальных заработать можно.

– Вы говорите, что студий стали брать меньше. А застройщики к этому готовы или останутся с нераспроданным товаром?

– Никто и никогда не угадывает на 100%, за очень редким исключением, что именно надо проектировать и строить. Все вынуждены жить с тем, что запланировали в 2014–2015 годах. Но не все так критично. Просто цены на студии будут немного опускаться или не будут расти. А «двушки» и «трешки» в комфорт-классе подорожают более существенно, чем компания закладывала в бизнес-модель. Так что застройщик может даже выиграть.

– Как за год изменился ваш подход к планировкам?

– Есть квартиры, которые покупатели считают топовыми, и мы их тиражируем из проекта в проект. Но все остальные пытаемся модернизировать, чтобы топовых предложений стало больше. Возможно, когда-то получится создать идеальный дом с планировками, которые всегда нужны. Например, во второй очереди ЖК «Территория» у нас появились принципиально другие квартиры. Мы ставили перед собой задачу предложить небольшие «двушки» размером до 50 «квадратов». Посмотрели, что предлагают конкуренты. Изучали варианты и по 42–45 кв.м, но они менее функциональны: где-то совмещенный санузел, где-то нет места под гардеробную. Решили, что «двушка» должна быть минимум 48 кв.м. Нашли место и под гардероб, и под раздельный санузел, просчитали длину и ширину кухонной зоны, чтобы можно было все необходимое поставить.

– Это вариант европланировки?

– Да. При классическом подходе сложно придумать что-то интересное. В таких квартирах мы закладываем минимальные стандартные вещи. Продумываем входы в каждое помещение, чтобы, расставив мебель, получить не только большую, но и функциональную комнату. Стали экспериментировать с расположением вентблоков и коммуникаций. В комплексе Vitamin попробовали разместить их не в углу, а по центру стены — визуально вентблок стал дополнительно делить кухню на зоны, и люди это оценили.

– Классические планировки вообще останутся?

– Мы за то, чтобы соотношение было 50 на 50. Уходить совсем «в евро» неправильно, что некоторые компании уже доказали на своем опыте. Одно дело европланировка маленькой квартиры на бумаге, а другое — в реальности. Зачастую после расстановки мебели ходить ночью можно только по светящейся разметке на полу, иначе обязательно на что-то наткнешься. «Европланировка» не должно означать «маленькая квартира». А классическая планировка будет жить долго. Многие в принципе хотят видеть большие площади. Я, например, противник маленьких спален. Вроде бы там люди только спят, но должен же быть воздух — для двоих надо хотя бы 15 кв.м.

– Что нового задумываете?

– Есть два проекта, о которых мы пока не можем рассказывать подробно. Один из них — с необычной для Петербурга архитектурой, где мы представим квартиры комфорт- и бизнес-класса. Будут и нетривиальные планировки: кухни-гостиные по 30–35 кв.м, две ванные, максимально свободное пространство помещений без несущих стен.
Недавно мы вывели на рынок вторую очередь проекта YOGA, в Мурино запустим четвертую очередь «Трех китов», а также начнем первые три-четыре корпуса в новом масштабном проекте в Шушарах.

– Как складывается проект LENINGRAD?

– Это наш первый крупный опыт в сегменте «бизнес». Его изначально было очень интересно проектировать. Начиная с квартирографии, когда мы закладывали минимальную площадь квартир в 46 кв.м. Архитекторам он сразу понравился, поскольку есть поле для деятельности. А там имеются варианты размером до 145 кв.м, есть 40-метровые гостиные с панорамными окнами. Практически все окна в проекте на французский манер — в пол. С фасадом очень долго работали, чтобы соблюсти сталинский неоклассицизм. Однозначно решили, что должна быть декоративная подсветка фасадов, но пока не определились, какая именно. С инженерной точки зрения стараемся заложить более дорогие решения. Например, на последних этажах будет возможность установить камин.
Что касается реализации квартир, здесь возникла прогнозируемая, но не свойственная рынку ситуация, когда самые дорогие квартиры покупают на старте проекта. Варианты попроще расходятся не очень активно, а вот видовые квартиры с большими метражами разбирают быстро.

– Собираетесь расширять свое присутствие в бизнес-классе?

– Хотим серьезно увеличить долю не только в «бизнесе», но и в комфорт-классе. Сейчас доля масс-маркета составляет около половины из всего объема предложения, и мы намерены ее уменьшать. Это вектор развития для компании в целом.

– Может, сейчас не самое лучшее время уходить в более дорогие сегменты?

– Комфорт- и бизнес-класс, как показали последние кризисы, менее подвержены влиянию негативных факторов, чем эконом-класс. Так что это даже более безопасно.