Город вываливается из границ, как тесто из квашни

В 2013‑м на петербургском первичном рынке произошло немало важных событий. Менялись законы, политика властей, трансформировался бизнес. Как изменились запросы покупателей и какими станут новостройки в будущем, рассказывает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

– Какие события 2013‑го были, на ваш взгляд, наиболее важными для рынка?

– Завершено много крупных проектов, значимых для города в целом, работающих на его имидж. Например, запущен северный участок ЗСД, завершена вторая сцена Мариинского театра и т. д.

Кроме того, мы наблюдаем качественно новое состояние рынка. Предложение в ближнем пригороде, в том числе за Кольцевой автодорогой, составило в прошлом году (по разным оценкам) 30–40% от общего объема. Город, как тесто из квашни, вывалился из своих границ. Нам еще предстоит осознать, что это значит. С одной стороны, это экстенсивный путь развития. Прирост за счет освоения новых территорий еще никому большого счастья не приносил.

И оптимизацию никто не отменял — в Петербурге полно морально устаревших кварталов (в первую очередь «хрущевок»), промышленных зон, которые, при всем уважении к стараниям администрации, развиваются крайне медленно. А чаще просто деградируют. В городе, а тем более в таком крупном мегаполисе, должны быть разные функции, в том числе и производственные, это понятно. Мы пережили эйфорию начала 1990‑х, когда казалось, что будущий Петербург — это туристский, научный и финансовый центр.

В результате имеем неэффективное использование «серого пояса», растягивание города на новые территории, колоссальный рост дорожной сети, неготовность транспортной инфраструктуры, общественный транспорт в загоне. За последние годы бюджет выделил огромные средства на поддержание и создание транспортной инфраструктуры. Затрат не избежать, но их можно было бы оптимизировать. Девелоперы в этой ситуации не могут нести ответственность за отсутствие внятной, сильной градостроительной политики. Компании должны обеспечивать работой свои коллективы: надо крутить педали, иначе велосипед упадет. Поэтому они строят там, где могут, и осваивают все новые территории.

Что касается последствий, то в некоторых зонах они могут быть удручающими. Есть сложности с водоотведением в Новом Девяткино. Всеволожский район бьет в набат: не готова социальная инфраструктура к такому количеству жителей. Думаю, что и в сознании граждан эта ситуация произведет переворот, когда они столкнутся с этими проблемами.

– Но застройщики неплохо себя чувствуют, квартиры-то покупают.

– Да, но преимущественно с инвестиционными целями. Застройщики, стесняясь, часто проговариваются, что 30–40% квартир приобретают для инвестиций. Даже если люди говорят, что покупают для детей, как правило, детям еще предстоит вырасти, и не факт, что они займут именно эту квартиру.

Покупка в инвестиционных целях не значит, что квартиру берут именно для сдачи в аренду или перепродажи. Речь идет и о сохранении накоплений, ведь альтернативы нет. Сейчас мы получим рост недоверия к банковской системе в связи с отзывом нескольких лицензий. В результате эти деньги придут на рынок недвижимости и будут вложены в ненужное, низкого качества, не обеспеченное инфраструктурой жилье.

– Увеличение объемов строительства за КАД как-то сказывается на тех, кто работает в Петербурге?

– Конечно. Мы все равно в одной лодке. Конкуренция большая, как и объем вывода новых объектов. Но пока они востребованы, рынок вырос. Приходится более глубоко прорабатывать свои проекты. Мы, например, говорим, что строим жилье эконом-класса (проект «Огни залива»), но по опциям, которые предлагаем, это чистый «комфорт». Вентилируемые фасады, лифты Mitsubishi, огромные паркинги, которые соответствуют новым нормативам, инженерное оборудование, высота потолков — 2,75 м, полное остекление балконов и лоджий…

– Но это удорожает проект. Получается, что разница в цене между новостройками в городе и области будет расти…

– Удорожание есть, но самая дорогая составляющая — это цена земли и инфраструктуры. Именно этим обусловлена разница в 20–25% в стоимости проектов в городе и области. Это существенное отличие иллюстрирует разницу в инвестиционном климате двух субъектов.

Коллапса, конечно, не будет, как и затоваривания и банкротств застройщиков. Посмотрите, какой объем предложения переварен в 2013 году — и никто не поперхнулся! Но никакой эйфории — мол, переварили это, переварим и еще — быть не должно. Застройщики ведут себя осмотрительно. Заявляют огромные проекты комплексного освоения, но реализуют их поэтапно, что позволяет оперативно реагировать, если возникает избыток предложения.

И что бы мы ни говорили об общей экономической ситуации, такие объемы продаж стали возможны только благодаря росту благосостояния граждан. Ну и отчасти из-за того, что надежных альтернатив вложения денег нет. Нет приемлемых условий по банковским вкладам и возможности выхода граждан на рынки акций и других ценных бумаг.

– Ваш проект претерпел какие-то изменения, когда стало понятно, что социальные объекты придется строить самим?

– Пока нас напрямую это не коснулось. Вся разрешительная документация вышла давно. А если говорить о комплексе «Академ-парк», то еще до начала его реализации мы выполнили огромный объем работ по реконструкции спортивной школы «Смена». Построены интернат на 50 мест, зимний закрытый тренировочный манеж, реконструированы поля — теперь они с подогревом. Все это для детского спорта, так что каждый гвоздь сертифицирован. Кроме того, мы приобретали жилье для городских нужд.

«Огни залива» — это проект комплексного освоения, и нагрузку в виде социальных объектов мы предусматривали изначально. Эксплуатировать их сами все равно не будем, а насчет возможности выкупа их городом не обольщались. Так что заявленный в 2013 году «новый подход» не стал для нас неожиданностью.

– Это опять же ведет к удорожанию проекта и повышению цены для конечного потребителя?

– Здесь без чудес — все просто. Есть доходная и затратная части. Затратная формируется из всех расходов на проект. А доходная — за счет продаж, и никак иначе. Для тех, кто ведет точечные стройки, дополнительные вложения в «социалку» могут стать критичными. А для комплексных проектов это не так убийственно. Во всяком случае, пока мы находимся в состоянии «насыщенного пара» и не знаем, куда качнется маятник спроса-предложения. Зато, вписываясь в такой большой проект, застройщик понимает, что обеспечен работой на несколько лет, а это тоже важно.

– Как повлияет новая система страхования ответственности застройщиков перед дольщиками?

– Пока еще не осознали это. Разрешения на строительство и первые зарегистрированные договоры долевого участия мы получили в прошлом году. Так что с этой проблемой столкнемся через пару лет, когда будем выводить на рынок следующую очередь «Огней залива». Но думаю, новые правила будут приживаться, как и 214‑ФЗ, со скрипом, под давлением администрации города.

Пока нет практики, трудно объективно оценивать новую систему страхования. Разве что брать личный опыт. Я никогда не была сторонницей обязательного страхования, которое похоже на дополнительный побор. Да и единственный гарантированный страховой случай — банкротство застройщика, а это очень длительная и болезненная процедура. Трудно оценить ситуацию по России в целом, все же Петербург — это благополучный островок стабильности в бурном море первичного рынка. Хотя то, что город признал обманутыми дольщиками только 300 человек, — это грубая крайность.

Граждане не должны нести ответственность за то, что компании работали вне правового поля 214‑ФЗ. Если их деятельность была незаконной, а город ничего не предпринимал, чтобы ее пресечь, то Смольный должен быть более ответственен за судьбы обманутых людей. У власти есть правовые механизмы и инструменты.

– За истекший год предпочтения покупателей изменились?

– Это более заметно в эконом-классе, которым мы занялись недавно. Впрочем, и в категории «комфорт» потребности клиентов и сами проекты вышли на качественно новый уровень. Востребованы более просторные квартиры. Например, наши четырехкомнатные варианты в «Академ-парке» в Калининском районе купили в первую очередь. Кто бы в это поверил четыре года назад? Дом должен быть современным, лифт — спускаться в паркинг; остекление, красивый фасад, даже малые архитектурные формы во дворе, незаурядная отделка мест общего пользования — все это стало обязательным.

– Это предлагают застройщики или требуют покупатели?

– Это взаимный процесс — мы не можем отставать от запросов клиентов. Сейчас если перед заключением договора не попросят показать картинку с будущим видом парадной, то уж точно расспросят, какая отделка предусмотрена, будет ли консьерж, где сможет разгрузиться фургон с мебелью и т. д.

– А вопросов по эксплуатации будущего дома стало больше?

– Эксплуатация так и не стала хитом. Ею интересуются редко, несмотря на внимание государства к сфере ЖКХ. Наши новостройки обслуживает лицензированная компания, которая эксплуатирует и наши бизнес-центры. Если граждан ее работа не устраивает, они могут ее сменить. Все разумные застройщики так и поступают. Да, законодатели заявили, что девелоперы не имеют права привлекать свои эксплуатирующие организации. Но как быть? В районных бюджетах не предусмотрены затраты даже на тендеры по выбору управляющих компаний. Куда девать то, что мы построили?

– А почему компания вообще занялась жильем? Раньше ведь вы работали исключительно с коммерческими проектами.

– Это давно было в планах компании, еще до кризиса. Но тогда мы вели большой и дорогостоящий проект бизнес-центра «Линкор». Когда грянул 2008 год, экспансию на жилищный рынок пришлось отложить. Так что с комплексом «Академ-парк» мы вышли только в самом конце 2011‑го. Проект был заморожен, пришлось его переработать. Кроме того, начало стройки было завязано на реконструкцию школы «Смена». Хотя в 2011 году мы реализовали свою долю жилого комплекса «Токио», выступив соинвестором.

Помимо комплекса «Огни залива», где на 30 га нам работы хватит на ближайшие семь лет, есть и другие проекты. Например, практически такой же по объемам будет стройка в Невском районе, на территории бывшей бумажной фабрики на Октябрьской набережной. Там есть исторические здания, их надо сохранить, реконструировать — все, как мы любим, нам это знакомо. Помимо жилья разных классов (всего около 400 000 кв.м) предусмотрены коммерческие и офисные здания, торгово‑развлекательная функция и, конечно, социальные объекты. Изучаем еще несколько небольших участков для жилищного строительства.