Какие риски возникают у инвесторов при строительстве в историческом центре?

Действующее законодательство предусматривает ряд специальных требований при осуществлении строительной деятельности в границах исторических поселений. Почему для инвестора это создает дополнительные риски?

Путешествие из Петербурга в Минкульт

Санкт-Петербург был включен в перечень исторических поселений федерального значения еще в 2010 году. Однако его границы и предмет охраны до сих пор не утверждены Минкультуры.

В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия…»  (далее – «Закон об ОКН») Минкульт согласует проекты Генпланов и Правил землепользования и застройки в исторических поселениях федерального значения. В случае отсутствия ПЗЗ, подготовленных для таких территорий, «федералы» согласуют также и проекты планировки и межевания территории (ППМТ).

Курьез заключается в том, что пока предмет охраны и границы Петербурга как исторического поселения федерального значения не определены, петербургские ПЗЗ не могут считаться «подготовленными применительно к территории исторического поселения» как того требует закон об ОКН. В результате, хотя утвержденные ПЗЗ у нас есть, ППМТ согласовывать с Минкультуры все равно приходится.

При этом требование о согласовании проектов планировки с Минкультуры формально должно распространяться на всю территорию города: от исторического центра до спальных районов, включая, скажем, Купчино или Парнас.

Судя по всему, такого же подхода придерживаются и региональные власти, поскольку положения о необходимости согласования с Минкультуры включаются в задания на подготовку ППМТ в отношении любых территорий в пределах административных границ города. Остается не вполне ясным, на соответствие чему проверяет Минкультуры документацию по планировке территории в условиях отсутствия утвержденного предмета охраны, особенно если речь идет о районах, не входящих в зоны охраны объектов культурного наследия.

Опасные прецеденты

Отсутствие согласования с Минкультуры (или нарушение порядка его оформления) на практике влечет риск оспаривания ППМТ. Ситуация усугубляется тем, что согласно превалирующей в Петербурге судебной практике ППМТ является нормативно-правовым актом. А это значит, что он может быть оспорен в течение всего срока действия (часть 6 статьи 208 КАС РФ). Иными словами, под риском оспаривания находятся как «старые» ППМТ, так и утвержденные относительно недавно.

В 2017 году Верховный суд РФ подтвердил правомерность признания недействующими ППМТ, утвержденных в Петербурге в 2011 году.

В другом случае внимание градозащитников привлек проект строительства в районе Пулковской обсерватории. При формировании позиции по оспариванию ППМТ, утвержденного в 2014 году, также активно использовалась аргументация, связанная с отсутствием надлежащего согласования ППМТ с Минкультуры.

Запретная высота

Еще одна «мина замедленного действия» для исторических поселений – запрет на отклонение от предельных высотных параметров (часть 2 статьи 40 ГрК РФ).

Согласно статье 40 ГрК РФ, не допускается отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения.

В отсутствие утвержденного Минкультом предмета охраны и границ возможны различные трактовки данной нормы. В частности, не совсем понятно, является ли отсутствие границ и предмета охраны препятствием для применения установленных градостроительных ограничений.

Сейчас разрешения на отклонение от предельных высотных параметров согласуются городскими властями. Мы допускаем, что в обозримом будущем новым трендом может стать оспаривание разрешительной документации, полученной с согласованием отклонений по высоте.

В подготовке материала также принимали участие:
– Юрий Нефедов, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
– Екатерина Высокоумова, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»