Коллектору неинтересно забирать у должника квартиру

Резкий рост ипотечного кредитования всегда вызывает опасения. Особенно если он не сопровождается ростом экономики, рабочих мест и доходов населения. Что ожидает тех, кто не смог вернуть жилищный кредит вовремя, рассказывает генеральный директор специализированного коллекторского агентства «КИТ Финанс Капитал» Денис Аксёнов.

– Банки сами научились работать с просроченной задолженностью, у многих есть специальные отделы. Где образуется ниша для коллекторского агентства, работающего с ипотекой? В какой момент банки передают просроченные долги вам?

– У крупных банков действительно есть свои структуры, занимающиеся взысканием долгов, и чаще всего работа с просроченной задолженностью у них ведется неплохо. По крайней мере, они так говорят. Но небольшим банкам выгоднее нанять коллекторов за агентское вознаграждение. Иногда банку бывает необходимо получить ликвидность, восстановить резервы. И руководство решает эту задачу с помощью продажи просроченных закладных. Иногда банк часть долгов, в том числе ипотечных, передает коллекторскому агентству, а другую часть просрочки продает. Все зависит от того, как он оценивает перспективы портфеля просроченных долгов. В сложных ситуациях, если взыскание становится не слишком рентабельным для банка, он может принять решение о продаже.

– А вам по какой схеме интереснее работать?

– Агентская схема, безусловно, выгодна, поскольку здесь действуют твердые тарифы, и банкам они известны. Если речь идет о покупке просроченных закладных, это прежде всего вопрос цены. Коллекторы смотрят на конкретный пул, оценивают рентабельность и риски, обсуждают с банком цену, которая может быть очень разной. Например, по отдельным закладным доходность может оказаться отрицательной, зато по остальным она должна быть достаточно высокая, чтобы сделка оказалась интересной для нас. Здесь мы уже действуем в собственных интересах, а не в интересах банка.

– Коллекторы начали активно заниматься ипотечными долгами с 2009-2010 годов, я не ошибаюсь?

– До кризиса 2008 года у банков не было серьезного просроченного ипотечного портфеля. Рынок взыскания ипотечных долгов относительно новый, его пока даже сложно так называть. Ведь рынок — это ситуация, в которой много игроков (продавцов и покупателей), присутствует конкуренция. Между тем, по нашим данным, «КИТ Финанс Капитал» — пока единственное коллекторское агентство, которое специализируется на ипотеке.

– В 2014-2016 годах, когда Центральный банк фиксировал рост просроченной задолженности по ипотечным долгам, крупные банки категорически отрицали, что просрочка растет. Банки передавали долги коллекторам, улучшая показатели?

– Думаю, что доля просроченных долгов просто растворялась в быстро растущих ипотечных портфелях. Чтобы кредитный портфель вызрел и заемщики стали выходить на просрочку, должно пройти некоторое время. Если бы банки притормозили выдачу, мы бы сейчас увидели математический рост просроченной задолженности. Очевидно, что сколько-то людей в кризис долги вернуть не смогли. Но финансисты физически не могут остановиться при растущем спросе на ипотеку. Знаю точно, что мы усиленного притока долгов на рынок в тот период не видели. Не было крупных сделок по просроченным закладным. Если бы хоть один крупный банк выставил хотя бы 10% от своей просроченной задолженности, объем нашего рынка увеличился бы на порядок. Но, повторяю, такого не было.

– То, что происходит на рынке сейчас, не напоминает вам надувание ипотечного пузыря? Людей втягивают в ипотеку, неизвестно, сколько из них не смогут ее обслуживать. Через три — пять лет у вас может оказаться много работы.

– Если мы говорим о росте совокупного ипотечного портфеля в два раза, до 10 трлн рублей к 2022 году, как это прогнозирует Агентство ипотечного жилищного кредитования, — это не пузырь. Практика покажет, оправдан ли такой прогноз, но сейчас эти цифры не кажутся недостижимыми. Разумеется, некоторые заемщики с обязательствами не справятся, портфель просроченной задолженности будет постепенно созревать и в абсолютных величинах покажет рост, но процентное соотношение «хороших» и «плохих» долгов вряд ли сильно изменится. Катастрофических последствий не будет. Однако это не отменяет необходимости работать над финансовой грамотностью людей. Заемщик обязан думать и отвечать за свои решения. Кстати, на Западе человека с ипотекой воспринимают как ответственного гражданина, которому можно доверять.

– Что происходит с долгом, когда он оказывается в ваших руках? Вы, как и банк, продолжаете начислять проценты и пени за просрочку?

– Не всегда есть смысл начислять пени, мы реалистично оцениваем возможность получить их с должника. Проценты продолжаем начислять, если это предусмотрено кредитным договором.

– Квартиры, которые вы выставляете на продажу, — ваша собственность или собственность должников?

– Когда квартира находится в собственности должников, это так называемая добалансовая реализация. Если реструктуризация долга не дала результатов, мы убеждаем заемщика, что c финансовой точки зрения наименее болезненным выходом для него является добровольная продажа квартиры. Конечно, мы консультируем заемщика и покупателя, контролируем сделку. И если рыночная стоимость квартиры превышает сумму задолженности, должник может получить разницу, уменьшив тем самым свои финансовые потери.
Некоторые граждане все-таки предпочитают дождаться решения суда. Суд назначает независимого оценщика. На первые торги квартиру выставляют с дисконтом 20% от названной оценщиком стоимости. На вторых торгах — еще минус 15%. Процедура реализации залога описана федеральным законодательством и осуществляется в рамках исполнительного производства. Ни судья, ни банк, ни коллекторы к ней не имеют отношения. Этим занимается Росимущество.
Но если квартира не нашла на торгах покупателя, мы забираем ее на баланс и выставляем на продажу сами. При этом два-три года споров, судебного или исполнительного производства приводят к росту задолженности, так что нередки ситуации, когда после продажи квартиры заемщик, к сожалению, остается еще и должен.
Мы не заинтересованы в том, чтобы забрать квартиру в собственность. Нам надо вернуть деньги.

– Какой процент должников, с которым вы работаете, доводит дело до суда?

– Примерно в половине случаев нам удается урегулировать дело в рамках добровольной реализации имущества. В 2017 году доля проблемных кредитов, проходящих процедуру досудебного урегулирования, немного выросла и составила 45%. Для этого требуется большая разъяснительная работа. Должники воспринимают коллекторов как противоборствующую сторону и не всегда готовы нас слышать. Иногда граждане прибегают к помощи так называемых антиколлекторов — людей с высшим юридическим образованием, которые берутся за плату решить вопросы с коллекторским агентством. Непросто бывает объяснить, что эти консультанты ни за что ответственности не несут. Единственный способ избежать судебного иска — вернуть долг. Никаких других вариантов закон не предусматривает.
Все, что могут сделать антиколлекторы для своего клиента, — это затягивание времени, процедуры работы с долгом, что только увеличивает финансовые потери заемщика. И лучше заранее знать, чем все это может закончиться. Ипотека — не потребительский кредит, в тайгу от него не спрячешься.

– Но коллекторы тоже продают квартиры с дисконтом.

– Да, средний дисконт от рыночной цены, установленной независимыми оценщиками, в 2017-м составил 16,9%. В Петербурге поменьше — в среднем около 10%. Стоимость продажи квартиры определяет рынок. Заемщик, как и любой собственник жилья, переоценивает свое имущество. Когда рынок растет, он нередко тянет время, рассчитывая продать квартиру подороже. Стагнация способствует достижению компромисса, потому что пока квартира находится в экспозиции, невыплаченная задолженность продолжает расти. И если залог не продается, значит, цену надо снижать. Если должник решительно настроен покончить с проблемой, он соглашается. Если нет, уговоры могут продолжаться несколько лет и закончиться судом, торгами и выселением. Тогда мы оказываемся либо получателями денег (если торги прошли успешно), либо собственниками квартиры, и тогда уже сами выбираем ценовую стратегию и способ ее продажи.

– Сами вы через открытые торги предпочитаете квартиры не продавать?

– Часть объектов мы выставляем на торги. Но нельзя сказать, что покупатели недвижимости активно используют эту возможность. Года три-четыре назад я считал, что показатель продаж через торги можно улучшить. Но, к сожалению, положительной динамики пока не видно. Мы такой же игрок рынка недвижимости, как и все остальные. Мы выводим объекты в продажу постепенно, стараясь не повлиять на ценообразование. Пользуемся услугами риэлторских фирм, интернет-ресурсами. Некоторые квартиры пытаемся продать с дисконтом, потому что в них проживают или зарегистрированы люди. Но совсем нередки случаи, когда мы продаем квартиру по рыночной цене. Причем даже обременение (наличие зарегистрированных жильцов) не смущает покупателя.

– Разве собственники не обязаны выписаться и освободить помещение, когда квартира переходит к вам по решению суда?

– Конечно, по закону они обязаны это сделать. Но на практике, когда мы берем квартиру на баланс, зачастую в ней кто-то зарегистрирован или проживает. Мы начинаем выселение. Юридически это несложно: идем в суд и довольно быстро получаем чистую форму № 9. Выселить людей физически нам довольно сложно. Юридическое лицо может это сделать только с помощью судебных приставов. Физическим лицам немного проще: если квартира в собственности, они вправе ее открыть и попросить посторонних выехать, а в случае отказа - вызвать полицию. Конечно, это все равно требует усилий и занимает какое-то время. А время — это потерянные деньги. Покупателю мы все объясняем и помогаем с юридическими нюансами. В договоре купли-продажи обязательно указывается обременение. Но выселением новому собственнику предстоит заниматься самостоятельно.

– Он может превратить проживающих в арендаторов.

– Теоретически — да. Хотя боюсь, что платежеспособность таких жильцов и их способность договариваться оставляют желать лучшего.