Девелоперу стоит взвесить все за и против

Когда у меня спрашивают мнение относительно того или иного проекта, я отвечаю так: «Если бы речь шла о любой другой стране, я бы сказал – нет. Но в России возможно всё». Только надо учитывать, что «возможно всё» действует в очень ограниченный период: кто не успел, тот опоздал.

Это касается и рынка апартаментов. Появившись практически ниоткуда, формат набрал колоссальные обороты развития за короткое время. Но сейчас наступает именно та стадия, когда девелоперу, прежде чем войти в проект апарт-отеля, стоит хорошо взвесить все за и против. Мы уже видим, что власти не приветствуют строительство апартаментов по типу псевдожилья. Если в Санкт-Петербурге в качестве превентивной меры внесли поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – апарт-отели, в которых 10% юнитов оборудованы кухнями, по обеспечению озеленением и соцобъектами приравняли к жилью, – то в Ленинградской области готовы действовать жёстче. Недавний пример с Gatchina Residence.
Перспектива для девелоперов только одна – выделять существенную долю апартаментов под краткосрочную аренду и оформлять их как единый гостиничный блок. Но при этом необходимо учитывать, что с 1 июля 2019 года вступает в силу требование об обязательной классификации средств временного размещения. В чём новелла закона?
Она вводит в том числе и два понятия: «апарт-отель» и «сервисные апартаменты». На сегодняшний день это два синонима продукту «апартаменты», но с вступлением в силу закона произойдёт разделение: «апарт-отели» – это качественные проекты, в которых продумана гостиничная инфраструктура, а «сервисные апартаменты» – скорее, недоработанный продукт. Категория определяется по соответствию требованиям, прописанным в Положении о  классификации гостиниц. Это не просто маркетинговая фишка.
Второе нововведение, касающееся апартаментов, заключается в том, что законодатель вводит две системы: «звёзд» для апарт-отелей и «ключей» для сервисных апартаментов.
Безусловно, работать можно и с «ключами», но этот продукт изначально более низкой ценовой категории: как для инвестора, так и для того, кто будет потом арендовать здесь юниты. Скорее всего, его стоимость для постояльцев будет чуть выше хостела.
Возможно, пока инвестор ещё не разобрался, в чём разница между апарт-отелем и сервисными апартаментами, «звёздами» и «ключами», девелоперы могут продавать проекты апартаментов без гостиничной инфраструктуры по среднерыночной цене, обещать высокую доходность и говорить об инвестиционной привлекательности. Но рано или поздно карета превратится в тыкву.
Стоит отметить, что полноценная гостиничная инфраструктура – это не только ресторан и фитнес-центр. Это всё то, что позволяет развести потоки обслуживающего персонала и гостей отеля, обеспечить комфорт и безопасность проживания. Гостиница имеет свою специфику, которую застройщики жилой недвижимости могут не знать.
1 июля следующего года – это день, когда для застройщиков апартаментов жизнь уже не будет как прежде. Помимо обязательной классификации, вводится требование к эскроу- счетам: долевое строительство в существующем виде станет прошлым, страницей в учебнике истории градостроительства. Последние события показали, что власти не приветствуют вовлечение дольщиков в проекты апартаментов без чёткой гостиничной инфраструктуры. Вряд ли дальше будет проще.