На потребительских свойствах жилья экономить будут в последнюю очередь

- Какие сложности для рынка несёт обязательное проектное финансирование?

– Проектное финансирование используют давно. Но кредиты компании получали не на всю стоимость строительства. Деньги брали, например, для покрытия кассовых разрывов, что позволяло не снижать среднюю цену и давать меньший дисконт на старте продаж. Теперь застройщик должен либо строить на свои, либо брать кредит.

Здесь возникает вопрос о масштабных и средних проектах. Например, строительство дома на 10 000-20 000 кв.м может стоить от 1 млрд рублей. В принципе, застройщик способен возвести его и на собственные средства. Но такие проекты редко встречаются в массовом сегменте. А если взять проекты площадью 40 000-70 000 «квадратов» (более распространённые в городской черте), их стоимость переходит за 4 млрд. На один объект, возможно, и хватит, но параллельно вести три-четыре практически невозможно. Не думаю, что мы увидим комплексы свыше 10 000 кв.м, которые строятся исключительно за счёт собственных средств.

Второй вопрос в том, как эти механизмы будут работать. Например, есть ЖК площадью 50 000-60 000 кв.м, который возводят за счёт проектного финансирования в рамках одного разрешения на строительство, но в несколько этапов. Девелопер может в зависимости от рыночной ситуации действовать по-разному, к примеру, отложить вывод следующего этапа. А как это урегулировать с банком – большой вопрос.

Неизвестно также, сможет ли застройщик как-то корректировать проект, и как к этому отнесётся банк. Бывает, что-то уточняется по нагрузкам, какие-то узлы оптимизируются. Теперь эти изменения должны будут проходить не только экспертизу, но и согласование в банке.

Девелоперу придётся не только придумать, как эффективнее использовать участок, но и доказать свою позицию банку. А решения, очевидные для профессионалов рынка, финансисты могут поставить под сомнение. Если пятно рядом с метро в хорошем районе, рентабельность очевидна. А если локация пока не очень интересна, но весьма перспективна, уже сложнее. Вспомните, как в чистом поле развивались первые кварталы в Кудрово или «Балтийская жемчужина». 

- Оценки рентабельности у банков и застройщиков будут разниться? А освоение новых территорий банки сочтут слишком рискованным?

– Конечно. Скорее всего, такие проекты получат кредит с большим трудом. Девелоперы принимали на себя определённые риски – не факт, что банк готов так же рискнуть. Но думаю, на этом рынке тоже будет разделение. Например, один банк ипотечный кредит не одобрил, а другой выдал. То есть кто-то из банкиров будет работать с проектами, где рентабельность очевидна, а другие, может, возьмутся за более рискованные проекты, но и ставку для них повысят. Скорее всего, финансисты будут оценивать успешность проектов более консервативно. И уж точно на рынке станет гораздо меньше сумасбродных проектов, которые могут закончиться банкротством застройщика.

- Девелоперы будут делить территории на более мелкие наделы, чтобы обеспечить залог для банков?

– Не факт. Чем меньше участки, тем меньше выход по площади. Например, есть комплекс на 50 000 кв.м, где нужно построить ещё и садик, создать благоустройство и так далее. Если его разделить на три пятна, с учётом норм озеленения, парковочных мест, социальных объектов, 50 000 кв.м жилья там уже не разместить. Понятно, что и сейчас никто не получает разрешения на строительство сразу 300 000 кв.м. Девелоперы делят проекты на очереди, но аккуратно, чтобы не потерять в площадях. Однако этот вопрос раньше так остро не стоял. Как банки будут расценивать проекты с одним разрешением, но с несколькими этапами, пока не очень понятно. Здесь огромное значение будет иметь то, как в конкретном банке работает экспертиза и насколько профессиональны специалисты, принимающие решения. Хотя со строителями не так много банков активно работают.

- За проектным финансированием вы обращались в разные банки?

– Мы оцениваем условия всех интересных нам банков. Здесь очень много нюансов. Размер ставки – это, конечно, важно, но дьявол кроется в деталях. У банков могут быть разные требования к пакету документов или условия выдачи кредита. Поэтому мы работаем со всеми ключевыми игроками и рассчитываем получить лучшие условия. У нашей компании есть серьёзный плюс: ЦДС интересный заёмщик, поскольку у нас нулевая кредитная нагрузка.

- Если уменьшать размер очередей в новостройках, как это скажется на качестве проектов, на удобстве проживания?

– Станет сложнее, но и в этих условиях можно сделать хороший продукт. Да, у двух этапов строительства вряд ли будет единый двор, но это не критично: всё равно можно создать общее пространство для благоустройства. Просто специалистам, которые разрабатывают проекты планировки территории и мастер-планы, придётся держать в голове чуть больше факторов.

- Многие жалуются, что хороших проектировщиков и сейчас не хватает.

– Нет иного выхода – придётся искать. Задания для них станут сложнее. Но качеством продукта застройщики не будут жертвовать. Конкуренция на рынке весьма серьёзная, у покупателя есть реальный выбор, особенно в «горячих» локациях. Если не предложить интересный продукт, можно крупно проиграть. Придётся снижать цены, что непросто, поскольку все решения должны приниматься совместно с банком. Но это ещё полбеды – можно лишиться спроса, что означает крах проекта.

- Может, у застройщиков изменятся требования к участкам? В цене будут небольшие наделы, а крупные пятна останутся невостребованными?

– Открытого, свободного и понятного рынка земли нет и сейчас. Предлагаемые участки делятся на несколько типов. Например, готовые к застройке наделы в городской черте – большая редкость. А если их продают с готовым проектом или даже с разрешением, они ещё и очень дорогие. Но нередко бывает, что застройщик оценивает проект и понимает, что он бессмысленный и не имеет перспектив. Например, предусмотрены трёхкомнатные квартиры по 150 «квадратов», а в такой локации они никому не нужны. Естественно, из-за этого мы не сходимся с владельцем земли в цене, и не факт, что придём к единому мнению.

Есть не «упакованная» земля, но с ней готовы работать не все девелоперы. Например, с участками, где серьёзные ограничения по высоте, или с теми, где сначала нужно изменить функциональное назначение. Понятно, что они могут быть интересны и перспективны, но, чтобы начать стройку, потребуется два-три года подготовки. В проработку таких проектов и будут вкладываться собственные средства застройщиков. Но не все с этим умеют или хотят иметь дело: это сложно.

Поэтому пока девелоперы будут жить за счёт уже приобретённых участков. Сейчас никто активно земельный банк не пополняет: все ищут что-то интересное, закрывают старые сделки или выжидают, когда изменятся цены. Кроме того, есть территории, которые просто ждут своего часа. Пару лет спрос в Петербурге возрастал, а в Ленобласти уменьшался. Глобально в агломерации спрос был хорошим, но наблюдалось некое его перетекание из области. Однако это совсем не значит, что областные земли пора распродавать. Через пару лет ситуация может измениться.

- Масштабных проектов «в чистом поле» ждать больше не стоит?

– Думаю, в ближайший год их не будет. Но у застройщиков накоплен приличный запас земли, которого может хватить на три-четыре года. Однако общий объём строительства снизится, предложение уменьшится, ассортимент будет вымываться. Старты станут точечными, и это будут низкорискованные проекты.

Чтобы запустить крупную локацию, нужны очень большие затраты на градостроительную документацию, магистральные сети и так далее. С учётом того, что придётся получать проектное финансирование, большинство застройщиков на это не решится. 

Тогда что будет с редевелопментом? Ведь там тоже большие первоначальные вложения.

– Думаю, как раз над такими проектами в основном и будут работать застройщики, поскольку здесь спрос гораздо стабильнее, чем в масс-маркете. Сегмент «комфорт» даёт покупателю приемлемую цену, а застройщику – понятную себестоимость. Покупателям помогает ипотека, поскольку ставки остались на приемлемом уровне, да и программы субсидирования работают. Кроме того, Петербург аккумулирует не только местный спрос: у нас около 30% продаж приходится на иногородних клиентов.

Некоторые участники рынка заявляют, что в Петербурге дела обстоят неплохо. А в Лен­области многие проекты не смогут получить проектное финансирование из-за низкой рентабельности.
Прогнозировать сложно. Недавно мы ввели в эксплуатацию последний дом в нашем проекте в Янино. Проект в Мурино достроим по старым правилам. В области в ближайший год стройки запускать не собираемся, хотя земля есть.

Всё не столь печально. Просто к областным проектам девелоперы будут относиться с большей осторожностью. Здесь маржа и так меньше, чем в Петербурге, а теперь её часть заберёт банк. Плюс ко всему затраты на социальные объекты и дороги увеличиваются. Так что сконструировать удачный проект станет труднее. На рынок, скорее всего, будут выводить комплексы с некой дополнительной ценностью. Например, рядом с курортной зоной. Может, появится больше малоэтажных проектов. В любом случае новый ЖК в Ленобласти должен будет обладать какими-то явными преимуществами. 

- Все эти факторы повлияют на новые проекты?

– Потребительские свойства не изменятся. На всём, что помогает продавать и сражаться за покупателя, застройщики будут экономить в последнюю очередь. Рынок перестал быть однородным и однообразным. У клиента уже есть серьёзный выбор даже в конкретной локации. Откат к унификации уже невозможен.

Думаю, девелоперы сосредоточатся на развитии технологий проектирования и сокращении расходов. У застройщиков есть выбор. Например, фасад можно сделать кирпичным, навесным вентилируемым, штукатурным и т.д. Внимание будут уделять автоматизации, считать каждый килограмм сыпучих смесей, каждый кирпич, снижать расходы на усушку, утруску, бой и так далее.

На размерах квартир и планировках, на детских площадках никто экономить не будет. Благоустройство должно быть интересным. Что касается размеров, оптимальные значения уже достигнуты. Наилучшая площадь студий, на наш взгляд, 24-25 кв.м. Максимальная – 30 кв.м, поскольку на чуть большей площади уже можно сделать неплохую однокомнатную. Появилась большая вариативность многокомнатных квартир. Их размеры начинаются от 65 «квадратов». К планировкам компании стали подходить гораздо серьёзнее. Сейчас, например, в квартире площадью 95 кв.м можно разместить столько функций, сколько не получалось и на 120 «квадратах».