Редевелопмент: новые координаты для девелоперов

- За счёт чего, на ваш взгляд, будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы?

- Одно из ключевых направлений — редевелопмент бывших промышленных зон, объёмы которого растут начиная с 2014 года. Если в 2013 году, по нашим подсчётам, в эксплуатацию в рамках проектов редевелопмента было введено около 300 000 кв.м недвижимости, то в 2014-м — почти 900 000 кв.м, в 2015-м — более 1,2 млн кв.м, а в 2016-м — почти 1,8 млн кв.м. До 2013 года большая часть проектов на промышленных территориях относилась к офисному сегменту, а с 2014 года пошёл резкий рост жилого строительства, объёмы которого, в силу серьёзных законодательных и рыночных изменений, за несколько лет выросли в 12 раз. 

- О каких изменениях вы говорите?

- Принятие в 2005 году Генерального плана Санкт-Петербурга, а за ним и Правил землепользования и застройки имело серьёзное значение для преобразования городской среды, больших промышленных зон. 

Экономические причины — скачок цен на жильё, которые с 2005-го по 2008 год выросли в три раза. Именно после этого многие девелоперы пошли в промзоны. До этого такие проекты были совершенно неподъёмными. С ограниченными финансовыми ресурсами компании не могли позволить себе ремонтировать сети, строить подъездные пути и пр. После колоссального роста цен это стало экономически целесообразно.

- А потом грянул кризис 2008 года. Как он сказался на процессе?

- Цены на жильё просели и вернулись на уровень 2008 года лишь спустя пять лет, в 2013-м. Если смотреть на графики ввода, то рекордные результаты 2016 года вызваны именно позитивным 2013-м, когда рынок восстановился. Девелоперы опять начали скупать площадки, запускать новые проекты. По нашим прогнозам, новый пик стоит ожидать в 2021 году. 

- Редевелопмент в Петербурге и дальше будет идти хаотично или можно надеяться на планомерное развитие?

- Давайте первым делом разберёмся с терминологией, сейчас очень много слов с приставкой ре — редевелопмент, реконструкция, регенерация, ревитализация и пр. Редевелопмент — это изменение или перепрофилирование объекта недвижимости с целью повышения его класса или смены функционального назначения. Реконцепция — это сохранение объектом его назначения, но смена концепции, в которой проект реализован. Это, как правило, наиболее актуально для торговых центров. 

Термины «регенерация» и «ревитализация», привнесённые из западной практики, гораздо больше подходят к промышленным зонам, занимающим целые территории, кварталы с большим количеством зданий. Это не коммерческие, а градостроительные термины, которые ложатся в основу городских программ преобразования среды, которых у нас недостаёт. При этом нет термина, характеризующего полное коммерческое преобразование существующих промышленных зон, со сносом и масштабным новым строительством, а также с сохранением и реконцепцией исторических зданий. Поэтому и появился термин «редевелопмент промышленных зон». Это гораздо больше, чем редевелопмент отдельных зданий, но меньше, чем регенерация или ревитализация. В нашей практике строительства и девелопмента власти, к сожалению, не выполняют все необходимые и ожидаемые от них градостроительные функции. Их работа по большей части заканчивается на Генплане и ПЗЗ, утверждении проекта планировки и выдаче градостроительного плана земельного участка, согласовании архитектурно-градостроительного облика. Остальное буксует. Во многом изменения в ПЗЗ были пролоббированы бизнесом. Некоторые чиновники прямо сопротивлялись, потому как были убеждены, что перевод предприятий убивает экономическую активность в Петербурге, сокращает ВРП (валовой региональный продукт) города, уменьшает количество рабочих мест и т.д. Например, когда продали один завод, где производственная деятельность не велась уже много лет, кто-то из чиновников заявил, что предприятие уничтожается.

- Тем не менее на территории «серого пояса» до сих пор много действующих предприятий.

- Те, чьи площадки могут пойти под редевелопмент, делятся на два типа. Первый — жизнеспособные, экономически активные арендаторы или мелкие собственники. Для них перебазирование зачастую не является проблемой, у них нет мощного, тяжёлого и сложного оборудования, такого как, например, у ЛМЗ или Адмиралтейских верфей, где продажа земли будет равносильна закрытию. 

Переезд таких маленьких предприятий, появившихся в современной экономике, как правило, сможет пройти безболезненно. И создаст спрос на недвижимость невысокого класса в других районах города и области, позволит заполнить вакантные площади, сохранив рабочие места и налоги.

Второй тип — предприятия, которые остались с советских времён. У кого-то из них есть возможность переехать на современную площадку, вложиться в переоборудование и пр., что придаст им новый импульс развития. Те, кто дышит на ладан, работает в ноль, в убыток или лёгкий плюс, сидят на своих площадках только потому, что они достались им бесплатно. Конечно, переезд для них не будет экономически оправдан. Но это реалии рыночной экономики, которая подразумевает очистку от неэффективного бизнеса. 

- Вернёмся к роли властей в проектах редевелопмента. Каким образом при наличии Генплана и ПЗЗ Смольный мог бы влиять на происходящие в промзонах изменения?

- Пока что он скорее вставляет палки в колёса девелоперам, которые на данный момент являются если не единственным, то уж точно основным драйвером преобразования города в части депрессивных территорий. Заметные изменения городской среды происходят практически без участия властей, которые могли бы взять на себя регулирование в области архитектурных решений, следить за балансом различных функций. Проекты, которые реализуют девелоперы, серьёзно меняют город, его устройство, транспортные потоки, влияют на маятниковую миграцию и пр., и это происходит хаотично. 

- Какие объекты строятся на промышленных площадках?

- С 2014 года в основном строится жильё. Крупнейшие проекты — «Цивилизация» «Группы ЛСР» на Октябрьской набережной, в рамках которого до 2025 года заявлено строительство 
800 000 кв.м жилья, и ЖК «Галактика» от «Эталон ЛенСпецСМУ» на территории Измайловской перспективы, где площадь жилья составит 580 000 кв.м. 

В отличие от Москвы торговые комплексы на промышленных площадках у нас появляются крайне редко. Имеющиеся проекты — ТРК «Гранд Каньон» на севере города и ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе — скорее исключение из правил. Думаю, что новых, тем более таких крупных, в этом сегменте мы не увидим.

Офисный сегмент при редевелопменте развивается гораздо более активно. Яркий пример — квартал «Невская Ратуша», построенный на месте трампарка. На заре редевелопмента, в 2007-2008 годах на промплощадках ежегодно вводилось по 150 000-200 000 кв.м офисов, но в последние годы объёмы заметно снизились. Сейчас офисы возвращаются на рынок, и на карту промзон они ложатся идеально.

В Петербурге есть большое количество заводских построек, которые невозможно или нецелесообразно сносить. Это огромный ресурс пополнения предложения на рынке офисов класса В и причина сдерживания уровня арендных ставок на нём. В отличие от класса А, где фиксируется рост, в классе В они в последние годы лишь слегка корректируются, не успевая даже за инфляцией. Пока такие объекты можно будет реконструировать со сравнительно небольшими затратами, у нас не возникнет серьёзного дефицита предложения, а ставки не начнут сильно расти. 

- Плохие новости для собственников.

- Да, но с другой стороны, во многом за счёт этого можно говорить о стабильном будущем Петербурга как крупного IT-центра, ведь относительно невысокие ставки аренды имеют важное значение для компаний при принятии решений о размещении или переводе офисов. И в целом основа будущего Петербурга в постиндустриальной экономике лежит в офисах, а не в производствах. Именно в офисах будет реализовываться всё больше регионального продукта, будут создаваться рабочие места, разрабатываться новые технологичные решения.

- Повлияют ли на рынок изменения в 214-ФЗ?

- Происходящие сейчас трансформации приведут к снижению объёмов жилья в редевелопменте. С учётом законодательных новелл, изменивших экономику сегмента, мы уже вряд ли вернёмся к показателям, например, 2016 года. Тем не менее рыночные и экономические предпосылки, а также динамичное развитие формата апартаментов через несколько лет приведут к увеличению объёма ввода объектов коммерческой недвижимости на территории бывших промышленных зон.

- Стоит ли ждать у нас жилых лофт-проектов, популярных в Москве?

- Для меня до сих пор загадка, почему в Петербурге их нет. Особенно, учитывая большое количество подходящих под такие проекты объектов. На той же Выборгской стороне есть большое количество краснокирпичных зданий, которые можно было бы конвертировать в лофт-апартаменты. Как брокеры мы убеждены, что они пользовались бы спросом. Тем не менее девелоперы смотрят на них довольно консервативно. Московские компании, которые имеют в портфеле подобные проекты, локализовались на рынке столицы, более понятном для них и высокомаржинальном. А петербургские, наверное, базируются на рыночной статистике, которая говорит, что продаж лофт-апартаментов у нас нет, соответственно, очень сложно спрогнозировать темпы, цены продаж и параметры, которые будут востребованы. Получается, проще в таких зданиях сделать офисы, а если их можно снести — построить жильё. 

Вообще, апартаменты как доходная недвижимость развиваются в Петербурге потрясающими темпами, в отличие от Москвы и от России в целом. Всего несколько лет осталось до того момента, когда количество юнитов в сервисных апартаментах достигнет объёма номерного фонда гостиниц 3 и 4 «звезды». 

- Хватит ли на всех туристов?

- Несмотря на ввод режима открытого неба и электронные визы, туристов для того, чтобы благополучно заполнить и отели, и апартаменты, конечно, не хватит. Конкуренция будет нарастать. Усилит её открытие апарт-отелей под управлением крупных международных гостиничных операторов. Уже сейчас идёт борьба за персонал, технологии, в маркетинговом поле. Прибыли будет недостаточно, что приведёт к достаточно болезненным последствиям для репутации девелоперов, обещавшим покупателям чересчур высокие доходы.

Наш прогноз: рынок апартаментов разделится на три сегмента. Самые успешные будут работать на рынке гостеприимства, напрямую конкурировать с гостиницами и обеспечивать ADR, RevPAR на уровне гостиниц, близко к обещанной доходности. Но это будет сравнительно небольшая доля от всего предложения. 

Второй — крупные проекты, которые будут пытаться работать на гостиничном рынке и жить за счёт туристических групп. Группы позволят обеспечить загрузку, но значительно снизят средний тариф, поскольку работа с ними предполагает демпинг и низкий тариф, гораздо меньший, чем 
«от стойки».

Третья группа будет вынуждена забыть про индустрию гостеприимства, кроме разве что высокого сезона, и сосредоточиться на долгосрочной и среднесрочной аренде. К этой группе я бы в первую очередь отнёс комплексы в спальных районах, куда туристов неудобно везти даже на автобусе. В России программа арендного жилья практически не реализуется, поэтому таких проектов не хватает, и они будут востребованы на рынке.