Порочный круг взысканий

Тема компенсаций за просрочку передачи квартир дольщикам оказалась актуальной и болезненной для застройщиков. Делать вид, что ничего существенного не происходит, – не приходится: число исков растет, как и число случаев злоупотребления правом, когда, к примеру, дольщик сознательно затягивает процесс приемки жилья, чтобы получить шанс на взыскание неустойки.

Мы задали нашим ньюсмейкерам несколько вопросов. Сталкивалась ли ваша компания с такими претензиями? Если в срыве сроков виноват не застройщик, а чиновники, которые вовремя не согласовали проект, или монополисты – реально ли взыскать с них убытки? Практика взыскания неустойки повышает надежность рынка или понижает?

Анна Терехова, руководитель юридического отдела АО «Строительный трест»:
– Наша компания сталкивалась с подобными претензиями, но у нас такие ситуации единичны. Во-первых, мы сдаем дома в срок, а во‑вторых, закладываем в договоры долевого участия достаточный период для передачи квартир покупателям. Как правило, это девять месяцев с момента плановой сдачи объекта. За это время, если у покупателя возникли претензии, мы устраняем все недочеты и закрываем вопрос в досудебном порядке.
Истории с задержками по вине чиновников или монополистов известны, но общего алгоритма здесь нет, каждый такой случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке. Как правило, действия официальных лиц не могут считаться форс-мажорным обстоятельством для застройщика.
Фактически практика взыскания неустойки повышает ответственность застройщика перед дольщиками, то есть опосредовано влияет и на рост надежности рынка. Но следует отметить, что существование завышенных и безусловных неустоек всегда будет формировать круг лиц, которые хотят воспользоваться таким правом, затягивая сроки приема-передачи квартир.

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:
– Тема компенсаций за просрочку передачи квартир не самая приятная для застройщиков, в последнее время она стала весьма актуальной. Сейчас большинство крупных компаний работают по ДДУ, в соответствии с требованиями 214-ФЗ, а мелкие игроки, предпочитающие иные схемы, уходят с рынка. И как раз застройщики «со стажем» чаще сталкиваются с подобной проблемой.
Причин для задержки ввода может быть несколько: затягивание согласований, деятельность монополистов, изменение законодательства в ходе реализации проекта… Довольно часто встречаются проблемы с геологией и инженерией, особенно при комплексном освоении территорий. В свое время мы столкнулись со «сложными» грунтами на одном из проектов, из-за чего срок подготовки нулевого цикла увеличился более чем вдвое.
В последнее время на этот набор накладываются еще и проблемы с подрядными организациями. Ситуация на рынке нестабильная, и число тех, кто серьезно относится к своей работе, заметно сократилось.
Самый главный рецепт своевременной сдачи домов – детальная проработка проекта, серьезный отбор проектных и подрядных организаций. Сейчас мы проводим жесточайший отбор и тех и других, что позволит избежать неприятностей в будущем.
Дополнительно «раскручивают» ситуацию юридические компании, которые наживаются на участниках долевого строительства. Для большинства дольщиков задержка в два-три месяца некритична, однако такие «юристы» уговаривают граждан подавать иски. Добросовестный застройщик обычно идет на урегулирование претензий в досудебном порядке. При судебном же разбирательстве процесс может затянуться на годы, а выплата оказаться мизерной.
Практика взыскания неустойки, конечно, стимулирует застройщика, но для маленьких компаний может оказаться опасной, а то и фатальной.

Александр Марченко, руководитель отдела по работе с клиентами дирекции по правовым вопросам компании «СПб Реновация»:
– Грамотное планирование сроков строительства позволяет избежать просрочек ввода и передачи квартир дольщикам. Однако возможны и непредвиденные ситуации.
Когда для застройщика становится очевидным, что уложиться в установленные ДДУ сроки невозможно, надо незамедлительно информировать дольщиков и предложить им допсоглашения о переносе сроков. Многие отказываются. Кстати, получив такое письмо, дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать возврата средств, но граждане чаще предпочитают остаться в рамках договора и взыскивать штрафы в суде.
Несомненно, необходимо планировать бюджет с учетом «подушки безопасности». Сумму взысканий можно рассчитать довольно точно, несмотря на разброс в судебных решениях по однотипным делам.
Очень важно грамотно организовать процедуру передачи квартир гражданам. Это позволяет снизить риски затягивания сроков по надуманным поводам.
Важно также вести адекватную досудебную работу с каждым участником долевого строительства. Многие дольщики охотно идут на заключение досудебных соглашений, так как это позволяет сберечь время; многие согласны даже на существенно меньшие суммы, чем установлено законодательством.
Немало и «потребительских экстремистов», обычно это профессиональные инвесторы. Они судятся до последнего. К сожалению, суды в таких делах не всегда слышат застройщика и редко встают на его сторону. Ведь суд, указывая на злоупотребление правом со стороны дольщика, принимает такое решение на свой страх и риск, понимая, что вышестоящие инстанции могут его оспорить.

Александр БРЕГА, генеральный директор ИСК «Мегалит»:
– Конечно, самый лучший и надежный способ свести потери от претензий дольщиков к минимуму – это передавать квартиры в качественно построенном доме в срок, указанный в договорах долевого участия с покупателями.
Главные враги дольщиков, а вместе с ними и застройщиков – это длительные согласования, процессы присоединения к городским инженерным сетям и постоянно меняющаяся нормативно-правовая база. Даже во время работы приемочной комиссии на этапе ввода дома нередко возникают некие дополнительные требования к объекту, которые не были предусмотрены проектной документацией. При этом положительное заключение экспертизы получено в установленном законом порядке.
Заботясь о своих дольщиках, застройщик вынужден предусмотреть заранее все риски и пользоваться такой «подушкой безопасности», как фиксирование в договоре более длительного срока передачи квартир, а не через две-три недели после истечения разрешения на строительство, как хотелось бы многим клиентам. Запасной срок от шести месяцев до года – сейчас уже норма. К счастью, большинство дольщиков с пониманием относятся к этому.

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Решения судов не отличаются оригинальностью: в десяти случаях из десяти застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Суммы компенсаций порой достигают стоимости квартиры, а в некоторых случаях и превышают ее. Мнение социума давно сформировано, и оно неумолимо: все застройщики априори недобросовестные, все задержки – исключительно по их вине. Но так ли это на самом деле?
Как правило, девелопер финансирует строительство за счет собственных средств, инвестиций, кредитов и долевого участия. Затянувшийся кризис и санкции свели к минимуму «внешнее» финансирование. Резко снизился спрос на строящееся жилье.
Зачастую в нарушении сроков сдачи виноваты компании, отвечающие за прокладку сетей. Судиться с ними рискуют отчаянные одиночки: девелоперы не хотят ссориться с монополистами.
Нарушать сроки сдачи объектов стали даже те застройщики, чья репутация до сих пор была безупречной.
А с недавних пор к процессу удушения строительного бизнеса подключилась и доблестная юридическая братия. Юридические фирмы и частные адвокаты буквально набросились на строителей с тысячами исков. Появились прецеденты намеренной покупки жилья по договору цессии (переуступки) в домах с просроченной сдачей – с целью заработать, отсудив штрафы и пени. Так, в свое время по ОСАГО юристы перекупали право требования по страховому полису, чтобы нажиться на страховых компаниях.
Девелоперы вынуждены тратить средства не на стройку, а на выполнение судебных решений, оплату услуг высококвалифицированных юристов, создание претензионных отделов. Это снижает темпы работ и приводит к новым просрочкам, открывая еще больше возможностей для юридических фирм. Возникает порочный круг. Ни девелоперу, ни большинству дольщиков это не выгодно. Главные бенефициары – юристы.
Сегодня речь идет не просто о замораживании текущих строек и сворачивании новых проектов, а о банкротстве организаций. При сохранении текущей тенденции это вопрос полутора-двух лет. Если не разорвать эту порочную схему, сотни тысяч людей останутся и без жилья, и без денег.