Рынок движется к обвалу

В Петербурге десятки строительных компаний балансируют на грани банкротства. Причина – растущий вал неустоек и штрафов за срыв сроков. По данным аналитиков, в 2017 году пятая часть российских строительных фирм может объявить себя банкротами. В Думе участники слушаний по поправкам в 214-ФЗ попросили ограничить размер неустоек. Правда, предложение прозвучало не от дольщиков, а от пайщиков. Но уже и дольщики начинают осознавать, что стремление законно заработать на просрочке может обернуться серьезными проблемами.

Мы попросили наших ньюсмейкеров прокомментировать ситуацию. Собственно, вопросы весьма традиционные: кто виноват и что делать?

Василий Ипатов, начальник управления инженерной подготовки и сопровождения проектов ГК «ЦДС»:

– Переносы сроков ввода в эксплуатацию касаются и небольших малоэтажных ЖК, и масштабных проектов КОТ (комплексного освоения территории). Причины могут быть разные, от сложностей с оформлением документов (особенно после очередных новаций в законодательстве) до финансовых проблем застройщика. К примеру, в Ленобласти массовое строительство началось всего несколько лет назад, и петербургские застройщики оказались первопроходцами. Основной проблемой для них стала инженерная неподготовленность участков. Зачастую точки подключения к сетям находились даже не в области, а в Петербурге. Мешали разногласия между федеральным и региональным законодательством в части согласования и строительства линейных объектов. Кроме того, в области нет монополистов, там множество ресурсоснабжающих организаций, и некоторые из них в ходе работ доказали свою некомпетентность. Некоторым застройщикам пришлось брать на себя функции проектировщика и строителя магистральных сетей, хотя это для них непрофильное дело. При строительстве сетей к нашему жилому комплексу «Муринский Посад» мы вынуждены были подключить все свои ресурсы – и административные, и технические. Но когда хлеб выпекает сапожник, очевидно, что у него уйдет на это больше времени, чем у пекаря. В связи с этим возникли задержки, мы же не можем ввести в эксплуатацию просто «коробку», не подключенную к сетям… К сожалению, изначально спрогнозировать риски, связанные с задержкой строительства линейных объектов, невозможно. Однако застройщики «набили шишки», и впредь, я уверен, реализация проектов в Ленобласти будет проходить в запланированные сроки.

Аркадий Скоров, генеральный директор ООО «СК «Дальпитерстрой»:

– Ситуация на строительном рынке порой напоминает плохую пьесу. Некоторые люди сходят с ума от жадности в погоне за сиюминутной выгодой. Ни один банк не дает таких процентов, какие можно получить по этим искам. ФЗ-214 в его нынешней редакции угрожает существованию строительного рынка. При этом никто не оспаривает легитимности штрафов за просрочки! Но если выкручивают руки монополисты, если даже в Москве за МКАД продажи квартир встали, и в Петербурге немногим лучше, а на дворе общий кризис – штрафы не должны давать преимущества лишь одной стороне строительного процесса, ущемляя другую.
«Чесма-Инвест», ГК «Город», СУ-155, «Источник-Строй» – список банкротов длинный. Нужны огромные людские и денежные ресурсы, чтобы выйти из коллапсов. Дольщики некоторых из этих компаний до сих пор без квартир. Даже город не всегда может помочь. И кто выиграет, если завтра в результате вала неустоек и банкротств на улицы города выйдут тысячи раздраженных до предела дольщиков, требующих от городского правительства срочно решить их проблемы? Они же сметут всё!
Почему бы законодателям не задуматься над абсурдом: сумма неустойки порой превышает стоимость квартиры?
Мы используем не только деньги дольщиков, мы берем кредиты под драконовские проценты, ищем любые возможности. А на стройках нас подводят монополисты, готовый дом не ввести, пока не подведены и не подключены сети. В суд же подают только на застройщиков. На этом вырос целый адвокатский бизнес!
Но чем больше неустоек, тем медленнее вводятся дома. Судьи в целом понимают, что происходит, снижают в несколько раз суммы по искам – но все равно это миллионы, которые могли бы пойти на достройку…
Чтобы не зависеть от монополистов, мы построили собственные котельные в Шушарах, создали свои сетевые компании, обеспечивающие теплом и электричеством наши новые проекты комплексного освоения. «Дальпитерстрой» передал городским очередникам тысячи квартир по конкурсам. Строим школы, детсады, паркинги, дороги, магазины и т.п. В Парголово завершаем благотворительный проект Ольгинских детских семейных приютов. Мы всегда стараемся помогать городу в решении самых острых его проблем. Но теперь застройщикам нужна помощь города, чтобы рынок не рухнул.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Не всегда в просрочке виновны застройщики. Помимо кризиса и снижения покупательской способности граждан есть и постоянно растущие требования к застройщикам, ужесточение градостроительного законодательства. Долгий и постоянно меняющийся процесс согласования, срыв монополистами сроков подключения к инженерным коммуникациям. Все это и множество других факторов, не зависящих от строителей, влияют на срок возведения дома. Потому и называется строительство «долевое»: все участники стройки (и граждане тоже!) разделяют долю строителей, включая и риски переноса сроков. Риски здесь больше, чем в других секторах рынка, – соответственно, ниже цены. Если покупатель рисковать не готов, он идет на вторичный рынок, и, как правило, квартира там дороже. Но это сознательный выбор покупателя. И я не считаю справедливым то, что за последствия выбора дольщика должен платить только продавец. И деньги, которые должны, грубо говоря, идти на кирпичи, на стройку, идут в карманы адвокатов и на выплату неустоек. А в результате – что? Исков больше – кирпичей меньше.
И как следствие, это уже перестает быть просто фигурой речи, – стремительно сокращается сам строительный рынок… Любое бездумное выкачивание денег из процесса строительства не просто болезненно, оно может привести к тому самому недострою, которого больше всего и боятся дольщики. На слуху печальные примеры: компания «Город», СУ-155 и подобные. Налицо прямой конфликт интересов граждан и адвокатов, призывающих «засуживать строительные компании». Но адвокаты преподносят это как «защиту прав потребителей». Получить неустойку за срыв сроков, подкормить юриста и остаться без квартиры – перспектива не всегда очевидная для дольщиков, но, к сожалению, вполне реальная.

Владимир Малашин, заведующий адвокатской конторой «Малашин и Партнеры»:

– Есть застройщики добросовестные, нарушающие сроки не по своей вине, их подводят монополисты типа «Ленэнерго» и «Водоканала», а также госструктуры, от которых зависит скорость ввода дома. И есть недобросовестные, которые просто набрали много объектов, справиться с такими объемами не могут и затягивают сроки. Чтобы защитить добросовестных – надо внести изменения в законодательство, в тот же несчастный 214-ФЗ. Срок строительства может быть продлен и в договоре, если есть объективные причины и доказательства, что не застройщик виноват в просрочке. Процедуру можно прописать. Что касается неустоек – поскольку проблема на законодательном уровне не решается, следует, на мой взгляд, решить ее с помощью судебной системы. Если Пленум Верховного суда РФ рассмотрит эту ситуацию на своем заседании, учтет в том числе и интересы застройщиков, а не только дольщиков – я думаю, проблема будет снята или хотя бы смягчена…
В своей юридической практике я постоянно сталкиваюсь с неустойками. Одно дело, когда застройщик может строить быстрее, но не хочет. И совсем другое – когда у него просто нет возможности ускориться: кризис везде, продажи квартир резко упали, душат монополисты, плюс дольщики начинают массово подавать иски. Как юрист я далеко не всегда придерживаюсь позиции граждан, если вижу, что застройщик старается изо всех сил, но ему крайне тяжело. Всегда можно находить разумные компромиссы в интересах общего дела.

Виктор Сеппенен, председатель совета директоров строительной компании «Норманн»:

– Действительно, задержки не всегда происходят по вине застройщика. Но ответственность все равно лежит на нем, потому что дольщик заключал договор с ним, а не с монополистами или ведомствами, которые повлияли на отсрочку ввода дома.
Государство могло бы серьезно снизить риски для всех участников: и для дольщиков, и для застройщиков, – выставляя на аукцион инженерно подготовленную землю, как это делалось раньше. Это позволило бы уменьшить количество форс-мажорных ситуаций. В 214-ФЗ было бы неплохо установить максимальный размер неустойки. В целом этот закон создавался и отрабатывался, когда рынок был на подъеме, сейчас его применение вызывает определенные сложности.
Мы видим, какие делаются шаги: маленьким компаниям ограничивают вход на рынок, усложняется процедура согласования по схеме жилищно-строительных кооперативов. Создан государственный компенсационный фонд, хотя пока не очень понятно, как это будет работать.
Долевое строительство при нынешних банковских ставках неизбежно. В существующей ситуации есть перекос: все риски несут застройщики, при этом никаких гарантий по рыночным рискам у них нет. Простого выхода из нынешней ситуации, который всех устроил бы, не существует… Мы считаем своим приоритетом завершение объектов и выполнение нашего главного обязательства – предоставить дольщикам жилье надлежащего качества. И в этом находим понимание у большинства граждан, которые хотят получить свои квартиры. Если мы сейчас начнем выплачивать все компенсации – мы не сможем выполнить обязательства перед дольщиками и достроить объекты. Вот и вся арифметика…