Новая версия 214-ФЗ усложняет привлечение денег граждан в строительство. На ваш взгляд, долевка – благо, зло или вынужденная мера?

Как вы считаете, «долевка» — благо, зло или вынужденная мера? Удастся ли нам когда-нибудь отказаться от этого способа? (Во многих странах о долевом строительстве и знать не знают.) Или тяга к авантюрам (в сочетании с низкими доходами) упорно подталкивает нас к «особому пути» и в этой сфере?

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»:
– Безусловно, «долевка» — это пережиток, особенно с учетом почти тотальной финансовой и юридической безграмотности населения. От нее надо уходить. Как и на Западе, финансировать стройку должны банки или фонды под гарантии государства. Полагаю, что и бездумную раздачу ипотечных кредитов нужно прекратить, а создать четкие (и понятные людям) правила их получения. Сейчас же выходит, что граждане берут ипотеку, не понимая, как ее отдавать. В итоге они оказываются в финансовой яме, их выселяют из квартиры за несвоевременные неплатежи и пр. Я бы сказал, что законодательные новшества идут вразрез с интересами инвесторов, но в поддержку дольщиков.

Ольга Шульдинер,
учредитель выставки «Ярмарка недвижимости»:
– Мне жаль, что Госдума принимает такие однобокие законы. Она пытается защищать дольщиков от застройщиков, не советуясь с теми, кто, собственно, обеспечивает людей новым жильем, не считаясь с их интересами и трудностями. Может быть, законодателям так плохо это удается, поскольку они вмешиваются в отрасль, механизмов которой совсем не знают.

Они не понимают, что надо защищать бизнес, тогда меньше будет банкротств и брошенных дольщиков. Долевое строительство в тех формах, в которых оно существует, — конечно, благо. Никто ведь не мешает гражданину приобрести квартиру на «вторичке» — дороже, но с меньшими рисками. Да и покупатель строящегося жилья стал гораздо грамотнее, чем был в 1990-е. Но если уж депутатам так хочется кого-то защищать, лучше бы внедряли готовые европейские схемы.

Они, по крайней мере, разумно устроены. Во Франции, например, дольщик платит только за готовую работу: залили фундамент — внес деньги, сделали коробку, подвели коммуникации — очередной взнос.

Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге:
– Долевое строительство — не благо, но и не зло. Это реальность. И в ней все-таки больше плюсов. Продавать исключительно готовое жилье — это хорошо, но тогда придется в корне менять денежные потоки. При том, что ведь и сейчас никто не мешает приобрести готовую квартиру у застройщика. Они, как правило, есть в наличии и после ввода дома. Времена, когда стоимость квадратного метра на котловане и в момент передачи в эксплуатацию различалась на 35–40%, остались в прошлом. Со схемой долевого строительства согласились застройщики, финансисты, покупатели. Она устраивает всех. А чтобы меньше было обманутых, нужно просто исполнять уже принятые законы. Для этого достаточно и административных ресурсов, и фондов.

Эдуард Тиктинский,
президент холдинга RBI:
– В вашем вопросе содержится и ответ на него: строительный рынок без долевого строительства — это совсем иная модель, и не факт, что она будет жизнеспособна в нашей стране, с учетом среднего уровня доходов населения и кредитных ставок в банках. Даже сегодня рынок у нас таков, что застройщики вынуждены работать с минимальной маржой — не более 10%.

На этом фоне постоянные законодательные новшества (которые зачастую еще и принимаются в режиме «блицкрига», без должного обсуждения с профессиональным сообществом) бьют мимо цели. Хотят обеспечить гарантии безопасности для дольщиков, а при этом застройщики, особенно слабые, теряют почву под ногами и рискуют уйти с рынка, не достроив дома. Например, вследствие драконовских пеней за просрочку, случившуюся не по их вине.

Между тем сегодня буква закона, регулирующая рынок долевого строительства, и так в достаточной степени гарантирует дольщикам целевое использование их средств. Вопрос лишь в том, как четко выполнение закона контролируется на практике. Например, есть требование обособить финансовые операции по каждому строящемуся объекту. Оно запрещает перекидывать деньги дольщиков на достройку дома, в котором будут жить другие. Это ключевая вещь для защиты их прав. А многие нововведения, к сожалению, избыточны и мало помогают тому, чтобы обезопасить вложения граждан. Возможно, вместо этого стоило бы уделять больше внимания повышению финансовой грамотности людей, стимулировать у них ответственное отношение к вложениям в долевое строительство и к выбору застройщика.

Святослав Гайкович,
руководитель АМ «Студия-17»:
– Не вижу ничего плохого в долевом строительстве. Проблемы в этом секторе можно разделить на две части: работа фирм-«плохишей», которые неожиданно исчезают с деньгами граждан, и все время усложняющиеся «правила игры», которые диктует государство. По моим наблюдениям, доля нечестных игроков не превышает 10%, центр тяжести приходится именно на деятельность чиновников. Создается впечатление, что они всеми силами портят инвестиционный климат и мечтают о том времени, когда строить жилье будет государство, а они его — распределять. То есть нас хотят загнать в «счастливое» прошлое, где люди по 15–20 лет стояли в очереди на квартиру. Но, надеюсь, успехи таких чиновников — временные.

Анна Нестерова,
директор департамента жилой недвижимости УК «Теорема»:
– Понятно, зачем эти поправки были приняты. Власти хотели показать, что они заботятся о гражданах. Но, скорее всего, эффект от подобных нововведений будет обратным. Недвижимость подорожает, да и долевого строительства как такового может не остаться. Конечно, прямо завтра квартиры не перестанут продавать, но уже года через три покупать по ДДУ будет нечего. С такими правилами застройщикам будет проще сначала построить дом, а продавать квартиры уже после ввода в эксплуатацию. Это все очень печально. Новые правила сильно ударят как по застройщикам, которых может стать раза в два меньше, так и по дольщикам. Фактически власти лишают людей выбора, забывая о том, что, когда человек покупает квартиру по ДДУ, он понимает риски и готов их принять, чтобы приобрести недвижимость по более низкой цене. Граждане потому и становятся дольщиками, что они не хотят или не могут купить квартиру в готовом доме. Я надеюсь, что в ближайшее время в закон все-таки внесут поправки.

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Как мы знаем, «долевка» — схема с существенными недостатками, которая родилась в 1990-х от безденежья. Это суррогат, потому что неквалифицированные инвесторы — конечные пользователи — вынуждены вкладывать деньги в девелоперские проекты. В большинстве развитых стран такие способы финансирования либо не применяются вообще, либо имеют ограниченную долю. Безусловно, и с точки зрения минимизации рисков, и с точки зрения развития рынка недвижимости было бы честнее и правильнее объявить о прекращении строительства по этой схеме и дать застройщикам какой-то переходный период.

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Я не считаю, что «долевка» — особенный путь. В странах бывшего соцлагеря продолжает функционировать система потребительских кооперативов по строительству жилья. Люди готовы рисковать, участвуя в такой схеме, именно чтобы сэкономить.

Строящееся жилье всегда обходится дешевле, а значит, этот путь имеет право на жизнь и будет воспроизводиться. Я считаю, что это благо, как и любая многоукладность. Мы уже жили в системе «прокрустово ложе».

Выбор, приобрести новое жилье без рисков, но дороже, или строящееся при помощи разных схем — это такая же часть свободы, как выбор места жительства и других важных для человека сфер.

Владимир Малашин,
зампредседателя коллегии адвокатов «Юникс»:
– Долевое участие должно остаться. Просто государство не хочет выполнять свою работу. Поэтому оно перекладывает все на плечи граждан. Сейчас благодаря долевому участию они могут купить квартиру значительно дешевле, но у них эту возможность забирают. Это неправильный путь. Это говорит о слабости как законодательной, так и исполнительной властей.

Схема долевого участия требует нормального регулирования. Я консультировал, наверное, уже тысячи человек — ни разу не порекомендовал объект или компанию, которые столкнулись бы с серьезными проблемами. Просто должна быть ответственность властей за то, что они предоставляют объекты той или иной фирме. Помогла бы и нормальная система страхования. В любом проекте должно быть поручительство учредителя. Например, кредиты банки предоставляют только с поручительством, а государственную землю — просто так, каким-то компаниям-«одностройкам». А теперь создавать такие фирмочки станет обязанностью застройщиков. То есть даже крупные холдинги, имеющие имя и репутацию, должны будут разделить бизнес и создавать «одностройки». Это полное безобразие.

Максим Жабин,
заместитель генерального директора ООО «Лиговский канал»:
– Сам институт долевого участия в ближайшие два-три года не исчезнет: слишком многое надо изменить и переделать. Стройка — это сложный процесс, и не только с банками надо наладить взаимодействие. 214-ФЗ претерпел очень много изменений и фактически себя исчерпал. Застройщики, и мы в том числе, начали готовиться уже давно, налаживать отношения с банками и т. д.

Не думаю, что из-за новой редакции закона произойдут глобальные изменения. Стоимость 1 кв.м кардинально не изменится. В свое время говорили, что страховые взносы серьезно повлияют на цену жилья, но этого не случилось. Однако передел рынка абсолютно точно произойдет, а некоторые компании будут придумывать новые схемы привлечения средств граждан. Так что будем работать по новым правилам, главное, чтобы они не менялись постоянно.

Алексей Белоусов,
генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– И сложный, и простой вопрос. Деньги дольщиков в данном контексте и в наших экономических условиях — самый дешевый инструмент привлечения инвестиций. И наверное, самое эффективное средство поддержки строительного комплекса. Ведь правительство в тяжелые времена субсидировало именно ипотеку на первичном рынке. Оно понимало, что поддержка отрасли напрямую связана с привлечением денег граждан — это очевидно. Получается, что, с одной стороны, государство стимулирует долевое строительство с помощью ипотеки, а с другой — «закручивает гайки», останавливая или приостанавливая развитие «долевки».

Хотя, наверное, от привлечения денег дольщиков не избавиться совсем. Как бы эта схема ни называлась, какие бы формы ни принимала, но она останется, пока будет экономически эффективной. Добросовестные компании выполнят все условия. А вот жулики, с которыми, собственно, и идет борьба, найдут десяток способов использовать эти деньги.