Съедобный доход

Аналитики IPG.Estate рекомендуют в кризис инвестировать в стрит-ритейл с продуктовыми арендаторами и, несмотря на массовый переход на удалённую работу, в офисы.

«Хотя в любой кризис снижается деловая активность во всех сегментах бизнеса, самым стабильным остаётся офисный сегмент, а самым доходным – продуктовый стрит-ритейл», – рассуждают Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate, и Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. В любых экономических условиях наиболее комфортно себя ощущают продуктовые сети, поскольку они реализуют товары первой необходимости, а также способны гибко подстроиться под «кошелёк» клиента, поясняют эксперты. Собственники встроенных помещений в стрит-ритейле, имея арендаторов из числа крупных сетевиков, сохраняют доходность на уровне 9–10%, несмотря на падение цен на нефть и пандемию. Порог входа в этот бизнес – от 150 000 руб./кв.м. 

Офисный сегмент благодаря дефициту качественных площадей и отложенному спросу не теряет привлекательности, считают в компании: «Нестабильность экономики поставила переговоры на паузу, но клиенты не отказываются от вариантов. Инвесторы рассматривают два типа офисных объектов: стабилизированные офисные центры с высоким уровнем заполненных площадей и недостроенные здания с возможностью редевелопмента. Как только восстановится спрос, реконструированный объект быстро заполнится благодаря отложенному и возобновившемуся спросу».

Офисная недвижимость в Петербурге обеспечивает доходность в размере 10% годовых. Заполняемость держится на уровне 90–95%. Минимальный порог входа – 50 000–60 000 руб./кв.м для объектов площадью более 10 000 кв.м, 70 000–100 000 руб./кв.м при покупке встроенных офисных помещений.

Кризис, вызванный негативным влиянием коронавируса и падением цен на нефть, усугубляется ещё и закрытием межгосударственных границ, изменением покупательских моделей и информационной паникой, констатируют эксперты: «Мы исключаем из рассмотрения гостиницы, апартаменты и торговые центры, поскольку эти сегменты в краткосрочной перспективе (6–18 месяцев) будут наиболее подвержены рискам: невозможно прогнозировать длительность пандемии, сроки открытия межгосударственных границ и восстановления туристических потоков, а также возобновления торговых связей с Китаем и Италией, откуда поступает значительный объём товаров, материалов и комплектующих как для ритейла, так и для лёгкой и тяжёлой промышленности».