Обошлись без ГУИОН

Показательного успеха в арбитраже добилась фирма «Салон на Екатерининском», которая с давних пор занимает 109,6 кв.м на главной городской магистрали возле Казанского моста (в этом же доме находится вестибюль ст.м «Невский проспект»). Компания сумела повторить прецедент, созданный в Петербурге в прошлом году, и при оценке встройки обошлась без данных ГУИОН. Суд одобрил выкуп на основании отчета независимых экспертов (о первом таком случае, когда успеха добился арендатор встройки на наб. канала Грибоедова, 28, NSP писала в материале «Выкуп в обход ГУИОН»). В нынешнем споре оказались и другие интересные нюансы.

Фирма с 1995-го арендовала у города 109,6 кв.м на Невском пр., 30. Долгое время встройка не была сформирована как самостоятельный объект. По документам фирма снимала часть одного большого помещения. Договор неоднократно перезаключали. Еще в начале «нулевых» ГУИОН обнаружил, что в помещении сделана самовольная перепланировка (оборудован санузел, смонтированы дополнительные перегородки). Когда в 2013-м КУГИ заключал с фирмой новый договор аренды, ее обязали привести встройку в состояние, в котором она находилась до 1997 года (согласно старому техпаспорту). В 2014-м компания сообщила комитету, что предписание исполнено. Тогда же она решила, наконец, сформировать новый самостоятельный объект недвижимости. В прошлом году встройку площадью 109,1 кв.м поставили на учет. Понадобилось согласование с КГИОП, поскольку здание ("Дом Энгельгардта В.В.") относится к региональным памятникам. Получив визу комитета, компания подала заявку на выкуп, тем более что к этому времени Смольный отменил запрет на приватизацию встроек на главных городских магистралях.

Арендатору отказали, сославшись сразу на несколько моментов. Главное: чиновники вспомнили о перепланировке и решили, что компанию нельзя признать добросовестным арендаторов. К тому же Комитет потребовал дополнительных согласований с КГИОП.

Арбитраж опроверг все доводы чиновников. Раз нарушение, связанное с перепланировкой, устранено, значит, нельзя ставить это в вину арендатору. А в проекте договора купли-продажи фирма обязуется исполнять охранное обязательство – и этого пока достаточно.

Возник вопрос, как определять цену встройки, ведь город не привлекал ГУП «ГУИОН», поскольку считал, что выкуп помещения невозможен. В суде чиновники доказывали, что без оценки ГУИОН все равно не обойтись. Арендатор настаивал на независимой экспертизе. В итоге суд поручил ее компании «РМС-Оценка», и оценщик вывел сумму: 41 млн рублей. Арбитраж и заложил эту цену в договор. Арендаторы-«малыши», желавшие воспользоваться 159-ФЗ, уже не раз не соглашались с ценой объекта, установленной городом, и в суде добивались дисконта. Но до прошлого года не было такого, чтобы стороны вообще обходились без данных экспертов ГУП, с которым у города заключен контракт на оценку. Нынешний случай подтверждает, что суды готовы тиражировать и этот опыт. Напомним, прецедент был создан компанией «Салон красоты «О.В.» (студия Ольги Виноградовой), которая выкупила у города помещение 45-Н на наб. канала Грибоедова, 28. 

Теперь «Салон на Екатерининском» повторил этот успех.