НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 00:37
24 октября 2016 в 11:55

Долевка без формальностей

Верховный суд разрешил дольщикам банкротить компании, которые не заключали договоры долевого участия, но по факту строили дома и аккумулировали деньги граждан.

Это важная опция для тех, например, кто приобрел жилье по кооперативной схеме, в которой ЖСК выступает лишь прослойкой между покупателем и застройщиком.

Такая новелла содержится в свежем обзоре судебной практики, утвержденном на днях Президиумом ВС. Показательный конфликт случился в Омской области. В стадии банкротства оказалась местная фирма «Металлургмаркет», которая строила дом более чем на 200 квартир. Деньги граждан привлекали через ЖСК. Сдача объекта давно сорвана. При этом кооператив отказывается возвращать средства пайщиков. Возбуждено уголовное дело, но председатель ЖСК скрывается от следствия. А руководство фирмы «Металлургмаркет» отказалось отвечать по обязательствам кооператива, хотя именно эта компания выступала застройщиком. Еще в прошлом году ее признали несостоятельной. Пострадавшие граждане требовали применить к ней специальные правила банкротства застройщиков. В этом случае покупатели стояли бы в очереди выше остальных кредиторов и могли бы претендовать на «незавершенку». Однако три инстанции арбитража отказали дольщикам: дескать, их связывают договорные отношения только с кооперативом, значит, и все претензии – к нему. А в дело о банкротстве «Металлургмаркета» пайщики могут вступать лишь сообща – от лица кооператива. Но проблема в том, что в деле отсутствовали бумаги, подтверждающие, что все средства пайщиков дошли до компании. Граждане рисковали остаться не у дел.

Верховный суд отверг довод нижестоящих инстанций, подчеркнув, что формализм здесь неуместен. Судьи высшей инстанции констатировали: «Кооператив и должник аффилированны друг с другом, поскольку последний выступал одним из учредителей ЖСК. Изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного строительства, а для продажи будущих квартир в домах, возводимых должником за счет средств граждан, поступающих от продажи паев». В итоге арбитраж пришел к выводу, что ЖСК был лишь прослойкой, и по сути именно застройщик должен отвечать перед гражданами.

Теперь дольщики смогут вступить в банкротный процесс на особых условиях и решать дальнейшую судьбу незавершенного комплекса.

В Петербурге хватает объектов, где деньги граждан привлекали через кооперативную прослойку. В некоторых конфликтных случаях пайщики сначала брали контроль над кооперативом, а затем уже подавали от его имени иски к застройщику. Показательный пример – история банкротства компании «Невский синдикат». Другой свежий пример, когда разорившийся застройщик привлекал деньги граждан через кооперативную прослойку, – банкротство фирмы СУ-1. Нынешнее решение развязывает дольщикам руки и позволяет вступать в процесс напрямую.

Кстати, с декабря 2011‑го Жилищный кодекс запрещает использовать ЖСК как прослойку между застройщиком и покупателем. Нужно, чтобы кооператив сам обладал правами на участок. Однако это не касается ранее созданных ЖСК. Потом законодательство еще ужесточали, но полностью искоренить эту схему пока не удалось.