COVID after: как коронавирус изменит рынок офисов?

Режим самоизоляции уже отразился на рынке офисной недвижимости и может заметно повлиять на него после пандемии. Вынужденная удалённая работа почти всей страны, организованная многими за считанные дни, может изменить фундаментальные подходы к планировкам пространств, оборудованию рабочих мест, существенно повлиять на развитие гибких офисов. Об этом рассуждают опрошенные NSP эксперты.

Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate:

– Такая серьёзная эпидемиологическая ситуация в мировом масштабе и падение экономических показателей, конечно, приведут к изменениям. 
В краткосрочной перспективе компании будут стремиться к сокращению расходов на аренду офисов, вступая в переговоры о снижении ставок, уменьшении площадей либо о переезде в альтернативные по площади и более дешёвые помещения.

В долгосрочной перспективе компании начнут пересматривать подходы к организации бизнес-процессов и офисных пространств. Если раньше крупные предприятия стремились объединить все подразделения в рамках одного объекта, то теперь есть вероятность, что они начнут их разделять: в престижных центральных локациях оставят представительские офисы, а сервисные отделы, которые напрямую не работают с клиентами, выведут в периферийные БЦ с более низкой ставкой и более удобным местоположением для сотрудников, живущих рядом.

Системы организации рабочих мест по принципу hot desk, которые последние два-три года только рассматривались компаниями крупного и среднего бизнеса, будут в реальности внедряться в офисы. 
Концепции будущих офисов станут более гибкими и свободными, а показатель 12–14 кв.м общих офисных площадей на сотрудника перестанет пугать работодателей. Кроме того, повышенный спрос будет на качественные инженерные системы (кондиционирование, вентиляция), а также системы очистки воздуха, например, ультрафиолетовые облучатели-рециркуляторы воздуха или светильники с функцией очистки.

Если рынок коворкингов начнёт активнее развиваться и на него станут выходить проекты площадью более 3000–5000 кв.м, то в Петербурге проявится столичная тенденция: крупные компании станут рассматривать коворкинги под свои офисы. Таким образом они сэкономят на организации офисных пространств, а также при первой необходимости смогут сократить количество рабочих мест.

Учитывая неопределённое состояние рынка, собственники и арендаторы стремятся договариваться. Всё-таки эпидемия закончится, и бизнес продолжит развиваться. Понимая это, стороны стремятся сохранить проверенных партнёров.

Не думаю, что офисные площади станут массово освобождаться. Будет определённая миграция, но уровень вакансий не вырастет резко. Не стоит забывать, что 2020 год мы начали с дефицитом качественных площадей: в городе были свободны всего 163 000 кв.м офисов. А ввод в 2020-м не превысит 165 000 кв.м арендопригодных площадей. При этом в значительной части строящихся бизнес-центров уже есть лист ожидания из крупных компаний.

Дмитрий Кузнецов, заместитель руководителя департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International:

– С высокой долей вероятности новые проекты на рынке офисов будут отложены на неопределённый срок, а бизнес-центры на стадии готовности 30–40% «законсервированы». Сокращение спроса будет соответствовать уменьшению и так дефицитного предложения. Вряд ли мы увидим изменения в балансе сил. Даже сейчас, в условиях карантина, речь идёт скорее о некоторых уступках собственников на период простоя, после чего ставки вернутся к контрактным показателям. При таком сценарии девелоперская активность в Петербурге может восстановиться в течение двух лет.

Как показала практика прежних кризисов, объём поглощения на офисном рынке в 2020 году может существенно сократиться – до 50%, однако часть спроса будет отложена на 2021–2022 годы. Многие арендаторы пересмотрят планы. Однако не у всех, кто этого хотел, удастся отказаться от части офиса из-за его конфигурации. Может понадобиться переезд, но рынок дефицитный, и переезжать особо некуда. 

Есть и внутренний спрос на освобождающиеся площади в  действующих бизнес-центрах. Как правило, на них претендуют IT-компании или структуры Газпрома. Они и будут забирать небольшой процент свободных площадей, чтобы обеспечить свой рост. IT-сектор имеет все предпосылки, чтобы продолжить развитие в Петербурге: в этом сегменте высока доля международных компаний, чьи расходы на поддержание бизнеса на фоне девальвации рубля станут заметно ниже.

Спрос на коворкинги есть, но в период карантина вряд ли будут заключены новые сделки по аренде рабочих мест. Сейчас самое главное – пережить период самоизоляции.

Николай Антонов, партнёр и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»):

– Рынок офисов ждут серьёзные изменения. Примерно 90% работодателей сейчас на практике убеждается в том, что многие бизнес-процессы работают дистанционно, а технологии стремительно совершенствуются. Одновременно разворачивается экономический кризис, который заставляет их считать издержки на организацию каждого рабочего места, которое сейчас пустует. В бизнес-центрах классов А и B+ такие издержки достигают 136 000 рублей в год за каждое место.

Многие руководители пытаются подсчитать, сколько сотрудников им понадобится после карантина, и задумываются о переезде в более компактный офис. Но быстро это сделать не получится. Не всякий офис легко поддаётся перепланировке, и не всякий собственник готов на это пойти. Мы в таких случаях предлагаем арендаторам подождать, пока освободится офис поменьше, но планировки не меняем.
Современный рынок предлагает гибридное решение – гибкий офис, где 80–90% площадей нарезано под мини-офисы и переговорные, а остальное – open space и зоны отдыха. Если бизнес-процессы позволяют половине или ¾ сотрудников появляться в офисе раз или два в неделю, экономия на аренде может достигать 40–50%, поскольку теперь вы арендуете не площади, а готовые рабочие места. Ещё одно важное преимущество: вы можете заключить договор на несколько месяцев, а потом посмотреть, как идут дела, взять дополнительные рабочие места или отказаться от 1–2 кабинетов, то есть управлять издержками по обстоятельствам.

В перспективе четырёх–пяти лет доля коворкингов или гибких офисов достигнет 20–25% от всего сегмента, потому что это удобно и экономично. Но в 2020-м арендаторы не смогут массово мигрировать в коворкинги – их пока попросту слишком мало. А таких, где площади позволяют посадить более или менее крупного арендатора, – просто единицы. Собственники бизнес-центров вряд ли будут вкладываться в реконцепцию прямо сейчас. Им надо понять, в какой точке находится рынок, и оценить объём и структуру нового спроса. То есть инвестиции в создание гибких офисов пойдут не раньше 2021 года.
Вакансия в классических бизнес-центрах, конечно, вырастет – за счёт ухода с рынка компаний малого и среднего бизнеса. Однако надо иметь в виду, что таких арендаторов в высококлассных БЦ немного. Основной спрос на офисы формируют сырьевики, IT-бизнес, инфраструктурные компании с государственным участием. Большая часть турфирм, небольших агентств недвижимости и логистических фирм, салонов красоты, языковых курсов сидят во встроенных помещениях на первых этажах, а то и просто на квартирах. Эти помещения нередко находятся в залоге у банков, и, видимо, какое-то их количество выплеснется сейчас на рынок.

В качественных бизнес-центрах вакансия подрастёт, возможно, на 10% – до 15–17%. Причём временно, потому что до последнего времени на рынке наблюдался заметный дефицит офисных площадей, и освободившиеся помещения будут поглощены. Снижение ставок на 10–15% возможно только в том случае, если вакансия достигнет 20%. На мой взгляд, это маловероятно.

Ренат Лотфуллин, начальник административного отдела ЗАО «Райффайзенбанк» (выступление в ходе web-сессии «Как изменятся офисы после карантина» Officenext):

– Нам всем кажется, что всё вернётся и будет, как было. Но, наверное, это не так. Долгое время мы шли по пути организации в офисах различных зон взаимодействия. Сейчас задача компании, наоборот, как можно сильнее ограничить общение людей. 

Столь популярный open space предполагает взаимодействие, близость сотрудников друг к другу. А что теперь? А вдруг кабинетная система более надёжный и безопасный способ размещения? У меня как у корпоративного заказчика возникает целый ряд вопросов.

Когда риск заражения сойдёт на нет или станет совсем незначительным, сознание людей изменится, потому что они уже поработали из дома. Для кого-то это была долгожданная, а для кого-то – совершенно нежелательная история. Люди захотят остаться дома или вернуться в офис? Мы ожидаем, что около 20% работы будет выполняться дистанционно. Здесь не обойтись без хотдесков, шэринг-офисов и т.п. 
Офисная планировка в новой реальности должна предусматривать гибкость развёртывания любых пространств, необходимых командам в любом месте офиса. 

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg:

– По нашим оценкам, вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно, в большинстве компаний останутся центры принятия решений примерно на 30% занимаемых сейчас площадей; остальные сотрудники перейдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При таком сценарии лучше всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестиций NAI Becar:

– Рынок офисов Петербурга за последние десять лет претерпел столько изменений, что его мало что может сломить. После кризисов 2008 и 2014 годов были и падения, и взлёты. В ближайшее время всё это повторится. Вакансия, конечно, вырастет, так как не все сотрудники вернутся на рабочие места. Удалённые формы работы так и останутся для кого-то приоритетным решением. При этом глобально офисные помещения и здания никуда не денутся, но их формат несколько изменится – они станут более гибкими, мобильными, трансформируемыми. Офисы всегда воспринимались как нечто фундаментальное – стены, стол, стул, компьютер, принтер, кофе и переговорка. Сейчас всё изменится – и интерьер, и планировки, и даже тип использования офисных помещений. Не исключено, что появятся виртуальные офисы: заходишь в пустую комнату, надеваешь очки VR – и вот ты уже с коллегами из Сингапура сидишь за одним столом, смотришь на большой экран, а вокруг колибри и пальмы. Сервисных офисов и коворкингов (без VR) тоже появится больше. Возможность в любой момент свернуть офис полностью или частично и развернуть его в другом месте стала ещё более актуальна для арендаторов.

Их структура, кстати, ненадолго изменится. В ближайший год сократится число маленьких компаний в различных непродовольственных отраслях и сфере услуг. По этой причине вакансия возрастёт, но некритично. 

В среднем по рынку ставки незначительно снизятся, договоры будут пересматривать, но не навсегда. В течение года-двух всё вернётся на прежний уровень.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:

– Очевидно, что текущие события окажут определенное влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах– либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров – пока сказать крайне сложно. 

Часть компаний, переключившись на удаленный способ работы, поняли, что их это устраивает. Но это не касается всех или большинства, это касается отдельно взятых компаний, которые поймут, что им не нужны офисы в прежнем объеме и перестанут арендовать помещения, которые раньше занимали. Второй источник сокращения арендуемых площадей – сокращение персонала и оборота компаний (следствие убытков), прямые негативные последствия пандемии.

Можно делать параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался годом-двумя. В целом, мне кажется, после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет.

Поскольку данный кризис очень специфичен и связан с развитием заболевания в мировом масштабе, носит до некоторой степени «искусственный характер», я думаю, что и восстановление после него будет более быстрым (по крайней мере, до уровня конца 2019 - начало 2020 года). Темпы восстановления будут сильно зависеть от развития ситуации с коронавирусом и решений, принимаемых властями, от того, как долго экономика будет стоять «на паузе». Очень серьёзное влияние окажет способ отмены ограничений.