НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

17 мая, 14:26
19 января 2015 в 05:40

Государства становится больше

Главную дискуссию традиционного Рождественского саммита в Петербурге назвали «Рынок недвижимости в ожидании чуда». Благодаря «черному вторнику», случившемуся буквально за пару дней до мероприятия, ощущения у бизнес-сообщества стали еще острее, а ожидание чуда — еще настоятельнее. Издательский центр «Недвижимость Петербурга» выступил информационным партнером кризисного саммита.

yle="text-align:justify">

Главную дискуссию традиционного Рождественского саммита в Петербурге назвали «Рынок недвижимости в ожидании чуда». Благодаря «черному вторнику», случившемуся буквально за пару дней до мероприятия, ощущения у бизнес-сообщества стали еще острее, а ожидание чуда — еще настоятельнее. Издательский центр «Недвижимость Петербурга» выступил информационным партнером кризисного саммита.

Единственным чудом, явленным непосредственно на саммите, оказалось массовое присутствие представителей власти. Встретиться лицом к лицу с бизнесом решили руководители сразу трех комитетов петербургского правительства. В последние годы такое случалось нечасто.

«С приходом нового профильного вице-губернатора (Марата Оганесяна. — «НП») в правительстве есть с кем говорить и работать, — поделился радостью Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development. — Раньше голос бизнеса был гласом вопиющего в пустыне».

Потерянная стратегия

Правда, приятное изумление для некоторых обернулось разочарованием. Глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк и руководитель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолий Котов явно готовились поговорить о Стратегии‑2030 и Инвестиционной стратегии Петербурга. К открытию саммита стало очевидно, что оба документа остались в другой реальности, а антикризисный план у правительства появится в лучшем случае к февралю.

«Сейчас все показатели придется пересматривать, — отметила Ирина Бабюк. — Мы предполагали, что до 2030 года объем инвестиций в основной капитал увеличится в 3,5 раза, иностранные инвестиции вырастут до $18 млрд. По итогам 2014‑го инвестиции в основной капитал у нас возросли на 24%, однако объем прямых иностранных инвестиций снижается. Хотя по итогам 2013‑го они увеличились в 1,5 раза. Но стратегия — не панацея от текущих экономических сложностей. Я вижу свою задачу в подготовке базы для притока инвестиций в будущем: в снижении административных барьеров, в «упаковке» территорий для проектов. К 2030‑му мы должны ввести в оборот около ста инженерно подготовленных площадок».

Правда, все они предназначены не для жилья: такие проекты в комитете вообще не считаются инвестиционными.

«Первое, что я услышал в августе 2000 года, когда пришел из банковского бизнеса, — единое окно, снижение административных барьеров, — отреагировал Олег Барков, генеральный директор компании «Ханса Девелопмент». — И слышу уже 15 лет. А когда инвестор хочет построить завод и ему сообщают, сколько стоит в Петербурге земля, он говорит: «Мама!» Потом узнает, сколько уйдет времени на покупку участка, сколько будут стоить ресурсы. Затем ему рассказывают, что подключиться к электрическим сетям — это не просто работа, а искусство. Деньги — нервная вещь. Эти трудности надо снимать быстро — мы стоим на пороге серьезных испытаний. А разработчикам Стратегии‑2030 я бы посоветовал обратиться к опыту Ленинграда. Потому что большинство инвестиций в ближайшие годы — проекты государственные или с государственным участием».

По ходу выяснилось, что срок подключения к инженерным сетям в Петербурге составляет, по подсчетам чиновников, в среднем 292 дня. В декабре перед Комитетом по энергетике была поставлена задача сократить его до 90 дней. В ответ на это немедленно родилась очередная «дорожная карта».

«Иностранный инвестор приходил в Россию, потому что уровень прибыли здесь был значительно выше, чем в Европе, Штатах и Азии. Но он не считает прибыль в рублях, — внес ясность Лев Марголин. — А в валюте показатели доходности упали вдвое. Для нашей компании, акции которой торгуются на Лондонской бирже, это проблема. С этой точки зрения все проекты в России стали абсолютно невкусными».

Льготники — наше все

К концу 2014 года девелоперы ожидали от властей примерно следующее. Во‑первых, всем было интересно, сможет ли власть каким-то образом субсидировать ипотечную ставку, которая после повышения ключевой ставки ЦБ станет просто запретительной. На это Анатолий Котов дал ответ в духе «социального блока»: «Люди, которые стоят сегодня в очереди на квартиры в жилищном комитете, — тот потенциал, который сейчас нужно поддержать».

Впрочем, чиновник признал, что нужен механизм поддержки спроса, хотя немного путался в городских жилищных программах и не обещал ничего конкретного. А на то, что городская власть вдруг решит поддержать экономически активное население, все равно никто не рассчитывал.

Во‑вторых, предпринимателям было интересно, будет ли правительство Петербурга выкупать квартиры на рынке, чтобы поддержать его, как это было в 2009‑м. Или оно предпочтет строить по госзаказу с нуля, давая тем самым заработать генподрядным компаниям, но составляя дополнительную конкуренцию девелоперам, которые работают в эконом-классе.

«Объемы строительства за счет бюджета будут увеличиваться, — сообщил зампред Комитета по строительству Андрей Исаев. — Город будет докупать на рынке жилье только в тех объемах, которые не сможет построить сам. Есть проблема в финансовой стороне приобретения жилья. Цена фиксирована и меняется только на инфляционную составляющую. В 2014‑м было 56 000 рублей за метр. Летом мы проводили мониторинг, кто может по такой цене продать нам жилье в высокой степени готовности. Бизнес оказался не готов. А нам дешевле сейчас строить за счет бюджета. Для нас земля бесплатна, себестоимость получается ниже 50 000 рублей за «квадрат». При этом выделенные на 2014–2015 годы деньги уже потрачены. Мы заключили контракты примерно на 5,2 млрд, это чуть меньше 100 000 кв.м».

«Социалка» без драм

Показательно, что между кризисами 2008‑го и 2015‑го государство успело повесить на девелоперов свои обязательства по строительству социальных объектов, но не смогло с той же скоростью изменить налоговое законодательство.

«Мы сотрудничаем с правительством по строительству школ, садиков, поликлиник, — сообщил коллегам Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». — По закону девелопер может этого не делать, это обязанность государства. Более того, занимаясь такими проектами, мы вступаем в противоречие с законом. В 214‑ФЗ, по которому мы работаем, прямо написано, что деньги дольщиков нельзя тратить на социальную инфраструктуру. Есть конфликт и с Налоговым кодексом, который не позволяет внести затраты на создание «социалки» в налогооблагаемую базу. Правительство Петербурга обращалось в Минфин с запросом о соответствующих поправках. Но министерство ответило жестким «нет». Столичным девелоперам такая возможность дана постановлением правительства Москвы».

По подсчетам «ЛСР. Недвижимость», создание социальных объектов добавляет к себестоимости каждого квадратного метра 6000–8000 рублей. Еще 3000–4500 руб. добавляет необходимость строить инженерные коммуникации и столько же приходится на дороги. Получается, что покупатель жилья эконом-класса доплачивает по 14 000–15 000 руб. с «квадрата» за элементарные городские удобства. Но Андрей Исаев призвал не драматизировать ситуацию: «Снижение налогового бремени для инвесторов, которые безвозмездно строят для города объекты социального назначения, займет некоторое время. Но у нас заключены и находятся в работе около ста соглашений с девелоперскими компаниями. Основной принцип: там, где земля является собственностью Петербурга и где инвестор брал ее на торгах, объект строится инвестором и выкупается за счет средств бюджета. Если земля в частной собственности и никаких денег: ни на дороги, ни на инженерию, ни на социальные нужды — город не получал, мы стараемся договориться о безвозмездной передаче объектов на наш баланс».

Тем не менее жилье — единственный рыночный сегмент, где игроки еще позволяют себе осторожный оптимизм. Хотя и отдают отчет в том, что удорожание ипотеки может «снести» от 30 до 50% спроса на квартиры еще до падения реальных доходов населения.

«Мои финские коллеги удивляются: «Мы не понимаем, курс в два раза изменился, а квартиры продаются хорошо. У нас не было такого сценария», — сообщил Михаил Возиянов, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург». — Мы попали в новую реальность, но разберемся. Опыта для этого достаточно».

«Все говорит о наличии у людей каких-то денежных знаков, — подытожил общие чаяния президент РГУД Андрей Степаненко. — Возможно, завтра их уже не будет, но сегодня еще здоровая ситуация».

Сам себе ЦБ

Что касается коммерческой недвижимости, она, по словам участников рынка, с декабря генерирует «непонятные доходы в непонятной валюте». По данным компании Colliers International, 99% арендаторов в торговых центрах, которые до сих пор рассчитывались за аренду в иностранной валюте, стремятся пересогласовать ставки с владельцами площадей.

Самой успешной историей 2014‑го практически единодушно был признан региональный ТРК «Европолис», который компания Fort Group открыла у метро «Лесная». К запуску объект был заполнен на 70%, но сейчас консультантам приходится прилагать усилия, чтобы удержать арендаторов.

«Теперь переговоры идут не на уровне директоров по развитию, а между топ-менеджментом и владельцами торговых сетей, — пояснил управляющий партнер группы Максим Левченко. — Мы встречаемся, чтобы договорится о временных мерах на месяц — три. Ситуация такая, что условия аренды приходится пересматривать постоянно. У нас ставка в долларах по курсу ЦБ. Платить по нему невозможно хотя бы потому, что он все время меняется. Мы угадываем курс. В 2012 году, когда формировался наш кредитный портфель, многие консультанты советовали занимать в валюте, не переплачивать, и это было понятнее для иностранных фондов. К счастью, мы не стали этого делать. Если у тебя рублевый кредит, ты сам себе ЦБ, остальное решается с арендаторами на кухне».

Некоторые петербургские девелоперы, как и их московские коллеги, полагают, что наступает время компактных микрорайонных ТК с рублевыми арендными ставками, т. к. оборот торговых компаний формируется в рублях и, по всей вероятности, будет снижаться.

«От крупных форматов площадью 100 000–200 000 кв.м надо уходить, — высказался президент NAI Becar Александр Шарапов. — Они открываются полупустыми. Исследования показывают, что увеличивается посещаемость небольших ТК на 10 000–15 000 кв. м. Почему — не знаю. Меньше соблазнов?»

Непонятный рубль

На вопрос, строить коммерческие объекты или нет, компании отвечают по-разному.

«В новых проектах мы и затраты, и доходность считаем в рублях. Но это приводит к тому, что инвесторы в итоге отказываются от строительства, — констатирует Анна Никандрова, региональный директор торговой недвижимости Colliers International.

«Мы будем заниматься только проектированием. Строить не будем, пока ситуация не нормализуется, — говорит Александр Шарапов. — Воздержимся пока от покупки участков в России. Возможно, будем участвовать капиталом в проектировании, согласовании новых объектов. Сейчас собственники земли становятся весьма сговорчивыми. Уже очевидно, что все отныне придется считать в рублях. Но когда в Лондоне в 2008 году фунт упал по отношению к доллару на 25%, они же не кричали, что вся нация обеднела на четверть».

«Мы начинаем возводить свой торговый центр, — рассказывает Максим Левченко. — Финансирования под него не получить, будем строить хозспособом. На сегодняшнем рынке выгодно строить, хотя и невыгодно сдавать в аренду. За тот рубль, который стал вдвое дешевле, можно купить все те же материалы, что и год назад. 80% здания не подорожало. Тем более у кого-то еще остались кредитные линии под 11–12%».

В складской и индустриальной недвижимости 2015‑й будет годом проектов build-to-suit. «Выходить на рынок со спекулятивным комплексом, не имея четкого понимания, кто станет твоим клиентом, абсурдно и опасно, — прогнозирует Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Петербурге. — Многие девелоперы сейчас делают фундаменты, сетку колонн будущего склада. Стены не возводят, пока не найдут арендатора, которому надо запуститься в короткий срок. И после этого быстренько завершают объект».

Что касается офисного сегмента, все надежды девелоперов связаны с планами Газпрома и государственных структур. «Вся коммерческая недвижимость строится на заемные средства, — напоминает Ирина Анисимова, руководитель проекта «Невская Ратуша». — При ставке ЦБ 17% взять кредит в банке можно будет минимум под 20%. Плюс выросший курс, а в качественных бизнес-центрах — 50–70% импортного оборудования. Строить за такие деньги, чтобы сдавать по текущим рублевым ставкам, нецелесообразно. А спрос падает, и я не исключаю, что придется сажать арендаторов просто за коммуналку. Потерять клиента сейчас смерти подобно. Активнее других нынче компании из госсектора, они снимают помещения с хорошей отделкой по хорошей ставке, без специальных дисконтов, поскольку не зависят от рынка».