Товарищи захватчики

yle="text-align: justify;">

Въехав в новый дом, многие новоселы спешат сообща огородить придомовую территорию, а потом получают от КУГИ миллионные иски за самовольный захват. В Смольном напоминают: участок, переданный застройщику, не переходит автоматически в долевую собственность граждан.

В арбитраже растет число конфликтов между КУГИ и ТСЖ, которых уличили в незаконном использовании городских земель. Иногда, впрочем, жилтоварищам удается отбиться от претензий.

Сейчас КУГИ взыскивает крупные суммы с десятка ТСЖ. Как правило, речь идет об участках под новостройками. В некоторых случаях все прозрачно и прозаично. Например, недавно КУГИ одержал победу в кассации и взыскал почти 2 млн рублей с ТСЖ «Коломяжское», которое управляет домом на Вербной ул., 10. Он построен в 2000‑х. Для обслуживания дома сформирован участок общей площадью 8469 кв. м. Однако проверка, проведенная КЗРиЗ еще в 2011 году, показала, что жилтоварищи заасфальтировали под стоянку лишние 180 кв.м (за пределами своего пятна) и установили шлагбаум при въезде на территорию. В 2014‑м проверили еще раз — ничего не изменилось. Материалы были переданы в КУГИ, который потребовал взыскать 1,8 млн рублей неосновательного обогащения (плюс 215 000 рублей процентов). Расчет сделали по городской методике начисления арендной платы за участки (постановление правительства СПб № 1379 от 2009 года). Три инстанции арбитража согласились с суммой долга и потребовали от ТСЖ освободить надел.

Аналогичных историй — уйма. На днях КУГИ взыскал около 160 000 рублей с ТСЖ «Симонова, 4», где обнесли забором лишние 50 «квадратов» вдобавок к участку, сформированному под жилым домом.

Ранее суд обязал ТСЖ «Финский Бриз» (дом 37, корп. 5 по Морской наб.) заплатить свыше 400 000 рублей за то, что минимум пять месяцев под стоянку использовались 240 кв.м за пределами придомового участка. Дороговато обходится паркинг!

Кстати, некоторые жилтоварищи отмечают, что чиновники не сразу обращаются в суд, а зачастую ждут, пока набежит приличная сумма.

Куда сложнее обстоят дела, когда нельзя с ходу определить границы придомового участка. Порой граждане считают, что если застройщик получил в аренду надел определенной площади и возвел на нем дом, то весь этот участок автоматически переходит в общую собственность жильцов (с момента регистрации первого помещения в доме). В КУГИ заявляют: это не так! Размер участка, передаваемого под строительство, может не соответствовать площади, необходимой для эксплуатации дома. «Чтобы ТСЖ могло использовать участок как придомовую территорию, он должен быть сформирован в этих целях и поставлен на учет, — продолжают эксперты КУГИ. — В нашем городе действует соответствующий порядок, утвержденный распоряжением правительства СПб № 25‑рп (от 2005 года) и распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству № 1555‑рк (от 2006‑го) «О формировании участка, на котором расположен многоквартирный дом».

Эту процедуру КЗРиЗ осуществляет в заявительном порядке. Он же вместе с Управлением Росреестра отвечает за контроль землепользования. А КУГИ реагирует на результаты проверок и подает иски о взыскании неосновательного обогащения и выселении «захватчиков». Комитет исходит из того, что до момента постановки участка на учет (с надлежащим видом использования) право общей долевой собственности не возникает. КУГИ ссылается на постановления пленумов ВС и ВАС № 10/22 (2010 года).

Многие жилтоварищи расплачиваются за то, что поспешили огородить территорию. Свежий пример: ТСЖ «Дачное 4», которое управляет домом на Ленинском пр., 135, корп. 5, попалось на самозахвате прилегающего участка 6667 кв. м. Надел обнесен забором, установлены шлагбаумы. В КУГИ заявляют, что участок не сформирован. От ТСЖ потребовали его освободить и заплатить в казну свыше 500 000 рублей (за семь месяцев, прошедших с момента проверки). В первой инстанции жилтоварищи не смогли доказать свою правоту. Суд узаконил штрафные санкции.

Однако есть случаи, когда ТСЖ выигрывают. Показательный конфликт произошел в жилом комплексе на ул. Генерала Симоняка, 4. Под двумя домами (корпуса 2 и 5) жилтоварищи сформировали участки в 11 тысяч и в 5 тысяч кв. м. Но между ними ТСЖ «Речной» огородило еще один надел площадью 5660 кв.м, примыкающий к корпусу № 4. По данным КУГИ, он не прошел кадастровый учет. Город потребовал освободить площадку и заплатить около 300 000 рублей. В суде жилтоварищи пояснили, что надел — в стадии формирования. Они представили отчет ГУИОН, из которого следует, что для обслуживания 4‑го корпуса нужен участок свыше 6000 кв. м. Суд также учел, что надел расположен внутри квартальной застройки, соседние участки сформированы. К тому же граждане представили фотоматериалы, из которых следует, что в данный момент доступ на участок не ограничен. В итоге суд освободил ТСЖ от штрафных санкций.

Правда, КУГИ все равно не согласен с решением и пытается его обжаловать.

Были и другие примеры, когда граждане занимали участок до кадастрового учета, но к началу спора успевали сформировать границы и выходили сухими из воды. Так, от претензий КУГИ отбилось ТСЖ «Диана», обвиненное в самозахвате 2330 кв.м на пр. Ветеранов, 93, корп. 2. Суд закрыл глаза на то, что жилтоварищи заняли участок до его постановки на учет. Если подтверждено, что надел предназначен для обслуживания дома, у города тоже нет прав распоряжаться этой землей, а значит, КУГИ нельзя считать пострадавшей стороной.

Нужно учитывать и другие нюансы. Если даже надел сформирован, это не значит, что граждане могут поставить шлагбаум, ограничив свободный заезд на территорию. Формально для этого нужно получать разрешение районных властей (вдруг на территории предусмотрены сквозные проезды). Но эти вопросы остаются за скобками отношений с КУГИ.

Возникает и другая коллизия. Например, застройщики считают, что участок выбывает из их владения с того момента, как будет оформлено право собственности на первое помещение в доме. Но Управление Росреестра часто отказывается регистрировать прекращение аренды, если на объекте есть дольщики, еще не принявшие квартиры. Застройщики не раз доказывали в суде, что с момента регистрации прав на любое помещение в доме участок переходит в долевую собственность, а город и застройщик утрачивают право распоряжаться им (см. «НП», № 1/2015).

В Смольном считают, что все равно надо разбираться, какой надел нужен для обслуживания дома (вдруг площадь избыточна и рядом можно построить еще один объект).

У проблемы есть и налоговый аспект. Даже если ТСЖ сформировало участок, это вовсе не значит, что жилтоварищи получили документы на землю и начали сообща платить налоги. Этот вопрос по ходу судебных споров вообще не поднимается.