НАШ ЦИТАТНИК: «Мы остались зелёным финансовым брендом, но добавили много разнообразия в то, чем занимаемся и чем полезны для клиента. И главное – мы взяли на себя амбициозную задачу экономить людям максимум времени...» Герман Греф

27 сентября, 19:54

На бревне по Ниагаре

30 ноября 2015 в 10:55
5 417

На бревне по Ниагаре

Ежегодную конференцию «НП» (уже восьмую по счету) мы назвали «Неизвестная глубина». Участники дискуссии пытались понять, достигли мы дна или еще нет, на какой отметке прекратится падение экономики и кому удастся удержаться на плаву.

Пока выходит, что дела не так уж плохи. Рынок недвижимости вошел в боковой тренд. ВВП за девять месяцев упал на 3,7%, но Петербург ожидает по итогам года ввод примерно 3 млн кв.м жилья.

Реальные доходы населения снизились на 9%, а число сделок на первичном рынке — примерно на 40%. Могло бы и на 50%, резонно заметил генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. Самые удачливые компании добились показателя минус 12–15%.

Все цифры — очень условны; экономика, как заметил вице-президент ВТБ Александр Ольховский, производная от политики; политические риски делают падение непредсказуемым, а прогнозы — бессмысленными. «Аналитика сегодня — плохой инструмент для того, чтобы выстраивать тактику ведения бизнеса», — сообщил г-н Ольховский.

Питер Коучмен, генеральный директор ООО «Технополис Санкт-Петербург», выразил эту же мысль короткой метафорой. Он сравнил предпринимателей с муравьями на бревне, плывущем по Ниагаре.

И все же основания для оптимизма есть.

У 89 банков отозваны лицензии, но крупнейшие из оставшихся — например, Газпромбанк — возобновляют проектное финансирование. Правда, лишь для крупных застройщиков, желательно — аффилированных с банками.

По мере того, как силовиков, чиновников и депутатов приговаривают к жизни на родине, гостиничный бизнес чувствует себя все лучше. А запрет на владение зарубежной собственностью вкупе с осторожностью, которую стали проявлять западные банки в работе с российскими деньгами, приводит к репатриации спроса на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, ограничения, введенные для государевых людей, способны стать новым драйвером рынка жилья в комфорт- и бизнес-классе.

Спрос на участки промышленного назначения падает, по данным компании PETERLAND, шестой год подряд. «Бизнес опасается входить в стройку, в длинные инвестиции, а когда решается на них, то уходит в регионы с более благожелательной администрацией», — комментирует положение дел Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ-Девелопмента». Зато, по утверждению аналитиков Colliers International в Петербурге, 20 000–25 000 кв.м индустриальных площадей классов С и D без особой огласки ежемесячно сдаются в аренду мелким производственным компаниям.

«Если какие-нибудь придурки в какой-нибудь стране сделают что-то плохое с еще одним нашим самолетом, через пару лет у нас даже появится собственное сельское хозяйство», — отметил генеральный директор Hansa Development Олег Барков.

Мысль о том, что в ближайшие два-три года бизнесу придется жить в логике войны, не всех приводит в восторг. Дно не достигнуто и, по словам Александра Ольховского, «потенциал падения еще есть».

«В третьем квартале 2015-го объем инвестиций в жилую недвижимость в Петербурге составил $8,5 млн. Годом раньше он был на уровне $88,5 млн, — констатирует Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Падение в 10 раз, причем оставшиеся инвесторы уходят в Москву и Московскую область, где уже можно купить квадратный метр по 75 000–80 000 рублей». Развивая морскую тему, г-н Жабин вспомнил «Титаник»: «Третий класс остался внизу. Второй класс не очень понимает, что происходит, но на всякий случай старается попасть в спасательную шлюпку с людьми из первого».

«Главным распорядителем денег остается население, — подсказал коллегам Александр Бобков, исполнительный директор МФК «Лахта-центр». — На руках у граждан сегодня 27 трлн рублей, тогда как федеральный центр распределяет через бюджет всего 24 трлн. Измените настроение масс, и вы увидите сделки. Недвижимость останется тихой гаванью для маленького инвестора».

В ближайшие годы самыми разумными станут, по мнению многих экспертов, точечные жилые проекты на 10 000–15 000 кв.м в обжитой городской среде. К сожалению, участков под такую застройку на рынке Петербурга совсем немного. А градостроительная политика городских властей только усиливает общие экономические риски.

«Спрос на такие участки велик, — отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND. — Вообще же ситуация напоминает блошиный рынок: народу много, сделок мало. В 99% случаев торг ничем не заканчивается: цены у продавцов завышенные, качество продукта сомнительное, утвержденных ППТ нет».

«Собственники земли держат цены, — подтверждает Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом». — При том, что и с 50%-м дисконтом у них участки вряд ли купят. Вероятность продажи подготовленных пятен под коммерческую недвижимость, скажем, в Подмосковье, я оцениваю сейчас в 10%. Инвесторы отдыхают и смотрят, чем все закончится. В Петербурге дело еще хуже, чем в других регионах. Девелоперы боятся, что власти введут «десятину» (передачу 10% квартир на социальные нужды. — «НП»), обрежут высотность застройки до 12 этажей (40 метров). Кроме того, уже два года администрация не утверждает ППТ».

«Дети, внуки, дауншифтинг, — сформулировала модель поведения на ближайшие три — пять лет руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова. — За это время станет ясно, вернулись ли деньги чиновников в Россию, стали банковские ставки разумными или нет. Власти Петербурга определятся наконец-то с допустимой высотностью, плотностью застройки, социальной нагрузкой на бизнес. И можно будет возобновить работу».

В финале мероприятия председатель комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов по офисной недвижимости Николай Антонов вручил сертификаты класса А семи петербургским бизнес-центрам. В их числе — БЦ «Сенатор» (на Московском пр.), «Невская Ратуша», «Пулково Скай», «Technopolis Пулково», «Электро» и др.

«Пока музыка играет, «Титаник» плывет»  — так два года назад обозначил состояние рынка Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» на нашей же конференции. «Музыку выключили, но «Титаник» продолжает плыть» — к такому коллективному выводу пришли те, кто собрался на прошлой неделе в отеле «Амбассадор». Дна у кризиса еще не видно, но ресурсов бизнеса еще на два-три года хватит.