НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

17 августа, 04:31
30 ноября 2015 в 10:55

На бревне по Ниагаре

Ежегодную конференцию «НП» (уже восьмую по счету) мы назвали «Неизвестная глубина». Участники дискуссии пытались понять, достигли мы дна или еще нет, на какой отметке прекратится падение экономики и кому удастся удержаться на плаву.

Пока выходит, что дела не так уж плохи. Рынок недвижимости вошел в боковой тренд. ВВП за девять месяцев упал на 3,7%, но Петербург ожидает по итогам года ввод примерно 3 млн кв.м жилья.

Реальные доходы населения снизились на 9%, а число сделок на первичном рынке — примерно на 40%. Могло бы и на 50%, резонно заметил генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. Самые удачливые компании добились показателя минус 12–15%.

Все цифры — очень условны; экономика, как заметил вице-президент ВТБ Александр Ольховский, производная от политики; политические риски делают падение непредсказуемым, а прогнозы — бессмысленными. «Аналитика сегодня — плохой инструмент для того, чтобы выстраивать тактику ведения бизнеса», — сообщил г-н Ольховский.

Питер Коучмен, генеральный директор ООО «Технополис Санкт-Петербург», выразил эту же мысль короткой метафорой. Он сравнил предпринимателей с муравьями на бревне, плывущем по Ниагаре.

И все же основания для оптимизма есть.

У 89 банков отозваны лицензии, но крупнейшие из оставшихся — например, Газпромбанк — возобновляют проектное финансирование. Правда, лишь для крупных застройщиков, желательно — аффилированных с банками.

По мере того, как силовиков, чиновников и депутатов приговаривают к жизни на родине, гостиничный бизнес чувствует себя все лучше. А запрет на владение зарубежной собственностью вкупе с осторожностью, которую стали проявлять западные банки в работе с российскими деньгами, приводит к репатриации спроса на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, ограничения, введенные для государевых людей, способны стать новым драйвером рынка жилья в комфорт- и бизнес-классе.

Спрос на участки промышленного назначения падает, по данным компании PETERLAND, шестой год подряд. «Бизнес опасается входить в стройку, в длинные инвестиции, а когда решается на них, то уходит в регионы с более благожелательной администрацией», — комментирует положение дел Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ-Девелопмента». Зато, по утверждению аналитиков Colliers International в Петербурге, 20 000–25 000 кв.м индустриальных площадей классов С и D без особой огласки ежемесячно сдаются в аренду мелким производственным компаниям.

«Если какие-нибудь придурки в какой-нибудь стране сделают что-то плохое с еще одним нашим самолетом, через пару лет у нас даже появится собственное сельское хозяйство», — отметил генеральный директор Hansa Development Олег Барков.

Мысль о том, что в ближайшие два-три года бизнесу придется жить в логике войны, не всех приводит в восторг. Дно не достигнуто и, по словам Александра Ольховского, «потенциал падения еще есть».

«В третьем квартале 2015-го объем инвестиций в жилую недвижимость в Петербурге составил $8,5 млн. Годом раньше он был на уровне $88,5 млн, — констатирует Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Падение в 10 раз, причем оставшиеся инвесторы уходят в Москву и Московскую область, где уже можно купить квадратный метр по 75 000–80 000 рублей». Развивая морскую тему, г-н Жабин вспомнил «Титаник»: «Третий класс остался внизу. Второй класс не очень понимает, что происходит, но на всякий случай старается попасть в спасательную шлюпку с людьми из первого».

«Главным распорядителем денег остается население, — подсказал коллегам Александр Бобков, исполнительный директор МФК «Лахта-центр». — На руках у граждан сегодня 27 трлн рублей, тогда как федеральный центр распределяет через бюджет всего 24 трлн. Измените настроение масс, и вы увидите сделки. Недвижимость останется тихой гаванью для маленького инвестора».

В ближайшие годы самыми разумными станут, по мнению многих экспертов, точечные жилые проекты на 10 000–15 000 кв.м в обжитой городской среде. К сожалению, участков под такую застройку на рынке Петербурга совсем немного. А градостроительная политика городских властей только усиливает общие экономические риски.

«Спрос на такие участки велик, — отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND. — Вообще же ситуация напоминает блошиный рынок: народу много, сделок мало. В 99% случаев торг ничем не заканчивается: цены у продавцов завышенные, качество продукта сомнительное, утвержденных ППТ нет».

«Собственники земли держат цены, — подтверждает Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом». — При том, что и с 50%-м дисконтом у них участки вряд ли купят. Вероятность продажи подготовленных пятен под коммерческую недвижимость, скажем, в Подмосковье, я оцениваю сейчас в 10%. Инвесторы отдыхают и смотрят, чем все закончится. В Петербурге дело еще хуже, чем в других регионах. Девелоперы боятся, что власти введут «десятину» (передачу 10% квартир на социальные нужды. — «НП»), обрежут высотность застройки до 12 этажей (40 метров). Кроме того, уже два года администрация не утверждает ППТ».

«Дети, внуки, дауншифтинг, — сформулировала модель поведения на ближайшие три — пять лет руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова. — За это время станет ясно, вернулись ли деньги чиновников в Россию, стали банковские ставки разумными или нет. Власти Петербурга определятся наконец-то с допустимой высотностью, плотностью застройки, социальной нагрузкой на бизнес. И можно будет возобновить работу».

В финале мероприятия председатель комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов по офисной недвижимости Николай Антонов вручил сертификаты класса А семи петербургским бизнес-центрам. В их числе — БЦ «Сенатор» (на Московском пр.), «Невская Ратуша», «Пулково Скай», «Technopolis Пулково», «Электро» и др.

«Пока музыка играет, «Титаник» плывет»  — так два года назад обозначил состояние рынка Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» на нашей же конференции. «Музыку выключили, но «Титаник» продолжает плыть» — к такому коллективному выводу пришли те, кто собрался на прошлой неделе в отеле «Амбассадор». Дна у кризиса еще не видно, но ресурсов бизнеса еще на два-три года хватит.