Садовое нежильё

Государство готово признать садовые дома жилыми. Но не все. Перед праздниками Дмитрий Медведев подписал постановление №1653.

Однако по ходу согласований в документ попали поправки и дополнения, которые резко ограничивают поле его действия.

Садоводам обещали перевод построек в статус жилья в упрощённом порядке. И впрямь: вместо обследования объекта межведомственной комиссией владелец может просто собрать пакет документов и отправить в местную администрацию. И не позднее чем через 45 дней получит ответ. Можно даже не заморачиваться выпиской из Росреестра – чиновники сами запросят документы о собственности. Правда, придётся приложить заключение о техническом состоянии объекта. А его может подписать только специалист из организации, входящей в СРО по инженерным изысканиям (это займёт от 5 до 15 дней и обычно стоит от 10 000 до 30 000 рублей).

Но это полбеды. Хуже другое.

В перечне возможных оснований для отказа есть такой пункт: «размещение садового дома или жилого дома на участке, виды разрешённого использования (ВРИ) которого… не предусматривают такого размещения». Более 70% садоводств в нашем регионе расположены на сельхозземлях. А действующий перечень ВРИ, утверждённый Минэкономразвития в 2014 году, предусматривает для садоводств только «осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур…»

Конечно, в дополнительных ВРИ может быть указано капитальное строительство. В комментариях к постановлению есть отсылка к новому закону о садоводах – 217-ФЗ, он вступил в силу с 1 января. Что ж, заглянем в закон. «Строительство объектов капитального строительства на садовых участках допускается, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства…»

Приплыли. Для сельхозземель (а тем паче – для сельхозугодий) ПЗЗ и градрегламенты не разрабатываются и не принимаются.

Возможно, какие-то послабления и разъяснения появятся в ходе земельной реформы: там обещаны и отмена категорий, и новый классификатор ВРИ… Но это всё – в лучшем случае в 2020-м, если не позднее. А пока риск отказа по формальным основаниям опрошенные нами юристы оценивают как высокий. И даже если согласует муниципалитет – ещё неизвестно, как на это посмотрят Росреестр, прокуратура и Госземконтроль. (О случаях, когда контролёры опротестовывают даже не перевод в статус жилья, а саму возможность строить что-либо капитальное на «сельхозке», мы писали не раз). Спокойнее могут чувствовать себя те, кто договорился о включении СНТ в состав населённого пункта – но и эта ситуация небезусловна, достаточно вспомнить казус с «Сити 78».

В общем, новогодний подарок оказался с изъяном.

В документе описана и обратная схема – перевод постройки из жилой в садовую. Но таких желающих на порядок меньше.