Неугодное Заболотье
Индивидуальный предприниматель Валерия Мужикова выиграла суд у Росреестра и добилась, чтобы ее надел перевели под дачное строительство.
Валерия Мужикова в 2014 году купила 9 га в урочище Заболотье, в Юкках (западнее садоводства «Белоостров»). Участок предназначался для сельскохозяйственного производства. Но выращивать картошку Мужикова не собиралась, а планировала построить дачи. Она обратилась в Комитет по архитектуре. Купленная земля согласно землеустроительным документам относилась к зоне СХ-3. Основной вид разрешенного использования (ВРИ) – сельхозпроизводство, но в примечании указано: условный вид – для дачного строительства. В августе 2015-го КАГ издал распоряжение №2582 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования».
Валерия Мужикова обратилась в Кадастровую палату, попросила изменить ВРИ и указать в кадастровых документах, что надел предназначен для дачного строительства.
Росреестр отказал. Спор переместился в суд. Первая инстанция в марте 2016-го тоже отказала предпринимателю в иске, сославшись, в частности, на обзор судебной практики, опубликованный Верховным судом еще в 2014 году. Из него следует, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях – нельзя. При этом к угодьям относятся пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки – в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить ВРИ участка невозможно без изменения категории земель. На практике судьи почти всегда считают спорные земли угодьями. Пока не доказано обратное.
Арбитраж в своем решении указал: «До принятия специального законодательства о зонировании территорий для с/х угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью… недопущение выведения таких земель из оборота и их застройку». Апелляционная инстанция в сентябре 2016-го это решение подтвердила.
Однако Мужикова и юристы КАГ не сдались. Предмет иска был уточнен. Дело пошло на второй круг.
И ситуация вдруг переменилась. В июне 2017-го арбитраж удовлетворил иск Мужиковой и обязал Кадастровую палату внести изменения. Юристы Росреестра подали жалобу. Но и апелляционная инстанция – о, чудо! – посмотрела на дело иначе. В решении черными буквами по-белому листу написано: «Допустимые доказательства отнесения земельного участка к сельскохозяйственным угодьям в материалах дела отсутствуют…»
То есть, оказывается, не собственник должен доказывать, что на его участке ничего ценного не растет, а Кадастровая палата и Госземнадзор обязаны собирать сведения. А с этим непросто. Насколько нам известно, карты сельхозугодий официально приняты лишь в нескольких районах, и то не во всех поселениях.
Говорить о переломе тенденции, конечно, преждевременно. Есть еще и кассационная инстанция, и Верховный суд…
В 2015 году Всеволожский городской суд по иску прокуратуры отменил решение администрации Рахьинского СП об изменении ВРИ участка площадью 2 га, на котором размещалась часть поселка «Ладожский маяк». По мнению суда, там был сенокос…
Продолжается аналогичная тяжба по наделам в Лангерево. В этом деле компания «Эко-Лангерево», которая тоже пыталась зарегистрировать изменение ВРИ, в мае 2017-го получила отказ в апелляции.
Есть, наконец, свежая статья 78 Земельного кодекса, согласно которой в радиусе 30 км от любого населенного пункта должны быть либо сенокосы и пашни, либо фермы и учебные хозяйства. И никаких дач!
Но теперь, по крайней мере, ситуация не выглядит абсолютно безнадежной.