«Астория» вне рынка

На днях ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» (подконтрольное компании Rocco Forte Hotels, чей центральный офис расположен в Лондоне) добилось победы в апелляционной инстанции. Решение считается вступившим в силу.

Договор аренды с КУГИ был подписан еще в 1997 году и действует до 2046‑го. «Астория» занимает здание около 16 000 кв.м на Б. Морской ул. 39, лит. А. Объект отнесен к памятникам федерального значения.

Размер квартальной арендной платы за объект был установлен в размере $330 042 (без учета НДС). В пересчете по нынешнему курсу получается около 3,65 млн рублей в месяц. Стороны определили, что город может ежегодно пересчитывать только земельную составляющую (по общей городской методике определения платы за участки), но она относительно невелика. Впрочем, на запрос «НП» в комитете пока не ответили, сколько именно фирма платит за участок.

В сентябре 2010‑го город принял решение продать «Асторию». Основным претендентом называли действующего арендатора. Из-за высокой цены (2,18 млрд рублей без учета НДС) на торги не поступило ни одной заявки. После второй неудачи КУГИ уценил отель на 30%. Однако новый аукцион также не состоялся. А с приходом Георгия Полтавченко процесс и вовсе остановился.

Зато в прошлом году город решил поднять плату для арендатора. ГУИОН провел новую оценку и определил рыночную ставку на начало 2013‑го в размере 15 млн рублей в месяц. КУГИ настаивал на том, чтобы в дальнейшем плата ежегодно пересчитывалась по закону СПб № 149–51 (о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности СПб).

Общество не согласилось на новые условия, и комитет обратился в арбитраж. Чиновники апеллировали к тому, что прежняя ставка давно не соответствует рынку, а в договоре был пункт, позволяющий ее пересматривать. Ответчик возражал: пересмотр возможен только по соглашению сторон (за исключением опять-таки земельной составляющей). Арбитраж согласился с доводами арендатора, а вторая инстанция оставила это решение в силе. Суд подчеркнул, что, заключая договор, город не мог не предвидеть роста цен на недвижимость. К тому же он предусмотрительно привязал платежи к долларовому курсу, уменьшив макроэкономические риски.

Опрошенные юристы пока не видят, как Смольный может добиться победы в кассации. Судебная практика в данном случае на стороне арендатора. Так, в прошлом году завершился показательный спор вокруг помещения (около 11 000 кв.м) на Конногвардейском бульваре, 4. Фирма «ТРЭВЭЛС» еще в 2004‑м заключила с Росимуществом договор аренды этой встройки до 2030 года. Ежемесячную плату установили в размере $95 075.

В 2010‑м полномочия арендодателя были переданы Агентству по управлению памятниками. В конце 2012‑го оно предложило съемщику заключить допсоглашение об изменении ставки. Чиновники сослались на отчет ГК «Азира», согласно которому рыночная стоимость права пользования объектом составляет 4683 руб./кв.м в год, что примерно в полтора раза выше нынешней ставки.

Общество разумно отказалось. Агентство решило воздействовать на него через суд. Однако арбитраж не нашел оснований, чтобы обязать арендатора подписать документ. Суд напомнил, что согласно пункту 3 статьи 614 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Спорная сделка не предусматривает подобного основания и не привязывает арендную плату к рыночной стоимости объекта.