Временные трудности

В России в 2018 году построили меньше жилья, чем планировали. Средняя сумма сделки с дольщиками сократилась, теперь застройщикам нечего вкладывать в социальную инфраструктуру и дороги.

О том, что в 2018 году ввести 86 млн кв.м, как записано в национальном проекте «Жильё и городская среда», не получится, в Минстрое признали ещё несколько месяцев назад. Новый, сниженный прогноз чиновников оправдался. По предварительным итогам в России построили 75,3 млн кв.м жилья. «Ничего страшного в снижении нет, ведь сейчас вводятся дома, начатые в кризисном 2014 году, когда количество новых проектов сократилось», – уверен замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Вице-премьер Виталий Мутко полагает, что и по итогам 2019 года роста не будет – объёмы ввода окажутся примерно такими же: «Фактически мы переходим на новую модель финансирования жилищного строительства. А новшества обычно сопровождаются периодом трудностей. В течение двух лет рынок адаптируется».

При этом за год средняя сумма договора долевого участия в стране снизилась на 11,5% – с 2,6 млн до 2,3 млн рублей. «Запас инвестиционной себестоимости жилья исчерпан – дальше снижать цену особенно некуда. Квартиры стали доступнее, но инвестиционной себестоимости не осталось. Социальную инфраструктуру в регионах сегодня строить не на что, дороги тоже. Чтобы у нас строились не каменные джунгли, а комфортное и доступное жильё, властям регионов надо активизировать программы по созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Эти расходы не должны ложиться на застройщика», – уверен Никита Стасишин.

Глава Минстроя Владимир Якушев поделился данными госкомпании «Дом.РФ», которая проанализировала все жилые новостройки в стране: около 30% проектов рискуют не получить кредит ни в одном банке. Значит, у застройщиков возникнут проблемы после 1 июля 2019 года, когда строить придётся только за счёт банковского финансирования: «По нашей оценке, это около 14,3 млн кв.м возводимого жилья, которое приобрели 250 000 российских семей. И, конечно, большой вопрос, попадут ли они в обманутые дольщики или нет», – говорит Владимир Якушев.

Чтобы поддержать рынок, Минстрой обещает, что Правительство РФ может вернуться к вопросу о субсидировании ипотеки, если ставки продолжат расти. «Решение о повышении ключевой ставки приведёт к падению объёмов ипотеки. Причём, возможно, это не последнее такое решение. Ипотеку всё равно надо субсидировать, мы должны быть к этому готовы», – заявил Владимир Якушев.

В Минстрое также намерены развивать индивидуальное жилищное строительство с помощью ипотеки. Пока кредит под ИЖС взять сложно или дорого: банки не готовы брать в залог землю. «Если мы начинаем развивать индивидуальное жилищное строительство индустриальным способом, а не хозяйственным, тогда должен быть инструмент, откуда человеку взять деньги», – рассуждает Никита Стасишин.

Кроме того, Минстрой намерен разрешить приобретать жильё в рамках социальных программ (например, использовать государственные жилищные сертификаты) и на первичном рынке. Пока это можно сделать только на «вторичке», поскольку здесь нет рисков столкнуться с «недостроем», лишиться денег и не получить квартиру. Но когда полноценно заработают эскроу-счета, такие риски исчезнут.