Покупка квартиры на вторичном рынке

Базовые вопросы

Когда вы хотите приобрести квартиру, то первые два вопроса: «Является ли собственником лицо, которое продаёт мне квартиру?» и «Находится ли квартира в ипотеке?» Ответы на них можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Реестр публичен, и любое лицо может получить выписку из него перед сделкой. Многие риэлторы и юристы удовлетворяются выпиской из ЕГРН и правоустанавливающими документами, на основании которых продавец приобрёл право собственности, как безусловным доказательством статуса продавца в качестве собственника и отсутствия обременений. Достаточно ли выписки из ЕГРН для проверки этих двух параметров? Ответ – нет.

Немного о природе ЕГРН и записей в нём

ЕГРН – государственный информационный ресурс, содержащий сведения об объектах недвижимости, их собственниках, арендаторах и обременениях (ипотеке). Согласно пункту 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ «права на имущество, подлежащее регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в государственный реестр». Кажется, если лицо указано в качестве собственника в ЕГРН, то какие могут быть к нему вопросы?

Есть один нюанс, запись в ЕГРН – это юридическая фикция собственности, а выписка из ЕГРН не гарантирует спокойной жизни, потому что даже зарегистрированное право можно оспорить: «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке» согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Так, запись в реестр могут внести на основании поддельных документов (мошеннические случаи с приватизацией), или при отсутствии воли на сделку у первоначального продавца вследствие психического расстройства, или с превышением представителем по доверенности своих полномочий.

Над вами как конечным приобретателем (покупателем) такой квартиры висит дамоклов меч иска незаконного лишённого квартиры собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения (иск о виндикации): «Собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения».[1]

При удовлетворении иска конечный приобретатель лишится права собственности без компенсации, оставшись с правом на иск об убытках к своему продавцу. Единственный способ избежать такого неприятного развития событий – доказать свою добросовестность через стандарт добросовестного приобретателя.

Соблюдение стандарта в свете судебной практики

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретало объект у неуполномоченного отчуждателя согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, т.е. приобретатель должен доказать, «…что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрёл имущество, не имело права на его отчуждение».[2]

Словосочетание «не знал и не мог знать» означают, что покупатель должен провести расследование юридической истории квартиры и её продавцов. Точнее, совершить как минимум три действия:

1. Установить всю цепочку сделок с квартирой.
2. Истребовать у продавца/отчуждателя полный комплект правоустанавливающих документов. Чаще всего в такой комплект входят:  а) договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры; б) документ, подтверждающий факт оплаты вашим продавцом стоимости квартиры (расписка, платежное поручение); в) свидетельство о госрегистрации права собственности; г) актуальная выписка из домовой книги.
3. Провести осмотр квартиры с целью установления факта проживания в ней лица, отчуждающего квартиру.[3]

Совершение с квартирой в коротком интервале времени (до года) нескольких сделок может являться маркером, что первая сделка в цепочке порочна, а все сделки проведены под контролем мошенника. Если нет доказательств оплаты цены квартиры вашим продавцом в пользу его продавца (первоначального), то такой договор можно расторгнуть в судебном порядке. Если в квартире нет следов жизни либо проживают неизвестные лица – все это повод задать вопросы вашему продавцу.

Когда приобретатель не будет признан добросовестным

Таких случаев четыре:

А) вы приобрели квартиру по безвозмездной сделке (дарение)[4];

Б) когда квартира выбыла из собственности первоначального владельца в результате мошеннических действий: «Выбытие квартиры Герасимовой Т.А. в результате преступных действий Акопяна А.В. исключает применение института добросовестного приобретателя»[5];

В) вследствие заболевания первоначального собственника психическим расстройством, лишавшим его способности понимать значение своих действий во время сделки: «Совершение сделки лицом, которое не могло осознавать значение совершаемых действий в момент совершения сделки, не может рассматриваться в качестве сделки, совершённой по его воле»[6];

Г) квартира приобретена у отчуждателя, получившего право на основании отменённого решения суда: «Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, впоследствии отменённое, считается выбывшим помимо воли собственника и может быть им истребовано в порядке ст. 302 ГК РФ»[7].

Вывод: проявляйте бдительность при покупке жилья, а лучше доверьте работу по проверке чистоты сделки профессионалу.

Автор – адвокат Иван Васюков        

[1] Статья 301 Гражданского кодекса РФ.

[2] Обзор Верховного суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».

[3] Решение Первомайского районного суда Омской области от 25.10.2018 по делу 2-2831/2018.

[4] См. тот же Обзор ВС РФ.

[5] Решение Первомайского районного суда Омской области от 25.10.2018 по делу 2-2831/2018.

[6] Апелляционное определение Свердловского областного суда от 04.09.2018 по делу 33-14733/2018.

[7] Решение Морозовского р.с. Ростовской области от 18.09.2017 по делу 2-410/2017.