Риски покупателя при покупке коммерческой недвижимости по сделке дарения. «Часть 2»

Риск признания сделки недействительной в случае банкротства продавца по иску конкурсного управляющего

Так уж устроен мир, что продавцы недвижимости (физлица, индивидуальные предприниматели или компании) иногда банкротятся. После введения процедуры банкротства управление компанией переходит к конкурсному управляющему, задача которого: выявлять совершённые банкротом сделки и оспаривать их.

Дело передаётся в суд. У судей возникает простой вопрос по каждой сделке: «Было ли встречное представление в обмен на полученное помещение или нет?»

Представление – денежные средства или иные ценности, полученные дарителем, де-факто – продавцом. У судей должны быть на руках доказательства получения денежной оплаты в счёт переданного помещения. К таким документам относятся только платёжные поручения, кассовые ордера либо нотариально заверенные расписки о получении денежных средств.

Если представления не было (а в случае дарения его не может быть по определению), то сделку признают недействительной и возвращают право собственности на объект банкроту. Его реализуют на аукционе, а «одаренный» покупатель остаётся ни с чем.

В случае сделки по договору купли-продажи у судей возникает второй вопрос: «А в какой форме было представление и было ли оно равноценным?» Бывает, что покупатель получает вместо денег ценные бумаги, например, акции или права требования на взыскание долгов. К таким видам встречного представления судьи относятся с большим подозрением, так как неясно, ликвидны ли ценные бумаги на рынке. Сделку с высокой степенью вероятности посчитают незаконной.

Третий важный момент – стоимость недвижимости, указанная в договоре. Если цена недвижимости в рамках сделки существенно отличается от рыночной, то сделку опять же могут признать недействительной.

Как это работает на практике? Возвращаемся к нашей истории про Валентину, которая хочет приобрести торговую площадь по договору дарения.

Напомним, номинальный собственник хочет «подарить» помещение Валентине в обмен на наличность под предлогом сокращения налоговых издержек.

Предположим, у номинального владельца, бывшей супруги местного девелопера, к моменту дарения были непогашенные долги перед кредитором – водителем бывшего супруга.

Кредитор инициирует банкротство номинала, назначает своего конкурсного управляющего, управляющий подаёт в суд иски о признании сделок дарения недействительными на основе Федерального закона «О банкротстве», результат очевиден.

Закон даёт возможность оспаривать не только сделки, совершённые самим банкротом, но и сделки его бывшего супруга и любых лиц, на которых он «записал» свои активы.

Реальный собственник помещения, местный девелопер, постоянно вкладывает деньги в строительство и после завершения проектов продаёт или сдаёт в аренду построенные объекты. Скорее всего, он выступает поручителем по кредитам своих компаний.

Если в один прекрасный день денег на погашение долгов ему вдруг не хватит, он получит иск от банка о взыскании долгов фирм.

В обоих описанных выше случаях долг по суду взыщут, Валентина останется и без помещения, и без денег.

Вывод из всей истории следует простой: всегда нужно тщательно исследовать историю сделок с приобретаемой недвижимостью, а также биографию продавца, номинального и реального. Ну и, конечно, никогда не помешает воспользоваться помощью квалифицированных юристов.

Автор - адвокат Иван Васюков