Риски покупателя при покупке коммерческой недвижимости по сделке дарения. «Часть 2»
Данный материал – продолжение статьи о юридических рисках покупки коммерческой недвижимости по сделке дарения на примере конкретной истории. «Часть 1» доступна по ссылке...
Риск признания сделки недействительной в случае банкротства продавца по иску конкурсного управляющего
Так уж устроен мир, что продавцы недвижимости (физлица, индивидуальные предприниматели или компании) иногда банкротятся. После введения процедуры банкротства управление компанией переходит к конкурсному управляющему, задача которого: выявлять совершённые банкротом сделки и оспаривать их.
Дело передаётся в суд. У судей возникает простой вопрос по каждой сделке: «Было ли встречное представление в обмен на полученное помещение или нет?»
Представление – денежные средства или иные ценности, полученные дарителем, де-факто – продавцом. У судей должны быть на руках доказательства получения денежной оплаты в счёт переданного помещения. К таким документам относятся только платёжные поручения, кассовые ордера либо нотариально заверенные расписки о получении денежных средств.
Если представления не было (а в случае дарения его не может быть по определению), то сделку признают недействительной и возвращают право собственности на объект банкроту. Его реализуют на аукционе, а «одаренный» покупатель остаётся ни с чем.
В случае сделки по договору купли-продажи у судей возникает второй вопрос: «А в какой форме было представление и было ли оно равноценным?» Бывает, что покупатель получает вместо денег ценные бумаги, например, акции или права требования на взыскание долгов. К таким видам встречного представления судьи относятся с большим подозрением, так как неясно, ликвидны ли ценные бумаги на рынке. Сделку с высокой степенью вероятности посчитают незаконной.
Третий важный момент – стоимость недвижимости, указанная в договоре. Если цена недвижимости в рамках сделки существенно отличается от рыночной, то сделку опять же могут признать недействительной.
Как это работает на практике? Возвращаемся к нашей истории про Валентину, которая хочет приобрести торговую площадь по договору дарения.
Напомним, номинальный собственник хочет «подарить» помещение Валентине в обмен на наличность под предлогом сокращения налоговых издержек.
Предположим, у номинального владельца, бывшей супруги местного девелопера, к моменту дарения были непогашенные долги перед кредитором – водителем бывшего супруга.
Кредитор инициирует банкротство номинала, назначает своего конкурсного управляющего, управляющий подаёт в суд иски о признании сделок дарения недействительными на основе Федерального закона «О банкротстве», результат очевиден.
Закон даёт возможность оспаривать не только сделки, совершённые самим банкротом, но и сделки его бывшего супруга и любых лиц, на которых он «записал» свои активы.
Реальный собственник помещения, местный девелопер, постоянно вкладывает деньги в строительство и после завершения проектов продаёт или сдаёт в аренду построенные объекты. Скорее всего, он выступает поручителем по кредитам своих компаний.
Если в один прекрасный день денег на погашение долгов ему вдруг не хватит, он получит иск от банка о взыскании долгов фирм.
В обоих описанных выше случаях долг по суду взыщут, Валентина останется и без помещения, и без денег.
Вывод из всей истории следует простой: всегда нужно тщательно исследовать историю сделок с приобретаемой недвижимостью, а также биографию продавца, номинального и реального. Ну и, конечно, никогда не помешает воспользоваться помощью квалифицированных юристов.
Автор - адвокат Иван Васюков