Как рассчитать доходность инвестиций в недвижимость?
Рынок частных инвестиций в недвижимость сегодня стремительно развивается. И если раньше для вложения средств достаточно было просто купить квартиру в строящемся доме, то сегодня обилие форматов, заточенных именно под инвесторов, заставляет покупателя оценивать рынок грамотнее. Как рассчитать доходность будущих инвестиций и вложиться в по-настоящему качественный продукт? Давайте вместе разберёмся, что такое – доходность инвестиций и какую доходность может обеспечить приобретение одного юнита в апарт-отеле.
Сторожев Константин Викторович
Комплекс апарт-отелей VALO
Только ленивый ещё не сказал о том, что единственные хорошо знакомые российским инвесторам способы вложения средств – инвестиции в недвижимость и банковские депозиты. Так уж исторически сложилось, что, выходя на рынок частных инвестиций, апарт-отели позаимствовали хорошо знакомую потребителю банковскую схему и стали указывать годовой доход. Потому что это – простая и понятная любому цифра, рассчитать которую, при наличии показателя гарантированной доходности, совсем просто.
Например: инвестор приобретает апартамент за 1000 рублей и получает доход в год 140 рублей, то есть 14% годовых. Казалось бы, ничего сложного и всё понятно! На самом же деле, «годовые» являются корректной единицей измерения для депозитных вкладов, но никак не для недвижимости. Очевидно, что инвестиции в строящийся новый проект не начинают приносить доход немедленно. Правильнее считать не годовую доходность, а доходность инвестиций с учётом сроков строительства. Говоря проще: считайте, что, приобретая апартамент за 1000 рублей за год до сдачи, инвестор вкладывает не 1000, а 1070 рублей (где 70 рублей соответствуют 7%, которые он мог бы получить, вложив свои деньги в банк на год под 7% годовых). Таким образом, при 140 рублях годового дохода, доходность будет составлять уже не 14, а 13%!
Ещё один тонкий момент, о котором часто забывают начинающие инвесторы, состоит в том, что при вложении в качественную недвижимость её стоимость растёт вместе с рынком (тогда как доходы по депозитам, будем честны, часто не растут вообще). И именно этот рост называют капитализацией. Можно ли прогнозировать показатель капитализации в том или ином проекте до того, как приобрести в нём недвижимость, и как это сделать?
Капитализация – это рост цены актива, который приобрёл человек. Люди, покупая такой актив, будут покупать уже не просто объект недвижимости, а объект, который приносит 140 рублей в месяц. Как посчитать доходность этих инвестиций? Простой пример: покупатель приобретает апартамент за 1000 рублей. 10 лет он получает доход – по 140 рублей в год – и зарабатывает в итоге 1400. Через 10 лет он продаёт этот апартамент ещё за 1400, потому что рынок развивается, растут как цена квадратного метра, так и годовая доходность. Итого, чистая доходность составит 1400 (прибыль) + 400 (разница между изначальным вложением и ценой продажи) = 1800 рублей. Таким образом, годовая доходность с учётом капитализации составит уже не 14, а 18%.
Безусловно, для того чтобы сделать такой расчёт, нужно сделать допущение, что туристический рынок в Санкт-Петербурге будет продолжать расти и апартамент всё это время будет приносить стабильный доход. Именно поэтому для инвестирования стоит выбирать солидные, качественные проекты, выгодно расположенные, оснащённые всем необходимым для функционирования в качестве отеля. И, конечно, подходить к покупке грамотно, заранее рассчитывая доходность инвестиций.