Внезапный рост: праздник или угроза?

В Петербурге «физики» с января по июнь заключили 26 232 договора «долёвки» – на 95,5% больше, чем в первом полугодии 2015-го. Прирост по области скромнее, но тоже впечатляет: 18 472 договора, плюс 44,2%.
При этом область в прошлом году уже сравнялась с городом по продажам новостроек, но в 2016-м мегаполис опять ушёл в отрыв.
И всё это на фоне стагнации в экономике и продолжающегося снижения реальных доходов граждан: минус 4,8% по итогам июня.
Может, жилищное строительство в целом жирует, пока в остальных отраслях спад? (Продажи новых автомобилей – минус 14,8% за полугодие.) Москва показывает близкие результаты, но далеко не такие впечатляющие: рост по ДДУ на 53,4% по итогам полугодия. По России пока доступны данные за I квартал: прирост продаж в новостройках – плюс 13%. Московская область, первое полугодие, "долёвка" – минус 4%…
Внешние причины (эффект «низкой базы», продление программы госсубсидий, снижение ипотечных ставок) могут послужить обоснованием общего роста, но «петербургский феномен» не объясняют. Потому что те же факторы действуют и в Новосибирске, и в Армавире.
Пока мы можем просто фиксировать локальный всплеск покупательской активности именно в Петербурге и ближних пригородах.
Маркетологи тоже отмечают рост, хотя у них цифры получаются не такие драматические, как у Росреестра. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объём продаж новостроек в Петербурге и пригородах за январь–июнь составил 2 млн кв.м – 45 000 сделок. Итоговая цифра близка к росреестровской, но рост меньше: плюс 25%. Возможно, в КЦ «ПН» иначе оценили спрос в первом полугодии 2015-го.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», отмечает, что порядка 90% проданного жилья – это квартиры в домах класса «масс-маркет». Доля сделок на первичном рынке с привлечением ипотечных кредитов составляет 58%. На долю пригородной зоны Ленобласти приходится 40% продаж, 60% квартир из реализованных в первом полугодии 2016-го – в строящихся домах в черте Петербурга.
Для порядка в общую картину стоит добавить и апартаменты. По данным экспертов Knight Frank SPb, в первом полугодии на рынке было реализовано 570 апартаментов (25 200 кв.м) – на 16% больше, чем за аналогичный период 2015-го. В структуре продаж лидируют городские апартаменты (52%). При этом в несколько раз увеличился спрос на рекреационные апарт-комплексы (в основном, за счёт выхода объектов по достаточно низким ценам от Seven Suns и других застройщиков). Предложение недорогих апартаментов косвенно сдерживает рост цен на обычное жильё.
Вывод новых объектов за шесть месяцев, по данным КЦ «ПН», составил 1,9 млн кв.м. Сколько квартир купили – примерно столько и появилось на рынке. Это позволяет говорить о сбалансированном рынке. Если, конечно, петербургские показатели первого полугодия 2016-го не станут рекордом, за которым последует, как бывает в спорте, спад результатов.
Потому что предложение, несомненно, будет расти. На подходе – «миллионник» от «Лидер Групп» в Шушарах, проявляет активность «Старт Девелопмент», зазывая в «Южный» уральские компании; новые проекты заявляют столичные фирмы, приходящие в Петербург. В Ленобласти, по официальным данным, выдано разрешений на строительство 8,9 млн кв.м жилья.
Есть определённый риск и в наметившемся смещении спроса из области в город. Заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин отмечает: да, в Петербурге появились объекты, по цене сопоставимые с областными. Это выводит конкуренцию на новый уровень. Однако те областные застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, по мнению г-на Жабина, смогут оперативно перестроиться и предложить покупателю «низкую стоимость плюс комфорт». («ЛенРусСтрой» реализует крупный проект в Новогорелово.)
Цены и в городе, и в области, несмотря на растущий спрос, остаются стабильными. Покупатели готовы приобретать квартиры, но не готовы платить за них больше, чем сейчас.
Осложнить положение строителей может дальнейшее давление на себестоимость растущих затрат. По словам генерального директора ООО «H+H» Нины Авдюшиной, рост себестоимости в производстве стройматериалов продолжается, это вынуждает производителей повышать цены на свою продукцию. «Мы столкнулись с ростом цен на известь, песок, паллеты, а из-за ввода системы «Платон» – и со значительным увеличением транспортных расходов. Ещё одним фактором стало подорожание цемента и арматуры, которых напрямую много в конструкциях домов. Так что на круг рост себестоимости производства стройматериалов может достигнуть 5–10%. Как быстро это отразится на стоимости квадратного метра – сложно сказать, поскольку эта величина зависит ещё и от рыночного спроса».
Вторая причина, толкающая цены вверх, – введение новых ограничений и требований для застройщиков.
Директор по продажам ЖК Yolkki Village Евгений Васильев комментирует: «Эти нововведения не повысят доверие к застройщикам, а лишь повлекут за собой увеличение цен. Застройщикам придётся искать компромисс между необходимостью компенсировать возросшую себестоимость реализации проектов и сохранением устойчивого спроса на квартиры. В условиях кризиса и снижения реальных доходов покупатели не готовы к существенному росту цен».

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров Группы «Эталон»:
– Как мы и прогнозировали, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Застройщики и покупатели адаптировались к новым условиям. Кроме того, возвращению спроса на жильё в Московском регионе и Петербурге на прежний уровень способствовали низкие ставки по депозитам и нестабильность на валютном рынке. Интерес населения к хранению сбережений в денежной форме снизился. Количество сделок с недвижимостью увеличилось. Сейчас покупатели квартир стали внимательнее относиться к репутации, опыту и стабильности застройщиков, а это даёт преимущество нашей компании. Мы последовательно расширяем наш ассортимент, увеличивая количество проектов в продаже и опций для клиентов, в частности, предлагаем им квартиры с отделкой.
В результате последние полгода ГК «Эталон» наращивает продажи гораздо динамичнее рынка в целом. Это вселяет уверенность в отличных результатах по итогам года, ведь продажи в последние месяцы года традиционно выше, если сравнивать со среднемесячным уровнем.

Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»:
– Показатели Росреестра в отдельных случаях представляются несколько завышенными. По нашим данным, в среднем регистрация новых ДДУ увеличилась на 45–55% по сравнению с прошлым годом. Тем не менее активность на рынке, вне зависимости от методов подсчёта, стремительно растёт из-за целого набора факторов.
Значительное влияние на рынок оказала ипотека. В первом квартале 2015-го наблюдался максимальный провал рынка. Основной инструмент приобретения жилья – ипотечный – оказался недоступен большинству россиян из-за повышения ключевой ставки Центробанком. Программа субсидирования ипотечной ставки введена ещё не была, и застройщики столкнулись с реальным оттоком покупателей. I квартал 2016-го демонстрировал обратную ситуацию. На фоне ожиданий, что программу госсубсидирования отменят, активность на рынке существенно выросла.
Также одним из факторов влияния стала агрессивная маркетинговая политика многих девелоперов. В конце 2015-го – начале 2016-го застройщики наполнили рынок скидочными предложениями и акциями.
Вернулись на рынок инвесторы. При высоких депозитных ставках в начале 2015-го они предпочитали альтернативные варианты капиталовложений. Банковские продукты предлагали более прогнозируемый способ получения дохода. Однако зачастую высокие ставки по депозитам фиксировались на срок до года. И к началу 2016-го у этой части клиентов высвободились средства.
Необходимо учитывать и характерное для рынка недвижимости «запаздывание» в реакции на изменение экономической ситуации.
Вторая половина года в целом будет повторять сценарий второго полугодия 2015-го. На спрос будут влиять традиционные сезонные факторы – в частности, осенняя активизация покупателей. Некоторый ажиотаж может вновь добавить ожидание отмены субсидированной ипотеки, однако на этот раз эффект будет ниже. Пиковые значения спроса мы, видимо, не зафиксируем. При этом несколько стабилизировавшаяся экономическая ситуация позволит застройщикам увеличить цены к началу третьего квартала.

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела»:
– Цифры по спросу логически вытекают из сложившейся на рынке ситуации. В 2015 году мы действительно имели очень низкую базу для сравнения, а сейчас рынок вернулся на уровень 2013-го, к более-менее нормальной работе. Также стоит учитывать, что в январе–марте многие застройщики получили всплеск продаж, спровоцированный ожиданием отмены господдержки ипотеки. Если бы не этот информационный вброс, показатели по первому полугодию были бы на 30–50% ниже.
Во втором полугодии на рынке сохранятся основные тренды. Прежде всего – ценовая стабильность. До конца года строящееся жильё подорожает не больше чем на 1–4%. Сейчас цены практически «стоят», увеличиваясь только по мере роста строительной готовности дома.

Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– Данные по нашей компании подтверждают общую тенденцию. Если сравнивать с первым полугодием 2015-го, число сделок в нашей компании выросло более чем вдвое. Причины: снижение покупательской активности в начале 2015-го и наращивание объёма нашей деятельности. С начала года мы вывели в продажу три новых объекта в разных ценовых сегментах, а новое предложение всегда вызывает повышенный интерес. Активизации спроса способствуют также сниженная ставка по ипотеке с господдержкой и стабильные цены на недвижимость. Существенных изменений на рынке во втором полугодии мы не ждём, резкие колебания возможны под влиянием внешних факторов, валютных скачков и т.д.

Екатерина Антонова, координатор деловой программы «Ярмарки недвижимости»:
– Опросы посетителей «Ярмарки недвижимости» показывают, что на первичном рынке существенно увеличилась доля потенциальных покупателей, для которых неважен район, где строится дом. Не имеют предпочтений по местоположению объекта 21% респондентов. С другой стороны, последние два года граждане чаще стали планировать покупку жилья заранее. Например, весной 2014 года посетителей, которые собирались приобрести квартиру в ближайший месяц, было 12%, в 2015-м – 15%, а в 2016-м только 7%. Тех, кто рассчитывал совершить сделку в течение двух-трёх месяцев, в 2014 году было 16%, а в нынешнем – 12%. Опросы, проведённые этой весной, показывают, что большинство респондентов планируют покупку в срок до полугода (31%) или в течение 6–11 месяцев (28%).

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Спрос на жильё в первом полугодии объективно вырос, здесь трудно выделить какой-то один фактор, сработал целый набор причин. Как ситуация будет складываться дальше, зависит от стратегии девелоперов, от роста цен на основные материалы и подключение ресурсов. Важным фактором может оказаться изменение нормативов на социальные объекты. В этом же ряду – новые требования и ограничения, заложенные в поправки в 214-ФЗ и другие нормативные акты. Все нормы должны «прижиться». 214-ФЗ с момента его вступления в силу (2004 год) уже претерпел множество корректировок. И это не сильно изменило рынок, а лишь внесло ясность в отношения «покупатель – застройщик – государство».

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Я полагаю, что увеличение спроса, отмеченное в первом полугодии, закономерно. Не факт, что рынок и дальше будет расти, но достигнутый уровень сделок может сохраниться и далее – до конца 2016-го и в 2017 году. В числе позитивных факторов я бы назвал поправки в 214-ФЗ. Выполнение требований к уставному капиталу не представляется проблемой, а приведённые в законе цифры вполне реальны. Пункты, предусматривающие создание открытого единого реестра застройщиков, а также расширение перечня обязательной информации укрепят доверие потенциальных покупателей. Прозрачность и открытость – очевидные обязательные качества не только для девелоперских компаний. Это репутационные составляющие во все времена… А вот требование размещать средства дольщиков на эскроу-счетах в банках может усложнить процесс строительства и заставит застройщиков искать дополнительные источники финансирования, например банковские кредиты. Это может повлечь за собой рост цен. Однако в текущих реалиях очевидно, что покупатели не готовы ни к каким повышениям. Значит, надо искать решения, которые позволят без потери качества удерживать конкурентные цены.

 

Основные показатели рынка новостроек в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в Петербурге

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в Ленобласти

Количество зарегистрированных ДДУ в Петербурге

Количество зарегистрированных ДДУ в Ленобласти

Сведения об ипотеке жилья в Петербурге и Ленобласти