Спровоцирует ли предстоящая отмена «долевки» рост цен на новостройки и увеличение популярности ЖСК?

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие»:
– Есть риторические вопросы, ответы на которые в силу их очевидности не требуются. С отменой «долевки» у нас «риторический» процесс. Очевидно, что ее в скором времени не будет, остальное — детали.
Пока не названа конкретная дата отмены — на спрос этот фактор сильно не повлияет. Девелоперы действительно начали готовиться, но рост их интереса к пополнению земельных портфелей мы фиксировали и ранее, с начала 2017-го. Нового всплеска не произошло.

Беслан БЕРСИРОВ, заместитель гендиректора компании «Строительный трест»:
– Отказ от долевого участия и переход к строительству за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену квадратного метра, и многие покупатели в ближайшее время это поймут. Потребительский спрос непредсказуем. Какие-либо выводы можно будет делать только после отмены «долевки», если она произойдет.
Конечно, у большинства застройщиков есть задел проектов, которые можно строить по старому законодательству. Планируется, что разрешения на строительство будут выдавать по ним до середины 2018 года. Этого запаса хватит лет на пять.

Лев МАРГОЛИН, директор по строительству Mirland Development Corporation:
– Рынок, безусловно, реагирует на любые изменения законодательства. Тем более такие существенные. Долевое строительство хорошо знакомо и потенциальным покупателям, и игрокам рынка, — правила игры на этом поле понятны. Поэтому многие наверняка задумаются о том, чтобы поторопиться с выбором. Что касается цен, говорить об их росте преждевременно. Может произойти незначительная корректировка, обусловленная инфляцией. Застройщики, безусловно, будут запасаться участками, эта тенденция очевидна уже сегодня.

Евгений БОГДАНОВ, основатель проектного бюро Rumpu:
– На самом деле долевое строительство как таковое застройщикам не нужно. Это способ получить доступное фондирование при полном отсутствии в России проектного финансирования по вменяемым ставкам. Озабоченность вызывает только стремление власть имущих что-то отменить и ничего не дать взамен. Если после отмены долевки застройщикам не предложат проектное финансирование под 4–5% годовых, они вообще не смогут ничего строить. Бизнес станет нерентабельным.
Сейчас те, у кого есть такая возможность, запасаются землей. Но это доступно немногим. Можно ожидать повышения цен, причем очень значительного. В комфорт-классе — минимум до 150 000 руб. за кв.м. Но как это сделать, когда платежеспособный спрос уже сейчас на минимуме, тоже непонятно.

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ, директор департамента недвижимости Группы «ЦДС»:
– Пока потенциальные покупатели еще не поняли, что их возможности приобретения жилья могут быть чем-то ограничены. Однако довольно быстро станут очевидны все последствия такой инициативы. Будет работать простая математика. Все понимают, что готовое жилье обходится дороже, а долевое строительство дает возможность сэкономить или выгодно инвестировать. Так что большинство людей, скорее всего, будут руководствоваться мыслью: раз покупку на этапе строительства запретят, нужно делать ее сейчас. Это может стать толчком к росту продаж.
Что касается ЖСК, я знаю несколько небольших застройщиков, которые рассматривают вариант работы по этой схеме. Вполне возможно, что в новых жестких условиях она окажется более интересной. Хотя я думаю, что ЖСК тут же прикроют, как и «долевку». В результате сокращения объема предложения цена увеличится по определению.

Николай УРУСОВ, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
– Не думаю, что в ближайшие год-полтора мы увидим взрывные продажи новостроек. Небольшие всплески будут связаны с сезонностью и запуском новых объектов. 3–5 лет — большой срок, за который многое может поменяться. Так что паники пока ждать не стоит. А в дальнейшем, если взрыв спроса и произойдет, застройщики будут регулировать его ценой. Но вряд ли удорожание окажется значительным. Более вероятно, что спрос и цены будут расти планомерно, без резких скачков. Экстренно закупаться землей застройщики вряд ли смогут: для этого нужны деньги.
Что касается ЖСК, то в последней редакции закона о долевом строительстве оставлена лазейка для этой схемы, что дает застройщикам некоторое пространство для маневра. Хотя это и более рискованно, чем продажи по ДДУ.

Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Как показала практика, любой грамотный вброс стимулирует спрос, и чем большую панику наводит, тем сильнее стимулирует. Я не думаю, что под этим предлогом удастся повысить цены, все же рынок очень конкурентный. Застройщики уже впрок запаслись землей и сейчас лихорадочно пытаются вытолкнуть на рынок как можно больше проектов до наступления роковой даты. По поводу ЖСК: мы уже неоднократно наблюдали, что любые инновации стимулируют поиск обходных схем.

Вера СЕРЕЖИНА, директор аналитического центра RBI:
– Если застройщик не может привлечь авансовых платежей покупателей, ему приходится брать больше кредитных средств, и стоимость кредитов закладывается в цену квадратного метра. Выигрыш (для клиента) с точки зрения рисков оборачивается проигрышем в цене.
Повлечет ли это обстоятельство ажиотажный спрос и рост цен уже сейчас, когда нововведения только обсуждаются, — маловероятно. Во-первых, для большинства покупателей пять лет — слишком отдаленная перспектива. Во-вторых, уровень доходов таков, что большинство потребителей готовы покупать ровно столько жилья, сколько им действительно нужно в данный момент. Людей, которые колебались насчет покупки, а теперь, чтобы успеть до отмены «долевки», на нее решатся, — немного. Если не будет значительного роста спроса, то не будет и рыночных предпосылок для повышения цен.
В сознании большинства потребителей ЖСК — ненадежная схема. А что касается девелоперов, то купить землю и ничего на ней не строить — не лучшее использование финансовых ресурсов.

Михаил ГОЛУБЕВ, девелопер проекта «Прибрежный квартал»:
– Этот закон приведет к монополизации рынка. Останутся только те игроки, у которых есть «подушка безопасности» и возможность для маневра. Рынок разделится на крупных застройщиков и всех остальных. Первые будут заниматься немногочисленными большими проектами, а мелкие и средние компании станут возводить малоэтажное жилье, которое будет им доступно при проектном финансировании. Но цены вырастут, поскольку увеличится себестоимость, а предложение уменьшится. Думаю, в ближайшие год-полтора жилье может подорожать процентов на пятнадцать.

Лариса ИНЧЕНКОВА, директор по развитию АН «Мир квартир — Элит»:
– Думаю, наш покупатель (в элитном сегменте) спешить не будет, он вообще неторопливый. А мысли про отмену «долевки» звучали не единожды, правда, не из столь уважаемого источника.
Вряд ли застройщики будут повышать цены: в готовых домах непроданными остается треть квартир. Жилье в сданных домах и так стоит на 15–20% больше. В эту цену включены налоги собственника-застройщика еще на несколько лет, пока он не реализует остаток.
Компании, конечно, заинтересованы как можно дольше работать по привычной схеме. Но покупать землю впрок смогут далеко не все фирмы. Сегодня большинство застройщиков работает по схеме: продаем два дома — готовим два новых проекта.
Вообще неплохо было бы использовать европейский подход, когда платежи привязаны к этапам строительства.

Ася ЛЕВНЕВА, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Прежде всего, важно уточнить, что президент не заявлял об отмене долевки, а поставил задачу в целом проработать возможность поэтапного перехода от действующей системы долевого строительства жилья к проектному финансированию. Можно только строить догадки, куда пойдет мысль проработчиков. Одна из таких – встраивание банков в структуру финансирования долевого строительства. По сути, речь может идти об оставлении единственного способа финансирования долевого строительства, а именно: после заключения ДДУ банк принимает деньги от дольщиков и выдает их застройщику только для выполнение конкретных работ, тем самым как будто контролируя целевое расходование средств, снижая риски дольщиков. Но в таком случае, насколько важно, как это называется: долевое строительство, проектное финансирование или как-то иначе?
В любом случае такие заявления властей не должны повлиять на покупателей, поскольку в настоящий момент достойной альтернативы долевому строительству не существует, а задачу по улучшению жилищных условий никто не отменял. Спешка - самое худшее, что может случиться. Мы уже не раз наблюдали, как при внесении изменений в 214-ФЗ законодатели спешили сделать жизнь застройщиков невыносимой. Как будет на этот раз, не знаем. Представляется, что до того момента, пока не станут понятны перспективы, менять сложившуюся практику девелоперы  не станут. И вряд ли разговоры о возможной отмене долевки спровоцируют рост популярности ЖСК. Финансирование строительства с использованием кооператива очень специфично, и в силу своей специфики непопулярно.

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию компании «Л1»:
– Схемы ЖСК мы лишились еще раньше, чем «долевки». Новое законодательство сделало ее сильно рискованной для застройщиков. Поэтому прощаемся не просто с «долевкой», а с первичным строительством в целом. Разумеется, это отразится на цене квадратного метра — она повысится, и значительно. Кто это понимает, будет решать квартирный вопрос сейчас. По примеру тех девелоперов, которые в массовом порядке оформляют участки, получают разрешения на строительство, обеспечивая тем самым высокие текущие показатели строительной отрасли, которые, к сожалению, не имеют под собой никаких экономических оснований.