За перегородку — под суд

В судах и раньше тлели подобные конфликты, но за год число дел возросло в разы (судя по мониторингу арбитражной практики). Усердствуют чиновники из Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского, Невского районов.

Львиная доля конфликтов связана с переводом квартир в нежилой фонд. Власти оперативно реагируют на жалобы граждан, если те полагают, что предприниматели захватывают часть общего имущества (не спрашивая согласия других собственников). Впрочем, все чаще чиновники проявляют интерес даже к тем переделкам, которые не выходят за границы встроек. По мнению юристов, здесь не все однозначно. Например, федеральные нормы не требуют согласовывать установку или демонтаж перегородок, если не будут затронуты капитальные конструкции и изменены внешние габариты объекта (см. мнения экспертов). Однако питерские чиновники руководствуются местными нормативами и доказывают в суде, что в отношении встроек (расположенных в жилых домах) могут применяться почти те же правила, что и в отношении квартир.

Новодел районного масштаба

В федеральных нормативах термины «перепланировка» и «переустройство» применяются к жилым помещениям (статья 26 ЖК, статья 7.22 КоАП). Но еще в 2005‑м Смольный утвердил положение о районных межведомственных комиссиях и предписал согласовывать с МВК перепланировку нежилых помещений, если не будет изменено их назначение и не будут затронуты несущие конструкции.

Если же работы приведут к изменению внешнего вида здания (начиная с расширения оконных проемов и заканчивая монтажом кондиционеров), то потребуются также согласования КГА. А если инвестор и вовсе задумал расширить объект (например, за счет пристройки), это уже реконструкция.

Если брать аналогию с квартирами, то даже смещение дверного проема внутри помещения требует согласования районных властей (ведь такая переделка должна быть отражена в паспорте объекта). Конечно, эксплуатировать новодел можно годами. Но если, например, управляющая организация или недовольные соседи узнают о переделках и обратятся в Жилинспекцию, могут возникнуть проблемы. Собственника привлекут к административной ответственности (для физлиц предусмотрен штраф 2500 рублей, для юрлиц — до 50 000 рублей) и обяжут устранить все несоответствия за два-три месяца. Большинство конфликтов, которые переходят в судебную плоскость, обычно начинаются как раз с жалобы соседей.

Например, жители дома 89 по проспекту Обуховской Обороны не рады тому, что в цокольном этаже заработала коммерческая сауна. Районные чиновники зафиксировали факт переделки в помещении 2‑Н. Никто не давал согласие на устройство бассейна, парилки с душевыми и т. д. Районная администрация обратилась в арбитраж (ответчик — ООО «Афродита»), требуя демонтировать сауну, баню и бассейн, а также восстановить системы водоснабжения и канализации. Слушания продолжаются, но чиновники уверены: у компании нет шансов отбиться. В этом году администрация Невского района уже одержала несколько показательных побед. Например, суд обязал фирму «Гранд-Экс» устранить самовольные переделки в доме 11 по проспекту Елизарова.

А на днях администрация Адмиралтейского района обязала фирму «Улыбка» восстановить первоначальную планировку встройки в доме 61 по Московскому проспекту. Помещение самовольно поделили на три части. Одну используют под магазин, вторую — под кафе, третью — под пекарню. Фирма даже не обращалась в районную МВК, чтобы согласовать снос стен и установку новых перегородок. Этого оказалось достаточно для удовлетворения иска. Суд указал: поскольку законом не предусмотрен особый порядок согласования перепланировок нежилых помещений, то руководствоваться нужно ЖК (по аналогии).

Другое свежее решение: суд обязал фирму «Ива» привести в исходное состояние встройку 2‑Н в доме 5 по улице Воскова и восстановить самовольно демонтированные некапитальные перегородки. Попытка доказать, что чиновники вообще не должны контролировать такие переделки, не увенчалась успехом.

Если же собственник в результате работ покусился на несущие конструкции и расширил габариты объекта, в игру вступает госстройнадзор. Например, в этом году ведомство доказало, что владелец магазина «Спортмастер» на Московском пр., 10–12 самовольно застроил два арочных свода в доме. Фирма уже исполнила предписание и демонтировала конструкции.

В МВК или в суд?

Некоторые эксперты считают, что борьба с новоделом усилится после печальных событий в Перми, где недавно обрушилась секция жилого дома. По предварительной версии, причиной могли стать самовольные изменения в магазине на первом этаже.

Согласование перепланировок — процесс не быстрый. Главный вопрос в том, что считать допустимым, а что нет. Нормативы содержат весьма размытые формулировки. Многое зависит от практики, сложившейся в конкретном районе. Так, перепланировки, которые удается согласовать в Приморском районе, зачастую не получается узаконить в Невском.

Сложился целый бизнес — оказание услуг по перепланировке. Некоторые компании обещают согласовать и ввести объект в эксплуатацию минимум за 90 000 рублей. Важный вопрос: можно ли согласовать с МВК уже выполненную перепланировку? Можно, но не всегда. Например, в Невском районе представители МВК обычно выходят на объект перед тем, как выдать разрешение. Тогда узаконивать изменения придется через суд. Есть юрфирмы, которые поставили на поток такие дела. Собственники подают иски о сохранении выполненной перепланировки и пытаются доказать, что проект не противоречит нормам, не нарушает интересы третьих лиц и т. д. Чтобы обратиться в суд, в любом случае понадобится проект, по которому велись работы. Чтобы повысить шансы на успех, его следует согласовать с ТСЖ и пожнадзором. Обычно суд по ходатайству истца назначает экспертизу, которая должна выяснить, насколько проект соответствует нормам. Если ответ положительный, иск, скорее всего, удовлетворят. За сопровождение некоторые юристы просят порядка 100 000 рублей.

На поклон к соседям

Когда предприниматели хотят перевести в нежилой фонд квартиру, возникают другие сложности. Чиновники по-разному трактуют вопрос, когда нужно, а когда не нужно получать согласие собственников на пробивку проема в стене или размещение крыльца. А главное — сколько требуется голосов? Судебная практика складывается более чем противоречиво.

Часто судьи констатируют: раз инвестор сделает проем в наружной стене и разместит крыльцо на прилегающем участке, значит, он уменьшит размер общего имущества и должен получить согласие абсолютно всех собственников. «Это нелогично. Такой подход был бы применим, если б мы, например, присоединяли к своей квартире (увеличив ее площадь) часть лестничного холла. Тогда действительно требуется согласие 100% собственников, — рассуждает Алексей Слокотович, исполнительный директор компании «Русский дом». — Но ни дверной проем, ни крыльцо не увеличивают площадь помещения, а значит, достаточно голосов двух третей собственников».

Судебная практика еще формируется. Но если фирма затеяла перевод, вообще не договорившись с соседями, она точно рискует. Например, в этом году арбитраж признал, что владелец сети кафе-магазинов «Суши WOK» незаконно переоборудовал под торговлю квартиру в доме 44 по Гаванской улице. Суд обязал фирму привести объект в исходное состояние, хотя у нее был готовый проект перепланировки, согласованный с КГА, СЭС, МЧС. В прошлом году компания направила проект на утверждение районной МВК. Однако чиновники узнали, что к этому времени она завершила все работы, а значит, априори нарушила закон. Исход судебного дела оказался не в пользу компании. Из результатов голосования жильцов следует, что за перепланировку высказалось лишь порядка 54% собственников. Теперь город добивается от судебных приставов исполнения вердикта.

Иногда суд все же позволяет инвесторам обойтись без согласия других собственников на пробивку нового проема. Это возможно, если, например, наружная стена не является несущей (а значит, и не относится к общему имуществу), а участок под домом не сформирован.

Мнения экспертов

Андрей Кулаков, 
юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:

– Понятия «перепланировка» и «переустройство» содержатся в ЖК и применяются только к жилым помещениям.

Отношения по изменению нежилых зданий и помещений регулирует Градкодекс. Так, если изменяются параметры помещения (высота, количество этажей, площадь, объем), это считается реконструкцией и требует разрешения на строительство. Если же в результате переделок нежилого помещения его параметры остаются прежними (например, просто перемещаются перегородки), согласования государственных органов не требуются. Между тем отдельные подзаконные нормативные акты (в Петербурге — это положение о районной межведомственной комиссии) предоставляют госорганам полномочия по согласованию перепланировки нежилых помещений и приемке их в эксплуатацию. Насколько подобные акты соответствуют федеральному законодательству, не вполне ясно. Однако они не должны возлагать на собственников коммерческих помещений обязанностей получать дополнительные согласования, не предусмотренные Градкодексом, и не означают возможность применения по аналогии к данной ситуации всей совокупности норм ЖК, посвященных перепланировке жилья.

Алексей Комаров, 
нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

– В отношении квартир виды перепланировок довольно подробно отражены в 26‑й статье ЖК. Но с нежилыми встройками все обстоит сложнее. Есть немало противоречивых инструкций. Нередко даже судьи толком не понимают, какие документы требовать, и заменяют понятие «перепланировка» термином «реконструкция». В результате мы имеем очень разнообразную практику. Самые типичные виды переделок: возведение или демонтаж некапитальных перегородок внутри помещения, обустройство дополнительных входов и пристроек, козырьков.

При возведении перегородок необходимо, в первую очередь, ориентироваться на требования пожарной безопасности: в части ширины проходов, допустимых материалов и т. д. Если эти требования не соблюдены, вероятны штраф или предписание об устранении новодела. В остальном же, если перегородки не нарушают законные права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью, согласовывать регулярные переделки (характерные, например, для недвижимости, сдаваемой в аренду) — практически бессмысленно. Ведь процесс будет непрерывным. К тому же такие изменения не мешают продаже объекта.

Сложнее ситуация, если собственник выходит за границы нежилого помещения. Нужно получать согласие других собственников (квартир в доме), если будет затронуто общее имущество, в том числе фасад здания. Судебная практика говорит о том, что обойтись без таких согласований крайне проблематично. Если предприниматель все-таки решает идти судебным путем, нужно внимательно изучить практику, касающуюся конкретной ситуации. Стоит обратить особое внимание на Постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.