НАШ ЦИТАТНИК: «Мы остались зелёным финансовым брендом, но добавили много разнообразия в то, чем занимаемся и чем полезны для клиента. И главное – мы взяли на себя амбициозную задачу экономить людям максимум времени...» Герман Греф

27 сентября, 19:10

Окрепли в борьбе

1 июня 2015 в 06:00
4 505

Окрепли в борьбе

В кризис становится ясно, что Россия — бедная страна с дорогой недвижимостью. Чтобы в таких условиях обеспечить объектам стабильную доходность, владельцам и управляющим требуются чутье, гибкость и воображение. «НП» расспросила экспертов по коммерческой недвижимости, кому сейчас на рынке жить хорошо. Нас интересовали нестандартные бизнес-истории и форматы, которые лучше всего вписались в нынешнюю конъюнктуру и могут претендовать на приз за «кризисоустойчивость».

Георгий Рыков,
генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– На рынке хорошо тем объектам, которые уже введены в эксплуатацию и функционируют по прямому назначению, будь то бизнес- или торговый центр. Главным показателем благополучия служит уровень вакансии. Устойчивы в кризис объекты с душой, с интересной архитектурой и хорошей атмосферой внутри, которые тем не менее находятся в рынке.

Если говорить о наших комплексах, то, например, бизнес-центры «Авеню» и «Таймс» и сегодня заполнены на 98%, хотя есть незначительная ротация арендаторов. Мы считаем, что это происходит за счет сбалансированного состава арендаторов, прежде всего — «якорных». Важно, чтобы «якоря» работали в разных отраслях экономики. И если компания, бизнесу которой в кризис приходится трудно, сокращает арендуемые площади в вашем БЦ, их охотно поглощают те из ваших арендаторов, кому текущая конъюнктура позволяет развиваться. Ставка на разнопрофильных клиентов с масштабом бизнеса выше среднего позволяет удерживать экономику проектов в плюсе.

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:

– Бизнес родился и испокон веку качается на волнах — то вверх, то вниз, ибо штиль редок и преходящ. Рецепт устойчивости заложен в моей семейной истории. Мой прадед полагал, что вполне успешным может быть только крупное оптовое дело, не зависящее от ежедневной выручки, т. е. розничная торговля должна хеджироваться оптовыми продажами. Созданный им торговый дом был одним из крупнейших предприятий оптовой торговли аптекарскими товарами в Петербурге, а аптекарский магазин на Невском пр., 27 был известен всему городу.

Рецепт сохраняет актуальность и дополняется новым инструментом — интернет-торговлей. Те компании, которые оптовую торговлю сочетают с розничными точками (начинают они, разумеется, с розницы, потом присоединяется опт, потому что при определенной конъюнктуре розница оказывается нерентабельной), а также наладили продажи через Интернет, нескоро уйдут с рынка. Девелоперам остается вычислить, какие форматы торговой и складской недвижимости будут ими востребованы.

Михаил Тюнин,
руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

– Удачным примером могу назвать проект Fort Group — «Европолис» с открытым недавно досуговым семейным парком Angry Birds. На сегодня аналогов почти нет, а те, что есть (Happylon в «Галерее», например), уже морально и технически устарели. Это дорогостоящая развлекательная составляющая. Цифр у меня нет, но сам неоднократно был в Angry Birds и видел, что он действительно обеспечивает большой приток посетителей в ТРК.

В сегменте индустриальной недвижимости я вообще проявлений кризиса не замечаю. Ничего похожего на 2008‑й или 2009 год. Спрос на складские и производственные помещения не упал нисколько. Уровень вакансии по складам не только не растет, он снижается. К августу-сентябрю свободное предложение вообще с рынка уйдет. А дальше, похоже, будет вводиться только build-to-suit. Наличие сделок, и состоявшихся, и тех, что пока находятся в работе, по строительству «под заказчика», говорит о том, что потребность есть.

Если кто-то сейчас решит инвестировать в складской комплекс со специальным температурным режимом, ориентированный на работу с «пищевкой», он может рассчитывать на успех. Таких терминалов в городе мало по сравнению с обычными сухими складами класса А, они пользуются повышенным спросом, ставки в них примерно вдвое выше. Производство, дистрибуция, торговля продовольствием сейчас — основной драйвер рынка. Мы в прошлом году закрывали такие сделки и сейчас ведем переговоры по крайней мере с пятью компаниями об аренде складов. Они даже готовы вкладывать деньги в еще не существующие объекты, со сроком ввода в середине 2016 года, например, и заключать договоры на пререлизе.

Логистику тем более есть смысл развивать, поскольку ни Петербург, ни Ленобласть ничего толком не делают, чтобы создать производства здесь, на месте, было выгодно. То есть в регион будет все больше ввозиться товаров, созданных в других местах. А так как компании, готовые открывать здесь предприятия, все же появляются регулярно, инвестор, который вложится в индустриальный объект и будет сдавать его в аренду с небольшой нарезкой, получит и спрос, и внятную доходность. Индустриальный парк «Звезда» — вполне успешная, но пока единичная бизнес-история.

Ольга Аткачис,
руководитель департамента street retail Colliers International в Петербурге:

– Кризис стал своеобразным способом естественного обновления рынка. С одной стороны, уход нескольких довольно крупных игроков освободил место для новых амбициозных брендов. В то же время, пока одни сокращают количество магазинов и приостанавливают планы развития, другие наращивают объемы, налаживают связи с поставщиками и расширяют сети. С точки зрения девелопера, это время больших возможностей для обновления существующих проектов и старта новых.

Безусловно, секрет не только выживания, но и достижения успеха в кризис заключается в балансе. Демпинг, как и излишняя консервативность, в любой сфере приводят лишь к кратковременному улучшению ситуации. В долгосрочной перспективе ставку стоит делать на грамотное перераспределение средств и разумные компромиссы.

В нашем портфеле примером подобного подхода к кризису является ТРК «Лето», принадлежащий компании «Галс Девелопмент» и находящийся под управлением Colliers International Russia. По итогам четырех месяцев 2015‑го обороты арендаторов ТРК увеличились на 30%, а посещаемость комплекса выросла на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Подход заключается в гибких отношениях с арендаторами, индивидуальном учете их обстоятельств и максимальной поддержке партнеров. Плюс клиентоориенированная маркетинговая политика.

Николай Антонов,
генеральный директор УК PROFMAN:

– Совершенно точно не испытывают в кризис проблем офисные объекты класса С. Их заполняемость сохраняется на уровне 97–98%. Скажу больше: с классом С вообще интересная история. Если такой комплекс обладает хорошей локацией, его можно сдать по ставкам класса В. По 1000 рублей за метр (с НДС) в районе площади Конституции востребовано даже морально устаревшее здание, которое и до класса С не дотягивает.

На рынке сейчас много потенциальных арендаторов, которые ищут комбинированные помещения — офис с расположенным в том же комплексе складом. Мы управляем большим пулом объектов, но у меня таких вакансий уже нет, все занято.

Интересной бизнес-историей, с точки зрения компании PROFMAN, стал редевелопмент многофункционального комплекса «Лиговский, 33–35», проведенный в 2014–2015 годах. Это был морально устаревший и потому проблемный объект площадью 2900 кв.м, с самого начала реализованный с невысоким качеством и обладающий довольно низкой привлекательностью. Доходы у владельцев были. Но отсутствовала единая концепция развития, из-за этого ценность актива в долгосрочной перспективе постепенно снижалась (в т. ч. по причине естественного износа). Однако локация обещала хорошую перспективу для развития. Надо было разработать новую концепцию, провести ремонт и фактически перезапустить объект.

В результате комплекс превратился в современный молодежный хостел с дополнительными помещениями для стрит-ритейла. За счет близости к Московскому вокзалу и ст. м. «Площадь Восстания» в него удалось в кратчайшие сроки привлечь клиентов. Важную роль сыграл и известный бренд хостелов Graffiti. Сейчас это один из самых крупных операторов в своей рыночной нише, заслуживший награды за качество сервиса, дизайнерские решения и концепцию предоставления услуг. Хостел стал не только «якорем» проекта, но и центром притяжения для потенциальных арендаторов из сферы ритейла и общественного питания. Мы считаем, что такое взаимодействие функций «хостел — ритейл» создает базу для уверенного развития проекта. Они поддерживают друг друга, гарантированно принося прибыль даже в случае колебаний на рынке. Кроме того, после капитального ремонта объект лучше соответствует престижной локации. Можно более гибко оперировать ставками. Стоимость актива значительно повысилась, сейчас это готовый, работающий бизнес.

Татьяна Разина,
исполнительный директор, член совета директоров ООО «УК «Малая Охта»:

– Экономические трудности в стране и западные санкции существенно не отразились на офисной недвижимости класса А. Например, в нашем деловом комплексе «Санкт-Петербург Плаза» начало кризиса странным образом совпало с пиком востребованности площадей. За 2014‑й мы заполнили офисное здание (26 000 кв.м) на 84%. Среди новых арендаторов — крупные западные компании, в том числе — с американским капиталом, которые не только не приостановили деятельность в РФ, но даже не изменили планы развития. Нашими клиентами стали группа компаний «Данахер Корпорейшн» (США), АВИТО и пр.

При этом, хотя мы и убрали валютную оговорку, размер рублевой ставки не изменился, индексация также сохранена. Во втором корпусе «Санкт-Петербург Плаза», который был заполнен в 2012–2013 гг., ситуация тоже не ухудшилась. Ни один из арендаторов не уменьшил площадь и не расторг договор, а два клиента расширили площади на 30–50%. Только однажды к нам обратились за рассрочкой по арендной плате. Так что мы готовы претендовать на приз за «кризисоустойчивость».

Ирина Анисимова,
руководитель проекта «Невская Ратуша»:

– Успеха добиваются те бизнес-центры, которые смогли привлечь на свои площади бюджетные организации, это сегодня самые стабильные арендаторы. Не говорю о Газпроме, я благодарна ему за то, что он, занимая новые здания целиком, убирает тем самым с рынка наших конкурентов. Мы в «Невской Ратуше» делаем ставку на создание городской среды, городского ландшафта нового качества. Это наше friendly place — уютная, безопасная, красивая площадь. Вот 19 июня собираемся в неформальной обстановке открыть фонтан, приглашаем коллег, арендаторов — сегодняшних и потенциальных. И представителей Смольного, конечно, тоже.

Кстати, нынешней весной очень помогает в переговорах с будущими арендаторами шоу-рум. Я пока не нашла этому объяснений. Раньше шоу-румы создавались преимущественно в жилых комплексах. Но мы сделали его в своем деловом квартале, и уже несколько компаний попросили оформить им офис так же и даже мебель подобрать. Арендаторы теперь так часто хотят снять помещение с мебелью, что можно уже говорить о тренде.