Затишье в центре циклона

Застройщики завершили 206 многоквартирных домов на 52 930 квартир, 1653 индивидуальных дома, реконструировали пять объектов на 165 квартир. Лидером по площади введенного жилья стал Невский район (более 519 000 кв.м), где строили как частные компании, так и бюджет. На втором месте почти с одинаковыми результатами Приморский и Пушкинский — 297 000–298 000 кв. м.

Однако итоговый отчет хочется строить в стилистике советских телерепортажей «из-за бугра»: в Париж пришла весна, но невеселы лица простых парижан. Потому что ни у чиновников, ни у строителей пока нет ответа на главный вопрос: что дальше?

По данным Комитета по строительству, крупнейшим петербургским застройщиком стала ГК «Эталон». В Петербурге она возвела 462 000 кв.м жилья. В том числе семь корпусов площадью более 156 000 кв.м в «Ласточкином гнезде» близ Октябрьской набережной. Всего с учетом проекта в московском регионе ГК «Эталон» в 2014‑м ввела 580 000 кв.м реализуемой площади. Это рекорд и для компании.

На втором месте — «Группа ЛСР»: в Петербурге сдано 446 000 кв.м (по официальным данным — 310 000: не учли шесть корпусов, введенных в конце года).

По официальным данным, почти 249 000 кв.м жилья завершил «Главстрой-СПб». Но в самой компании говорят о 492 132 кв.м. Это 5 и 6 очереди ЖК «Северная долина» (пять домов), первые очереди ЖК «Юнтолово» (14 домов) и ЖК «Панорама 360» (4 дома).

Почти 187 000 кв.м ввел «Дальпитерстрой», еще около 100 000 — Setl City. Однако с учетом проектов в Ленинградской и Калининградской областях компании холдинга Setl Group ввели в эксплуатацию более 580 000 кв.м жилой, коммерческой и социальной недвижимости.

Рынок укрупняется: половина ввода пришлась на первую пятерку застройщиков, малым и средним фирмам самостоятельные проекты реализовать сложно.

В Ленобласти за год сдано 1,6 млн кв.м жилья — на 20% больше, чем в 2013‑м. Лидером предсказуемо стал Всеволожский район: 747 700 кв. м. На втором месте — Ломоносовский (164 000 кв.м), далее разместились Тосненский и Гатчинский. Доля проектов КОТ составляет около 30% (более 40 жилых комплексов).

Продажи застройщиков выросли в среднем на 28–30%. Всего за год, по предварительным данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в регионе реализовано около 5 млн кв.м жилья.

Группа Etalon реализовала 457 000 кв.м жилья: рост на 28% — по площади и на 32% — в деньгах. Продажи «Группы ЛСР» в Петербурге составили 715 000 кв.м (плюс 35%), прибавка в денежном выражении — 43%.

В январе спрос предсказуемо просел; по предварительным прикидкам — в разы, точных цифр пока нет.

Чем выше был градус ажиотажа, тем глубже будет спад — это естественно. Мы предполагаем, что сильные фирмы переживут «период турбулентности» с меньшими потерями, а на выходе из него смогут даже увеличить долю рынка. В этой связи мы предложили ньюсмейкерам ответить на несколько вопросов.

• Насколько серьезна угроза перепроизводства (в сегменте массового жилья, домов комфорт- и бизнес-классов)?
• Что опаснее для девелоперов: неконтролируемый прирост нового предложения (и связанный с этим демпинг) или плавное сокращение спроса?
• Чем это обернется для покупателей?
• Какие новые требования к проектам будут выдвигать (или уже выдвигают) клиенты на сложившемся рынке покупателя?

Максим Жабин, зам. генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

– Риск перепроизводства в жилищном строительстве есть. Заявлено немало масштабных проектов. Активный спрос, наблюдавшийся в ноябре-декабре, сменяется затишьем. Одно из успокаивающих объяснений — новогодние праздники и сезонный спад. Но видно и общее снижение оптимизма на рынке.

Пока активность сохранилась, говорить о значительном спаде спроса преждевременно. Делать выводы можно будет, лишь изучив статистику первого-второго кварталов этого года. В то же время волатильность курсов валют возвращает недвижимости ее статус «реального достояния» — имущества, которое минимально подвержено инфляции.

В ноябре-декабре 2014‑го цены на жилье во всех сегментах подросли в пределах 10–15%, а не в два раза, как курсы валют. На перепродажу квартир с целью заработать теперь сложно рассчитывать, но это, безусловно, инструмент консервации накоплений, доверие к которому не подорвано.

Мы не ожидаем ситуации, подобной 1998‑му, — с цепочками неплатежей, массовым банкротством и т. п. Сегодня на рынке остались профессиональные команды. Основные ошибки: закредитованность, неправильное позиционирование проектов, излишний земельный банк, пренебрежение «социалкой», непонимание позиции властей и т. п. — сделаны и изучены либо на собственном, либо на чужом опыте. Массовый прирост предложения маловероятен. Может, сформируется запас нераспроданных квартир, но они рано или поздно найдут покупателя, при этом новое строительство какое-то время будет идти менее интенсивно. Плавное сокращение спроса не так опасно, как резкое — а этот вариант тоже возможен, если банки не смогут вернуться к разумной ипотечной ставке. В качестве антикризисной меры резкое повышение ставки, возможно, было полезным. Но не более чем удар током при реанимации.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:

– За первые недели года мы получили обычное число обращений от клиентов. Ажиотаж, безусловно, прошел, но интерес к недвижимости сохранился. Посмотрим, насколько он будет подтвержден платежеспособностью, но падения до нулевой отметки не случится. Денег больше не стало. Но, во‑первых, остались люди, не поддавшиеся ажиотажу. Во‑вторых, и это, пожалуй, главное, у многих возникает вопрос, что делать с новыми денежными поступлениями. Переводить в доллары поздно, к банкам недоверия все больше, хранить под подушкой как-то смешно. Недвижимость становится едва ли не единственным надежным активом.

Угроза перепроизводства сильно преувеличена. Значительный объем жилья купили в ноябре-декабре 2014 года, и застройщики начали приостанавливать новые проекты. Насчет неконтролируемого прироста предложения или плавного сокращения спроса — это как раз тот случай, когда хрен редьки не слаще. Не важно, почему возникает дисбаланс спроса и предложения, важно, что он есть и меняет рынок. С одной стороны, в этом много плюсов для покупателя: продавцы будут бороться за дольщика, и он сможет спокойно выбрать подходящий вариант, не опасаясь, что его уведут из-под носа. С другой — погнавшись за низкой ценой, можно подписать договор с неопытной или недобросовестной компанией. Сами клиенты предъявляют новые требования не столько к проектам, сколько к условиям сделки. Ипотеки практически не стало, гражданам требуются длительные рассрочки с гибкими условиями. Выиграют те компании, которые смогут их предоставить.

На снижение цен рассчитывать не стоит. Растут себестоимость материалов, ставки по кредитам для предприятий, прогнозируется существенная инфляция. Поэтому стоимость метра будет колебаться вокруг сегодняшней отметки. Лидеры рынка даже смогут позволить себе повышение цен на 5–10%, аутсайдеры, конечно, будут демпинговать.

Елена Каратаева, директор по продажам и маркетингу ООО «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад»:

– Трудности с финансированием строительства за счет кредитных средств приведут к значительному снижению предложения во всех сегментах. Безусловный риск не получить от покупателей денег, требуемых для реализации проекта, приводит к приостановке вывода объектов на рынок. Отказы банков давать кредиты на строительство, снижение поступлений от продаж с сохранением необходимости обеспечивать стройки сделают ценовую политику девелоперов более лояльной. Вероятность снижения цен предложения невысока: себестоимость строительства растет. Из наиболее очевидных решений: декларирование длительных рассрочек, уменьшение первоначального взноса, отсрочка окончательных взаиморасчетов.

Антон Евдокимов, генеральный директор ГК «Эталон»:

– Если фирма сильная, она, безусловно, переживет этот период и выйдет из него более эффективной.

У города всегда есть потребность в жилье. В настоящее время, скорее, существует «недонасыщенность» рынка: предложение обширно, однако выбор не так велик — из-за завышенных цен, низкого качества части объектов и т. п. Неконтролируемому приросту предложения просто неоткуда взяться. Плавное сокращение спроса, возможно, будет. Но вопрос не в том, что опаснее, а в том, что делать. Главное — эффективно подготовиться к работе в новой реальности. Изменение конъюнктуры само по себе не опасно, риск возникает, если своевременно не перестроить организацию бизнеса.

Мы работаем на рынке покупателя с момента основания компании, просто меняются некоторые детали.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:

– Нестабильная политическая и макроэкономическая ситуация подчеркнула перекосы, которые были не так видны на стабильном рынке. Накопления граждан попали в идеальный шторм. Наложилось несколько мощных негативных факторов, а недвижимость выглядела чуть ли не единственным безопасным убежищем. Ипотека стала не столько способом улучшения жилищных условий, сколько полноценным инвестиционным инструментом.

Теперь идеальный шторм приходит к строителям, особенно в сегменте массовой застройки. Резко снизилось число ипотечных покупателей, которых было до 50%. Стало меньше и людей с прямыми деньгами: клиенты эконом-класса первыми теряют в доходах и отказываются от покупки. При этом мы имеем рекордное количество новых проектов: многие застройщики исходили из предположения, что спрос будет расти. Будет увеличиваться себестоимость: подрядчики и поставщики материалов отреагировали на падение рубля повышением цен, сюда же добавился и явный отток мигрантов.

Ранее застройщики сохраняли темпы строительства за счет банковских кредитов. Теперь получить или пролонгировать займы удастся далеко не всем.

Сильного демпинга не будет: с конкурентами станут бороться, не понижая цены, а повышая их медленнее. Но и снижение спроса не будет плавным. Резко вырастет конкуренция за покупателей. Начнет снижаться качество строительства при отчаянном желании максимально красиво «упаковать» предложение. Через несколько месяцев произойдет сильное расслоение цен в зависимости от репутации застройщика и степени готовности объекта — тогда появятся хорошие инвестиционные варианты для вложений.

Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– С августа спрос рос постоянно и достиг пика перед Новым годом. В январе договоры продолжают заключать, но, на мой взгляд, в основном те, кто не успел завершить сделки. Никто не понимает, что нас ждет, поэтому затишье в ближайшее время гарантировано.

По поводу перепроизводства — причин для этого не вижу. Насколько знаю, девелоперы уже сейчас пересматривают перспективные планы, концентрируя денежные потоки на строящихся объектах. Но в 2014‑м на рынок вышло много интересных комплексов. Так что клиентам есть из чего выбирать.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Объемы ввода в 2015 году серьезно не уменьшатся — сдача в течение ближайших 12 месяцев означает высокую готовность объекта и большой процент реализованных квартир. Даже при отсутствии проектного финансирования средства дольщиков обычно позволяют завершить дом и реализовать оставшееся жилье. Некоторые застройщики, вполне вероятно, перенесут сроки окончания работ.

На наш взгляд, главной тенденцией года будут программы рассрочек от девелоперов. Условно их можно разделить на два типа: краткосрочные (до окончания строительства, то есть в среднем на два года) и длительные (до 10 лет). Полностью заменить ипотеку застройщики не смогут, однако рассрочки помогут обеспечить необходимый уровень продаж.

Ценовую ситуацию прогнозировать сложно. Безусловно, декабрьский всплеск, когда всего за месяц средняя цена по рынку выросла на несколько процентов (+3,35% в Петербурге и +2,48% в пригородной зоне Ленобласти), сдержит рост этого показателя на ближайший квартал. На наш взгляд, зафиксированные на 1 января средние цены за 1 кв.м в классе «масс-маркет» (102 900 руб. в Петербурге и 74 200 руб. в пригородной зоне ЛО) сохранятся до весны. Переоцененные ввиду декабрьского ажиотажа квартиры могут несколько подешеветь, в других проектах цены чуть подрастут из-за повышения готовности.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб»:

– При жестком сценарии развития рынка в 2015 году спрос снизится на 50%. По более оптимистичному варианту — в пределах 20–30%. За год девелоперы продадут в два раза меньше, чем в 2014‑м. Особенность нашего рынка в том, что 80–85% сделок заключаются в процессе строительства. Сегодня строится более 10 млн кв.м, реальное предложение составляет примерно 5 млн кв. м. Как только спрос сыграет вниз, предложение тоже скорректируется. Рынок найдет новый баланс довольно быстро: к 2016‑му спрос и предложение придут к равновесию. В этом году выживут и будут развиваться проекты в активной фазе реализации, возможен лишь пересмотр скорости и объема вывода в продажу новых очередей. А вот проекты в начальной стадии могут быть отложены до лучших времен.

Рост нового предложения должен быть поддержан спросом. Если этого не происходит, не на что будет строить. В такой ситуации увеличивается риск банкротства застройщиков, что ударит по всей отрасли. Поэтому неконтролируемый вывод новых проектов наносит более серьезный ущерб, нежели плавное сокращение спроса, под которое можно подстроиться.

Основное требование покупателя сегодня можно сформулировать так: максимум опций за те же деньги. Клиенты будут выбирать комплексы с лучшим расположением, инфраструктурой, инженерной «начинкой», планировками. Объекты в неудачных локациях должны быть насыщены дополнительными «фишками», чтобы удержаться на плаву. И конечно, приоритет будут отдавать крупным и надежным застройщикам.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Вследствие сворачивания ипотеки и ужесточения требований застройщиков к рассрочкам покупатели будут приобретать в основном малогабаритное жилье, как это было в 2008–2009 гг. Кроме того, у них будет больше времени на принятие решения. Если во время декабрьского ажиотажа клиенты созревали буквально за один-два дня, теперь они будут дольше проверять объект и застройщика.

Предпочтение станут отдавать квартирам в домах высокой степени готовности, с рассрочками от застройщика, в комплексах с уже имеющейся социально-бытовой инфраструктурой. Лучше, когда девелопер возводит ЖК за счет собственных средств и работает по 214‑му закону, заключая ДДУ от имени головной компании. Не лишним будет проверить, получил ли застройщик ТУ и готовы ли инженерные сети.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– Наша компания за 15 лет преодолела не один кризис, и мы сделали соответствующие выводы. Любой кризис способствует очищению рынка, исчезают застройщики со слабым потенциалом, а крупные компании могут увеличить долю рынка. Для сегмента жилой недвижимости кризис еще не начался. Год ажиотажного спроса позволил некоторым застройщикам необоснованно поднимать цены на квартиры. Самое сложное время наступает сейчас.

Весь 2014‑й мы наращивали производственную базу, работали с земельным банком. У нас практически нет кредитной задолженности, поэтому в будущее мы смотрим с оптимизмом.

Сложно представить пустующие новостройки в Петербурге. С каждым годом строится все больше жилья и все больше продается. Прирост предложения не может быть неконтролируемым: застройщики внимательно следят за ситуацией и не будут выводить новые проекты, не будучи уверенными в их успешной реализации — сокращение спроса более вероятно.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

– В декабре спрос достиг ажиотажного уровня, и по наиболее ликвидным проектам застройщики подняли цены на 5–10%. В январе строительные компании заняли выжидательную позицию, скачка цен в ближайшее время не ожидается. Сейчас покупательская активность рынка снижена, что связано с совокупностью сезонных и экономических факторов. Тяжелее всего придется небольшим компаниям, имеющим в портфеле один-два проекта, а также девелоперам с объектами на начальном этапе.

Реализация части запланированных и анонсированных строек может быть отложена. Перепроизводство рынку вряд ли грозит, хотя в некоторых районах он практически затоварен, например во Всеволожском.

Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA:

– Никто и не ожидал какой-либо активности в январе.

То, что большие и сильные фирмы несут в кризис меньшие потери, — это стереотип. В последние годы гонка за объемами привела к тому, что многие крупные компании стали сильно зависеть от выручки. Более того, они практиковали заимствования в валюте, а значит, их обязательства по обслуживанию долгов существенно выросли. В сложившихся условиях они вынуждены продавать за те деньги, за которые люди способны покупать. И «ронять» в цене они будут, естественно, объекты на начальных стадиях, потому что в домах высокой степени готовности все продано. Это опасно. Ведь квартиры на начальных стадиях продают сегодня, а строят по завтрашним расценкам.

Выигрышнее ситуация у небольших компаний, которые в условиях высокой конкуренции очень аккуратно относились и к ценам, и к объемам продаж.

Для покупателя возрастают риски вложений — необходимо тщательнее выбирать. Компании, вновь попав в условия выживания, начнут снижать издержки. И первое, что у большинства попадет под сокращение, — это качество. Но цены в достойных проектах будут расти. Единственный вопрос — насколько.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»:

– То, что сильные фирмы переживут кризис с меньшими потерями или даже увеличат свою долю на рынке, — не аксиома, а теорема, которую каждая компания будет снова доказывать. У крупных фирм больше свободы для маневра, потому что есть ресурсы, опыт, разные источники финансирования. Но размер организации — это не гарантия ее устойчивости. Готового рецепта нет ни у кого, необходимо постоянно что-то предпринимать, чтобы понравиться покупателю, быть надежнее и эффективнее конкурентов. У средней фирмы есть важное преимущество: большая управляемость и мобильность, которая в кризис становится очень важным критерием.

С 2011‑го по 2014‑й объем предложения увеличился вдвое. И каждый год всем казалось, что рынок достиг максимума. Но он снова и снова переваривал все новые объемы. Если бы не макроэкономическая ситуация, которая будет ограничивать спрос в 2015 году, люди по-прежнему продолжали бы вкладывать сбережения в недвижимость. Да, у компаний заявлены большие адресные программы, но еще не было так, чтобы у всех планы реализовались в полном объеме. Не стоит бояться, что мы завалим рынок избыточным предложением. Скорее всего, нас будет лимитировать снижение спроса.

Чтобы привлечь покупателя, уже в 2014‑м многие компании прибегли к скидкам, акциям, к расширению выбора программ рассрочек. Покупателю комфортно на таком рынке, но не он формулирует требования к проектам — понимает, что хочет жить как в Европе, но без конкретики.

Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation:

– У сильных компаний больше запас прочности, лучший доступ к кредитным ресурсам, хорошо отлажены механизмы внутрикорпоративного управления. У них есть опыт преодоления кризисных ситуаций.

На мой взгляд, угроза перепроизводства несерьезна. Действительно, в минувший год было введено рекордное количество жилья. Но эти проекты начинали строить два-три года назад, а планировали еще раньше. В 2011–2012 гг. проблем с получением финансирования по нормальным ставкам не было. Объемы выдачи ипотеки росли, ставки снижались, доходы населения и спрос увеличивались. Сейчас же получить финансирование если и можно, то по неприемлемым ставкам. Проектов однозначно станет меньше — с этим мы столкнемся в 2016‑м. Платежеспособный спрос тоже снизится, в немалой степени и за счет уменьшения доступности ипотеки. Не думаю, что будет перепроизводство. Хотя трудности с реализацией малоликвидных, неудачно расположенных объектов без должной инфраструктуры возникнут.

За покупателя будут бороться, он сможет выбирать, пока будет из чего: ликвидное предложение сокращается быстрее всего.

Дмитрий Астафьев, генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой»:

– Новогоднее затишье есть, но это стандартная ситуация для января. После летнего спада активности покупатели вернулись на рынок осенью. А в декабре на фоне резкого взлета курса доллара начали делать «отложенные» покупки. Так что продажи просто перераспределились во времени. Спада не было и, надеюсь, не будет. Он возможен, только если люди лишатся зарплат, но, например, массовой тенденции к закрытию предприятий нет.

На фоне подорожания всего и вся жилье растет в цене не так быстро — условно 1,5–2% в месяц. Перекос подстегивает покупку квартир вместо уже никому не нужных телевизоров, машин и т. п.

Опасность в том, что дорожают строительные материалы, а значит, увеличивается и себестоимость. Возможен уход части компаний с рынка — этот сценарий более вероятен. Застройщикам предлагают кредиты под 22–25%, и строительство становится нерентабельным. Уменьшится предложение, а значит, увеличится цена. А клиенты выдвигают одно требование — чем дешевле, тем лучше. Вот и получается, что строят «хрущевки» XXI века — клетушки под разными хитрыми названиями.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:

– Декабрь 2014‑го стал месяцем мощного спроса. Объемы продаж превысили запланированные показатели в разы. Цены у нас выросли, но незначительно, и основной причиной стало увеличение себестоимости в связи с удорожанием стройматериалов и оборудования.

На данный момент никакого перепроизводства жилья нет — это видно по устойчивому спросу. Все хорошие проекты продаются. В будущем это тоже не станет проблемой: разумные застройщики будут выводить новые проекты на рынок очень аккуратно.

Мой прогноз — ситуация стабилизируется. На каком бы уровне это ни произошло, это гораздо лучше непрерывной турбулентности, которую мы наблюдали последние несколько месяцев. Спрос на недвижимость тоже будет стабильным.