НАШ ЦИТАТНИК: «Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма. Но за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья – самый низкий показатель за четыре года...» Алексей Белоусов

21 сентября, 14:41

Тихая коммерция

12 апреля 2016 в 08:25
5 888

Тихая коммерция

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах.

За первый квартал общее предложение офисных площадей увеличилось примерно на 175 000 кв.м, в основном за счет ввода административного корпуса «Невской ратуши». Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А составлял в конце марта 11,3%, в объектах категории В — 12,8% (данные JLL).
Основной спрос на офисную недвижимость формируют российские компании, причем около 40% всех качественных объектов — в аренде у нефтегазового сектора.

По оценкам «АйБи ГРУПП», арендные ставки стабилизировались. Для класса А актуальный диапазон: 1250–1350 руб./кв.м в месяц, для В — 880–980 руб./кв.м.

Офисные встройки предлагаются в собственность в среднем по 110 000 руб./кв.м. Эти объекты подешевели за квартал примерно на 9%. Отдельные помещения, которые сдаются в аренду, напротив, подорожали на 6%. В среднем конторы во встройках обходятся арендаторам в 860–960 руб./кв.м в месяц.

Торговый минимализм

За первые три месяца в Петербурге не появилось ни одного нового торгового центра или гипермаркета. Летом по плану откроется ТРЦ «Охта Молл» (см. о нем сюжет в колонке на соседней полосе) и вторая очередь ТРК «Порт Находка» (10 860 кв.м). В конце года, по данным в Maris | CBRE, может завершиться реконцепция ТЦ «Капитолий», который трансформируется в дисконт-центр.

На рынок Петербурга все еще выходят международные бренды. Среди новичков — Jil Sander Navy, Eres (Chanel) и Veta. Сети Uniqlo, Mango и Reserved заявили о планах расширения.
Инвесторы в сфере торговой недвижимости практически не проявляют активности, отмечают в «АйБи ГРУПП». Основные причины — неопределенный спрос со стороны ритейлоров и малодоступное финансирование.

В ответ на падение спроса торговые центры пересматривают условия аренды. Как правило, речь идет о дисконте в 3–7% на два-три месяца. Другой вариант — сокращение занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы. Часть пустующих помещений отдают под развлекательную зону или выставочное пространство. По наблюдениям «АйБи ГРУПП», некоторые собственники ТЦ пытаются делать перепланировку, объединяя мелкие помещения в одно и надеясь тем самым привлечь «якорного» арендатора.

Средние ставки для операторов торговой галереи составляют сейчас 3400–3800 руб./кв.м в месяц, для «якорей» — от 630 до 830 руб./кв.м.

По оценке Colliers International, в первом квартале повышенный интерес к помещениям стрит-ритейла проявили владельцы ресторанов, магазинов сувениров, фермерских продуктов, а также новые операторы, работающие в сегменте детских товаров (например, «Дочки-Сыночки»). Некоторые ритейлоры, такие как Adidas, окончательно ушли «с улицы», сохранив присутствие только в торговых центрах. Случались и крупные переезды. Так, сеть ресторанов «Токио-City» закрыла заведение на пр. Просвещения, 46 и арендовала по соседству 2000 кв.м.

Наиболее востребованными остаются встройки от 200 до 500 кв.м в центре города, а также площади от 1000 кв.м в спальных районах и новых пригородных кварталах. 

Узкая логистика

В 2016-м в Петербурге запланировано к вводу порядка 190 000 кв.м складских площадей. Для сравнения: в 2015-м было введено 182 000 метров (по данным Knight Frank St. Petersburg). Уровень вакансий на объектах составляет в среднем 6–7%.
Средневзвешенная ставка в терминалах класса А, по оценке Knight Frank, подросла за квартал на 1%, до 504 руб./кв.м в месяц (с НДС и операционными расходами). В классе В, наоборот, наблюдается снижение на 3%. Средний уровень — 358 рублей за «квадрат», а диапазон довольно широк: от 300 до 450 руб.

С начала года в городе не введено ни одного спекулятивного объекта, а в Ленобласти — лишь один (данные Maris | CBRE). Речь о складском комплексе «Покровский» общей площадью 7000 кв.м. Кроме того, завершены два проекта в формате built-to-suit на территории индустриального парка «А плюс парк Шушары» — по совокупности 37 000 кв.м.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– В новых договорах сейчас преимущественно фигурируют рубли. Правда, некоторые собственники торговых площадей используют валюту, но вводят свой курс. Как правило, не более 50–60 рублей за доллар. Арендную ставку чаще всего фиксируют на календарный год либо до конца 2016-го, но бывает, что и всего на 3–6 месяцев. 
Индексация ставок происходит по типичной схеме: либо на фиксированный процент (от 7 до 10%), либо на индекс потребительских цен, но не более 10%. 

Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
– В целом заполняемость у бизнес-центров класса В выше, чем у объектов уровня А.
Однако новые офисы А-класса, наоборот, заполняются быстрее. Примерно 40% клиентов из тех, кто рассматривает переезд, на самом деле просто рассчитывают на скидку на прежнем месте. Управляющие не часто идут на уступки, только если угроза потерять арендатора реальна. Средний срок вновь заключаемых договоров составляет три года, реже контракты подписывают на пять или даже десять лет.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– Впервые лидером по объему офисных площадей стал Московский район. По городу в целом чистое поглощение офисов составило за первый квартал 65 500 кв.м, включая вторую очередь БЦ «Виктория Плаза», которую полностью арендовали структуры Газпрома. Средняя ставка в классе А подросла на 1,5% и составляет 1580 руб./кв.м (включая НДС и операционные расходы). Рынок стрит-ритейла был весьма активным. В городе в основном открываются заведения общепита и продуктовые магазины. Наоборот, уходят с рынка предприятия сервиса и банковские отделения.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– В офисном сегменте у нас теперь нет ставок, привязанных к валюте. Только рубли. Есть примеры, когда стоимость уборки и электричества, которые традиционно оплачивались отдельно, стали включать в ставку. Все чаще арендная плата фиксируется на два года, а размер индексации в договорах четко не оговаривается. По нашим оценкам, средневзвешенная ставка за офисы класса А составляет 1435 руб./кв.м в месяц, класса В — 1076 руб. Суммарное чистое поглощение в бизнес-центрах достигло за квартал 38 000 кв.м.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследования рынка недвижимости Maris | CBRE:
– В марте стало больше свободных офисов в Центральном, Василеостровском и Красногвардейском районах. Васильевский остров арендаторы покидают из-за сложной транспортной ситуации, а из Центрального и Красногвардейского уезжают из-за завышенных арендных ставок. Количество вакантных площадей, напротив, снизилось в Московском районе, а также в Выборгском, где заработала после реконструкции ст.м. «Выборгская». По нашим оценкам, 97% арендодателей номинируют платежи в рублях, в 2015-м таких было 90%. Анализ сделок показал, что реальные ставки меньше запрашиваемых в среднем на 7% (в классе А) и на 9% (в классе В). При этом размер скидки может варьироваться от 2 до 30%. Для крупных контрактов (от 1500 кв.м) дисконт в среднем составляет 17%.
В складском секторе объем сделок по аренде (с учетом built-to-suit) превысил 40 000 кв.м. Больше всего новых контрактов подписано в комплексах класса А. Растет спрос на покупку небольших производственных помещений (до 5000 кв.м) в черте города. Арендные ставки в среднем не поменялись. Они достигли так называемого дна и сопоставимы с уровнем 2011 года.
Менее 10% собственников складов (в первую очередь — иностранные девелоперы) номинируют платежи по системе triple net. Большинство арендодателей включает в ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), за исключением электричества. Часть арендаторов оплачивают коммуналку самостоятельно по фактическому потреблению.