Ухудшение во благо

Андрей Некрасов:

– Минстрой прогнозирует уменьшение ввода жилья в 2016 году, Росстат констатирует снижение объемов строительных работ. Все говорит о том, что подрядчикам становится все труднее получить заказы и некоторые из них вынуждены уйти с рынка. Насколько ситуация критична?

Дмитрий Кунис:

– Мы не работаем на жилищном рынке. Что касается коммерческой, офисной, торговой и промышленной недвижимости, то, конечно, заказов стало меньше, наши мощности недогружены, мы вынуждены уходить в другие регионы. У нас в Петербурге инвестиционный цикл очень длинный, сегодня мы достраиваем объекты, начатые три-четыре года назад. Новых проектов — мизер. Проблемы начались в конце 2014 года, когда обвалился рубль и у нас сразу же слетели четыре контракта. А общее падение объемов работ в 2015-м составило 35% по отношению к 2014-му. У меня бизнес завязан на разовые сделки. Подписали три — пять договоров по миллиарду — и мы в шоколаде. А когда от трех проектов отказываются — это уже другая песня. Сейчас ситуация нормализовалась, мы все же смогли заключить хорошие контракты.

Александр Батушанский:

– Я данным Росстата не доверяю: их методика не ясна. Но ситуация, в принципе, понятная. Увеличение объемов сдачи жилья в 2015-м ни о чем не говорит: просто достраивали то, что продали в 2014-м. Не будет существенного падения объема ввода и в этом году. Однако новых проектов выводится на рынок значительно меньше. Это связанно с падением продаж (в 2015-м. — «НП») на 30%. В коммерческом строительстве оно еще заметнее — до 50%. Рассчитывать на то, что этот сегмент оживится, особенно не стоит. Так же, как STEP, поступают многие компании: они ориентируются на регионы и пытаются вытеснить оттуда несчастных местных игроков, у которых меньше финансовых возможностей. Сейчас генподрядные и особенно подрядные компании фактически подменяют банковский сектор, они работают в долг, финансируя заказчика. Соответственно, этих подрядчиков финансируют поставщики прочих услуг и материалов — получается такая цепочка товарного кредитования. В конце цепочки — застройщики, которые продают жилье уже не теми темпами, к которым они привыкли, и за другую цену. Так что на рынке жилищного строительства сейчас очень много контрактов с нулевыми авансами — ситуация, крайне тяжелая для всех.
Растет число объектов, находящихся на завершающих этапах строительства. Но количество возводимых каркасов, то есть проектов в начальной стадии, сократилось и будет уменьшаться на протяжении всего года. Падение продаж на 30% ведет к соответствующему снижению объемов стройки через год-полтора, с учетом строительного цикла.

Андрей Алексеев:

– В Москве такого падения рынка вообще не наблюдается: в первом квартале 2016 года в экспертизе находится 1200 объектов, что довольно-таки прилично, волнения никакого нет. По Петербургу, безусловно, снижение есть, и это объясняется не только сжатием рынка, но еще и постоянно меняющимся местным законодательством. В Петербурге нет устоявшихся правил игры, поэтому застройщики и не спешат выводить новые объекты. Все боятся, что придется менять проект.

Андрей Некрасов:

– Так чего же мы сидим? Айда все в Москву!

Евгений Богданов:

– Не соглашусь с г-ном Алексеевым. Что касается разработки проектной документации, сейчас в нашем регионе наблюдается просто ажиотаж. И как раз из-за меняющихся градостроительных документов. Заказчики стахановскими темпами стараются спроектировать как можно больше, заложив те параметры, которые действовали на момент приобретения участков. Поэтому объемы работы у нас растут.
Что касается рабочей документации и стройки, то заказчики, по крайней мере, те, с которыми я работаю, начинают строительство последующих очередей. Речь идет о жилье, конечно. Продажи в первом квартале этого года были на приемлемом для всех уровне, ипотеку сохранили. У некоторых крупных компаний продажи даже выросли по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. Им сейчас просто нечем торговать. И девелоперы, несмотря на то что всем страшно, вынуждены открывать продажи и приступать к следующим очередям. Естественно, все пытаются дробить очереди как можно мельче. Никто с глобальными комплексами на рынок не выходит.

Андрей Некрасов:

– Вопрос в том, много ли из тех объектов, которые сегодня проектируются в авральном порядке, только чтобы получить разрешение на строительство, действительно начнут возводить в ближайшее время.
Евгений Богданов:
– Некоторые из моих заказчиков точно выйдут на стройку осенью. C кем бы из работающих в жилищной сфере я ни говорил, ни у кого нет неразрешимых проблем — все продают. Да, кто-то более успешен, кто-то менее. Это связано с политикой компании, с квартирографией и так далее. Всем страшно, все двигаются осторожно, не зная, что будет завтра. Тем не менее сегодня нет весомых аргументов, чтобы не строить. Я знаю только один пример, когда собственник фирмы, которая занимается девелопментом, решил уйти в инфраструктурное строительство.

Дмитрий Плавник:

– Наша компания включает и генподрядчика, и структуру, специализирующуюся на монолитных работах. И у меня компания выросла в 2,5 раза с конца 2013 года. Только лишь потому, что увеличился объем востребованных оплачиваемых работ. Оборот фирмы возрос в четыре раза за последние полтора года.

Андрей Некрасов:

– В каком регионе?

Дмитрий Плавник:

– А мы никуда отсюда не уезжаем: монолитчики не любят ездить из-за слишком тяжелого оборудования. Сегодняшняя картина полностью повторяет 2008 год, за который мы тоже выросли в 2,5 раза. С рынка ушли компании-бригады, которые очень чувствительны к малейшим сбоям в финансировании от заказчика. Некоторым крупным подрядчикам сегодня очень плохо, поскольку в свое время они набрали долларовых кредитов. Средние компании, к которым и мы относимся, чувствуют себя хорошо. За исключением тех, кто был так или иначе привязан к конкретному застройщику: он стал строить меньше, и у подрядчика начались проблемы. А мы вынуждены даже отказываться от контрактов.
Что касается генподрядной структуры, нам пришлось ее создать. К нам обращались партнеры с просьбой достраивать объекты, с которыми не справились другие.

Андрей Некрасов:

– С масштабом катастрофы мы разобрались. А что делать? Уходить в другие регионы? Там живут богаче?

Дмитрий Кунис:

– Можно ориентироваться на предприятия горнодобывающей и лесоперерабатывающей отраслей. Сейчас мы сосредоточились на экспортно ориентированные отрасли: это целлюлозно-бумажная промышленность, лесной бизнес и т. д. А с коммерческой недвижимостью в других регионах еще хуже, чем в Петербурге. Ведем переговоры о строительстве гостиниц в Самаре, Тольятти, Ярославле. Но это штучные обращения.

Александр Орт:

– В Советском Союзе было нормой работать в других регионах. Ленинградские строители трудились по всей стране. Теперь петербургские подрядчики и генподрядчики даже не могут этого представить: у них все налажено, деньги исправно идут — зачем куда-то уезжать?
Что касается изменений местного законодательства. Я на своей организации ощутил ажиотаж: проектировщики «на коленке» рисуют и в экстренном порядке передают в экспертизу. Только в 2014 году мы рассмотрели 5 млн кв.м жилья. А в 2015-м — только 800 000 кв.м, в основном корректировали проекты, разработанные в 2014-м. В Службе госстройнадзора свободного места нет, все документами завалено, все торопятся разрешение на строительство получить. Ведь если в городе высоту новых зданий сократят до 40 метров, вся экономика проектов рассыплется.
Что касается госзаказа как альтернативного заработка для подрядчиков, то сейчас это не вариант. Требования чиновников и демпингующие фирмы-однодневки довели ситуацию до того, что серьезные подрядчики с госконтрактами больше не связываются. Посмотрите, что бюджет в прошлом году ввел? Два садика, три школы. А социального жилья город как заказчик не построил ни одного метра.

Дмитрий Юрков:

– Мы, наверное, единственная компания, имеющая, кстати, питерские корни, которая вернулась из других регионов в Петербург. Основная фирма и производственные базы у нас в разных регионах. Управлять перемещением из одного субъекта в другой нам несложно. Да, действительно формируем эшелоны, перемещаем технику. Например, недавно из Сочи перевели мощности на Северный Кавказ. Все регулируется экономикой. Если есть деньги у заказчика, то мы собрали чемоданы и к нему уехали. Сейчас на Северо-Западе мы слабо представлены, но постепенно сюда возвращаемся, выходя на рынок генподряда и строительства инженерных сетей. У нас начинаются первые девелоперские проекты, собираем собственный земельный банк, будем выступать уже в качестве застройщика и девелопера. То есть готовы охватить полный цикл возведения зданий, сооружений и инженерных сетей.
Решение выходить на петербургский рынок принято давно, но даже изменение финансовой ситуации не заставило нас передумать. Конечно, мы немного изменили свои инвестиционные планы, но работать не перестали.

Максим Жабин:

– Я не понимаю, откуда у присутствующих такое благостное настроение. У нас есть своя компания-подрядчик, потому что «ЛенРусСтрой» — это прежде всего генподрядчик. Есть дочерние фирмы, которые занимаются девелопментом. Но вот что-то подрядчиков и генподрядчиков, которые работают с застройщиками без авансов, я не встречал. Я еще ни разу не видел компанию, которая пришла на тендер и не по-просила денег. Если удалось в отдельно взятом случае договориться — слава богу. Но в общем и целом это через какое-то время отразится на объемах строительства.
Тут говорили, что дешевле нанимать сторонние организации. Проведя много тендеров, мы поняли, что проще работать самостоятельно. По крайней мере, ты контролируешь работы. Да, объемы строительства снизились. И я удивлен, что сегодня говорят о том, что у кого-то загрузка увеличилась. На других встречах застройщики говорят о 40–50%-м снижении продаж. Так откуда тогда появляются деньги, чтобы платить подрядчикам?
По статистике, которую мы собираем, не все так красиво. Продажи падают и в Москве. Крупные компании официально заявляют о снижении объемов ввода.

Андрей Некрасов:

– Договариваться с подрядчиками стало проще?

Максим Жабин:
– Не могу так сказать. Мы провели тендер, наняли несколько новых крупных компаний — но потом к ним возникли вопросы. Они привезли уйму рекомендательных писем, показали, сколько работ они выполнили, но проблемы одни и те же: недостаток профессионализма, рабочие из стран СНГ, нехватка механизмов и т. д. Мне проще найти четырех профессиональных инженеров, которые наберут в бригады сотрудников и сделают как минимум вдвое дешевле, без ущерба для качества. А по факту мы возвращаемся к тем подрядчикам, с которыми работали раньше. Не согласен, что сейчас нужно при застройщиках создавать подрядные организации, — не вижу в этом особого смысла.

Алексей Шумилов:

– Мы в чистом виде девелоперы, у нас нет своих строительных мощностей. Готов поспорить насчет отношений с подрядчиками — они изменились, причем серьезно. На прошлой неделе, например, приходили три компании, которые были готовы работать без аванса. Есть фирмы, которые явно демпингуют — появляются заманчивые предложения, но возрастают и риски. В условиях, когда падают продажи и спрос, не хочется на себя брать лишнего — не готовы мы создавать генподрядную компанию. Строители обещают нам качество, сроки, цену, мы — оплату. Но бригады, которые вытеснили с рынка, наверное, все к нам идут. Приходится очень тщательно выбирать партнеров.

Александр Батушанский:

– Складывается впечатление, что у нас нет генподрядчика, который не мечтает стать девелопером. Нет подрядчика, который не мечтал бы стать генподрядчиком. Нет девелопера, который не хотел бы иметь в своем составе всю цепочку: от изыскателя до генподрядчика. Как говорит Максим, это всегда дешевле. В принципе, можно завести и свой продуктовый магазин. Но важны профессионализм, разделение труда подрядчика и генподрядчика. Обратите внимание, что в последнее время набирали обороты компании, которые сосредоточены исключительно на девелопменте. Потому что это особая специализация. Не дай бог девелоперу приобрести какой-нибудь щебеночный карьер. Или вот любимое развлечение строителей — купить бетонный узел. Самим, конечно, производить бетон дешевле. Но в вертикально интегрированных структурах нельзя подсчитать себестоимость этих работ. Невозможно определить, сколько стоит своя подрядная компания. Например, никто не считает аренду помещений. А прикиньте, сколько вы получите, если просто сдадите площади, которые занимают ваши инженеры…
Есть проблемы и с заказчиками, которые ведут себя некорректно. Например, специально не принимают выполненные работы, придираются. И не потому, что качество плохое, а потому что денег нет заплатить.
У нас не принято и не умеют правильно проводить тендеры среди подрядчиков. У всех есть связи — служба главного инженера всегда объяснит, почему нужно выбрать именно этого партнера, и схема получается экономически не-
эффективной. Мешает и коррупция. Подрядчик готов дать взятку представителю застройщика. А сотрудники генподрядчика не всегда честны при закупке материалов и получают откаты.
Кстати, работа без аванса заставляет всех подрядчиков закладывать гораздо большую маржу, чем они заработали бы при стабильном финансировании. Дайте подрядчику гарантированный график платежей, расписанный до конца года, и он вам даст минимальную цену — своя служба генподрядчика никогда такую не обеспечит.

Дмитрий Юрков:

– Если группа компаний построена так, что занимается всем, это весьма сложно, в том числе в управлении. А если в группе каждый бизнес самостоятелен не только в решении собственных задач, но и в выходе на рынок, это совсем другое дело. Компании группы собираются на объекте и решают конкретные задачи. Собственные силы могут быть дешевле, чем привлеченные, только тогда, когда у тебя каждый бизнес самостоятелен. Наш заказчик имеет право привлечь стороннюю организацию, если своя не может обеспечить лучшую цену.

Евгений Богданов:

– Если уж что-то и объединять, то я бы объединил проектировщика и генподрядчика, а не генподрядчика и заказчика. Сегодня я наблюдаю катастрофический разрыв между тем, что делает проектировщик, и тем, что потом строит генподрядчик. Особенно если речь идет об уникальном объекте. Потому что цели и задачи проектировщика и генподрядчика в нашей стране, в наших условиях — разные.
Если мы говорим об экономии, надо изначально эффективно проектировать, а не ужимать генподрядчика на какие-то проценты. Генподрядчик, строитель, который будет возводить объект, сразу должен закладывать в проект основные конструктивные и прочие дорогостоящие решения. И так живет весь мир. Я считаю, что именно в этом направлении мы должны двинуться после нынешнего кризиса.
Проектировщик никогда не сделает эффективный проект, поскольку сам не строит. Я стараюсь нанимать людей с максимальным опытом, которые миллион раз бывали на стройке, но они все равно не строители. Они не решают проблему выбора технологии с учетом текущей ситуации на рынке. Это может сделать только генподрядчик, который знает, где дешево купить монолит или сборный железобетон и т. д. В условиях обострившейся конкуренции вопрос себестоимости становится центральным. А из-за несогласованности действий генподрядчика и проектировщика 1 кв.м может оказаться на 15 000 рублей дороже, что в кризис просто недопустимо.

Андрей Некрасов:

– Есть материалы, технологии, которые позволят удешевить проект? Смогут ли с этими технологиями работать подрядчики? А может быть, новинки — это вообще не для кризиса?

Евгений Богданов:

– К сожалению, все самое новое, прогрессивное и качественное — не отечественное. Это особенно касается инженерных систем. Самое интересное, что на сегодня эффективность, если мы говорим про массовое жилье, не в инженерии, не в трубах и не в лампочках. Надо изначально выбрать правильную конструктивную схему, которая будет соответствовать конкретному месту и будет удобна конкретному генподрядчику. Здесь можно сэкономить десятки процентов от себестоимости.
Проектировщик должен ходить по выставкам, изучать новые технологии и предлагать их застройщику. Но важно, чтобы он насильно не впихивал их заказчикам.
Насчет новых технологий и материалов у нас обратный тренд наметился. Наши и иностранные девелоперы, работающие на петербургском рынке, стали отказываться от современных технологий, во всяком случае, в проектах массового спроса. Они возвращаются к естественной вентиляции с железобетонными вентиляционными каналами, к стояковой системе отопления и т. д. Стали экономить на новшествах, к которым мы уже привыкли.

Дмитрий Плавник:

– Подрядчик никогда не будет любить проектировщика, а проектировщик никогда не будет любить подрядчика. Но вся эта полемика заканчивается, если в проекте работают специалисты и профессионалы.

Вопрос из зала:

– Насколько увеличилась стоимость строительства за последний год? И какие регионы привлекательны для подрядчиков?

Александр Батушанский:

– Застройщик, который строит больше, чем один дом, с трудом считает себестоимость проектов. По отдельности рассчитать элементы легко, а вот целиком объект от начала до конца — сложно. Некоторые застройщики приводят диаграммы — какова доля тех или иных материалов или работ в себестоимости. Так вот у разных компаний доли строительных материалов или доля стоимости земли могут в разы различаться. Все очень сильно зависит от объекта.

Максим Жабин:

– Я полностью согласен. Когда ты строишь сотни тысяч квадратных метров, в точности подсчитать себестоимость невозможно. Вот мы для себя решили, что уходим от каркасно-монолитных работ и переходим к панельному домостроению. Если брать производство домокомплекта, то удорожание составило 5–7%.

Дмитрий Плавник:

– По общестроительным работам изменений фактически не произошло. Как в 2012 году «Главстрой-СПб» платил мне по 15 000 рублей за кубометр бетона, так и платит. Он дает аванс в 60% в начале месяца, и я точно знаю, что со мной полностью рассчитаются за выполненные работы. И другие подрядчики цены не поменяли. Что касается инженерии, цены увеличились из-за большого количества иностранных комплектующих. В общей себестоимости это дало примерно плюс 5%.
Что касается других регионов, то сейчас в Петербург, наоборот, приходят компании из Москвы, Архангельска, Вологды и т. д.