Застройщики опять раскошелятся

Идея создания госфонда (как дополнительной защиты прав участников долевого строительства) принадлежит Минстрою. Ее поддержал президент РФ на недавнем Госсовете по строительным вопросам, отметив, что новый госфонд не должен стать механизмом, который прикрывает чьи-то огрехи, неэффективную работу либо жульничество: «Пока надежно защитить права дольщиков и предотвратить появление недостроя не получается. Но государство не должно быть спонсором некорректной работы застройщиков».
Предполагается, что российские девелоперы будут отчислять в фонд около 1% от стоимости их сделок с гражданами. Эти средства пойдут на завершение проблемных объектов, а возможно, и на проектное финансирование через соответствующий уполномоченный банк. Размер фонда чиновники оценивают в 30–35 млрд рублей. По словам главы Минстроя Михаила Меня, организационно-правовая форма будущего фонда еще не определена, но поправки в закон должны быть готовы в ближайшее время. Чиновники хотят, чтобы Госдума рассмотрела их в весеннюю сессию.
Напомним, что пока застройщики обязаны страховать ответственность перед дольщиками, приобретая страховой полис, получая банковскую гарантию или вступая в Общество взаимного страхования. Будет ли отменен какой-то из этих институтов или госфонд станет дополнительной альтернативой, пока неизвестно.
Мы спросили у застройщиков, прибавит ли создание такого госфонда доверия к строительству и способна ли уверенность дольщика в завтрашнем дне стимулировать спрос.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления государственного контроля задачу пытаются решить созданием общего котла. А заявленные его размеры — это даже не смешно. По опыту нашей компании, объем финансовых обязательств перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд рублей. Так что 35 млрд в масштабах страны — капля в море. В стране таких проектов тысячи, и достаточно пяти действительно проблемных, как фонд будет исчерпан. То есть, вместо того чтобы наладить свою работу, чиновники предлагают призрачное страхование, которое не обеспечивает выплат ни по одному возможному страховому случаю. А поскольку средства не возникают из воздуха, то деньги для этого будут заложены в стоимость квадратного метра.
Конечно, хорошо бы предусмотреть некий компенсационный механизм для граждан, но он должен работать на уровне местных бюджетов. Именно местные власти отвечают за контроль над возведением объектов, за выдачу разрешений на строительство. Поэтому они должны нести свою часть ответственности за дольщиков.
А страхование ответственности застройщика — это способ честного отъема денег у строителей. В стране нет ни одной страховой компании, которая в случае банкротства могла бы безболезненно для себя покрыть страховой случай на несколько миллиардов и при этом не разориться. За исключением государственных страховщиков, которые призваны страховать проекты космической отрасли.
Преувеличенный энтузиазм чиновников по поводу внесения правок в 214-ФЗ уже раздражает строительное сообщество. За последнее время закон столько раз меняли, что проще было бы уже принять новый. А происходит это потому, что именно Москва и Московская область являются основным источником новых обманутых дольщиков, а не страна в целом. Пора честно посмотреть на ситуацию. В Петербурге, за исключением компаний «Город» и «СУ-155», которое пришло к банкротству из-за неурядиц в головном офисе, статистика по обманутым дольщикам выглядит совсем иначе.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Есть вероятность, что государственный компенсационный фонд, если он будет создан по уму, сможет по аналогии с АСВ в банковской сфере сильно поднять доверие к долевому строительству. В любом случае, действующий механизм страхования, когда страховщики просто собирают деньги со строителей и ни за что не отвечают, никуда не годится. Но наивно было бы полагать, что некий скороспелый фонд, куда государство вкачает 35–40 млрд рублей, сможет решить все проблемы.
Во-первых, надо детально проработать механизм работы этого фонда, его пополнения, достройки проблемных объектов. Во-вторых, надо утвердить порядок работы государственных надзорных органов, которые будут обеспечивать деятельность фонда, и, кроме того, избавить эту схему от коррупционных составляющих. В-третьих, предстоит дать конкретное определение, какой объект может считаться проблемным, чтобы не провоцировать недобросовестных застройщиков перекладывать свои трудности на государство.
Если допустить, что средняя стоимость строительства одного многоквартирного дома на 20 000 кв.м в России равна 1 млрд рублей, а на достройку обычно надо 20–30% от этой суммы, первоначальных 35–40 млрд хватит на 150–200 проектов. Это уже немало.

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон»:
– Пока нет конкретики, как это будет работать, предсказать эффективность новой схемы невозможно. Опять же непонятно, как будут рассчитывать размер компенсационного фонда. Если он будет работать по модели АСВ, то, возможно, это и неплохой вариант, кроме величины взноса: 1% — это много, а значит, опять скажется на стоимости квадратного метра.
В общем, надо начать разбираться в причинах появления обманутых дольщиков: не всегда в этом виноват застройщик. Зачастую разрешительную документацию не получить из-за стихийного изменения регионального законодательства, а финансирование — по экономическим причинам. Так что, может, гражданам тоже следует внимательнее подходить к размещению своих денег, выбирая надежного открытого застройщика с репутацией и опытом работы, публикующего финансовые отчеты, а не только предлагающего дешевую квартиру?
И почему никто не заботится об информировании граждан о рисках инвестиционной деятельности, о стоимости строительства? Наказать рублем застройщиков, в первую очередь добросовестных, конечно, значительно проще, но жилье от этого доступнее не станет, совсем наоборот.

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Да, конечно, прибавит доверия. Государство — единственный гарант стабильности в нынешней политической и экономической ситуации. Только оно не должно в очередной раз становиться «таблеткой» для нерадивых строительных компаний. Яркий пример — Агентство страхования вкладов, которое только и делает, что выдает государственные деньги на поддержание разорившихся и закрывающихся банков. А ведь эти деньги могли пойти на субсидирование той же самой ипотеки, что дало бы возможность снизить проценты по ней.
На изменение спроса эта инициатива сильно не повлияет, лишь еще раз подтвердит кредит доверия тем, кто и так уже собирается приобрести жилье. У системы привлечения инвестиций по схеме ЖСК есть иные инструменты, которые подталкивают клиентов к покупке квартир. Например, длительная рассрочка от застройщика, которая не обременена сбором документов и не требует дополнительного обеспечения от покупателя.

Андрей Кошкин, генеральный директор группы «Ярд»:
– Доверия вряд ли прибавится. Застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны гарантировать исполнение обязательств перед дольщиками с 2014 года. Можно или застраховать ответственность в коммерческих страховых компаниях либо в обществе взаимного страхования, или заручиться гарантией банка. Банки выставили заградительные ставки и не участвуют в процессе. Общества взаимного страхования объединяют очень малое число застройщиков. Крупные страховщики не хотят работать на этом рынке или не соответствуют требованиям ЦБ. Пока нет перестрахования, механизм плохо работает.
Расходы на страховку войдут в стоимость квадратного метра. А значит, проекты, где жилье реализуют по схеме ЖСК, теоретически смогут предложить более низкие цены. Так что кооперативы не проиграют.
Федеральная служба госстатистики в 2015 году оценила себестоимость 1 кв.м по России в 39 000 рублей. Так что предполагаемого размера госфонда, видимо, хватит как раз на санацию объектов СУ-155.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– До тех пор пока не станет понятно, что фонд кончился и денег на спасение кого-либо больше нет, такое решение может слегка повысить доверие к строительству. Хотя я и сейчас я не вижу с этим никакой проблемы. Объем сделок свидетельствует о том, что наши граждане имеют привычку очертя голову лезть в любые авантюры, особенно туда, где обещают низкие цены. И проблема именно в этом, а не в том, что люди не доверяют строителям.
Что касается размера фонда, то в масштабах петербургского рынка жилья (если планируется компенсировать стоимость квартиры) это 8000–10 000 квартир, что не так уж и мало. Но в масштабах России — совсем немного, около 30 домов (из расчета, что средний дом — 300 квартир).

Елена Гончарова, руководитель отдела продаж O2 Development:
– Государство активно вводит новые механизмы контроля и страхования строительной отрасли. После принятия всех поправок дольщики будут защищены гораздо больше и смогут, если наступит страховой случай, получить компенсацию. Скорее всего, механизм работы компенсационного фонда еще будет детализирован, так как в промежуточном варианте он в значительной степени дублирует функции страховой компании. На данный момент непонятно, будут ли эти две формы существовать параллельно или страхование гражданской ответственности заменят отчисления в компенсационный фонд.
Невозможно активизировать спрос на недвижимость только созданием компенсационного фонда. Требуется комплексная поддержка отрасли, в том числе льготным кредитованием. Именно сделки с государственной ипотекой позволили сбалансировать падение продаж и стимулировали застройщиков перейти на работу по 214-ФЗ.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Государство настолько часто меняет правила игры на рынке, что вряд ли кто-то возьмет на себя смелость утверждать, что компенсационный фонд будет работать так, как задумано. Должны быть четко прописаны порядок аккумулирования средств и формы компенсации обманутым дольщикам, а также критерии отнесения граждан к этой категории. Но определенную напряженность такое решение, безусловно, снимет, хотя бы на первое время, и покупателей жилья, которые будут рассматривать приобретение квартиры на нулевом этапе, станет больше. Однако есть обратная сторона медали. Некоторые граждане под девизом «Государство ответит за все» будут ввязываться в сомнительные авантюры: покупать жилье без надлежащих документов, выбирать квартиры в компаниях, которые идут на откровенный демпинг. То есть позволят себя обманывать. Государство в этом случае должно вести постоянный мониторинг компаний и строительных объектов. А соответствующий механизм тоже пока непонятен.