Дорогое сокращение

По данным аналитиков компании Knight Frank, сейчас в активной продаже находятся 12 дорогих коттеджных поселков и 31 проект бизнес-класса.
По сравнению с 2015 годом предложение элитных поселков сократилось почти на треть, коттеджей — на 8%. За год застройщикам удалось реализовать 32 дорогих домовладения — на 14% меньше, чем в 2015-м. В любом другом сегменте рынка недвижимости реализация в 15% от объема предложения — это катастрофа, для дорогих особняков — не то чтобы нормально, но пока еще вполне терпимо.
«Рынок можно охарактеризовать как депрессивный. Рентабельность дорогих проектов уходит в минус, — говорит Вадим Новиков, генеральный директор компании Freedom Haus (эта фирма реализует проект Liikola Club). — В такой ситуации никто не запускает новые поселки. Спрос дополнительно тормозится ростом предложения на вторичном рынке: многим предпринимателям нужно «вытащить» средства, чтобы решить проблемы в бизнесе…» По мнению г-на Новикова, 2017-й будет годом стагнации, подъем может начаться не раньше 2018-го.
На вторичном рынке, по мнению специалистов, ситуация тоже непростая: предложение весьма обширное, но собственники пока, как правило, не готовы учитывать изменившуюся конъюнктуру и склонны завышать цены. «В сегменте дорогих объектов говорить о конкуренции со стороны вторичного рынка нужно с осторожностью, — полагает Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс». — По количеству может показаться, что таких объектов много, но среди них немало домов с устаревшими, неактуальными архитектурными или инженерными решениями».
Характерный пример — цепочка перепродаж в первой очереди проекта «Охтинский парк». Первый покупатель приобрел участок в 17 соток примерно за 4 млн рублей, построил дом, продал за 30 млн. Следующий владелец также вложил немалые средства в отделку и мебель, поменял ландшафтный дизайн и в декабре 2016-го реализовал объект уже за 90 млн рублей. На сумме сделки сказалась и растущая степень готовности поселка. Но такие случаи все же единичны.
«Конкуренция новых поселков со вторичным рынком стала значимой после 2014 года, когда резко подорожали импортные строительные и отделочные материалы, — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint-Petersburg. — Покупатели прикидывают, в какие суммы обойдется им строительство и отделка дома, сравнивают с ценами вторичного рынка — и задумываются».

Новички и старожилы

Кстати, в прошлом году заморожено строительство одного из самых дорогих проектов — клубного проекта Relique de famille в Сестрорецке. Комплекс на четыре дома стоимостью по 350 млн рублей каждый выведен на рынок в 2014-м. В этом году обещают возобновить стройку.
Новых проектов в 2016-м было немного. ГК «Штаб» вывела на рынок КП «Северные террасы» во Всеволожском районе. Землю без подряда предлагают по 250 000 за сотку.
УК «Северная долина» начала продавать участки в КП «Финский бриз» в поселке Пески Выборгского района. Цены — от 150 000 до 500 000 рублей за сотку без учета коммуникаций.
ГК «Олимп» открыла продажи наделов в безымянном проекте рядом с элитным КП «Репинская усадьба IV». Сотка без учета коммуникаций стоит от 330 000 рублей.
Компания «Актив Хаус» выбрала эксклюзивным брокером фирму Colliers International, которая начала предлагать наделы без подряда в КП «Репинские дачи» (п. Ленинское). Минимальная стоимость подготовленного участка в 15 соток — 8 млн рублей.
На ожидания продавцов влияет переселение Газпрома. Надежды на то, что вот-вот придут топ-менеджеры монополиста и все купят, вселяют оптимизм во многих девелоперов. С некоторыми представителями Газпрома даже проводили предварительные переговоры, но до сделок так и не дошло. По мнению Тамары Поповой, «фактор Газпрома» пока оказывает на рынок больше психологическое воздействие.
Перебазирование газовой монополии из Москвы в Петербург, скорее, отразится не на элитном сегменте, а на поселках категории «бизнес», полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Перемена имени

В загородном бизнес-классе тоже непросто. Резко сократилось предложение коттеджей — на 35%. Поселков тоже стало меньше — 31 (в 2015-м — 33). Завершены «Особый статус» и «Альпино». За год девелоперам удалось реализовать 97 особняков бизнес-класса — практически на уровне 2015-го. В строящихся проектах застройщикам приходится устраивать маркетинговые акции и предлагать скидки; для новичков места не то чтобы нет, но рассчитывать на успех могут лишь предприниматели с явно выраженными авантюрными наклонностями. В этом сегменте рынка ощущается давление со стороны нового формата — апартаментов.
Сегмент бизнес-класса также пополнился несколькими новичками.
Весной в ДНП «Ольшаники-2» (Выборгский район) приступили к строительству восьми домов площадью от 120 кв.м на участках от 10 до 23 соток. Стоимость домовладений — от 8 млн рублей.
В Ломоносовском районе появился странный проект под названием «Дворцовые предместья». Первый раз его анонсировали три года назад, а в 2015-м рекламировали как КП «Дмитрово», в прошлом году проекту вернули первоначальное название. Здесь участки без подряда стоят от 200 000 рублей за сотку.
Примерно такой же «новый» КП «Туокса» вывела на рынок ГК «Еврострой» в прошлом году, хотя он был построен еще в 2007-м. В разные годы проект назывался то «Хиттолово», то «Атмосфера». Здесь построены 24 дома из оцилиндрованного бревна размерами от 166 до 385 кв.м, есть несколько пустых участков. Готовые домовладения предлагают от 7,6 млн рублей, участки без подряда — от 3,57 млн.
Фирма «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Евгения Пригожина начала торговать завершенными апартаментами и коттеджами в комплексе «Лахта Парк». Изначально в компании утверждали, что комплекс еще на стадии строительства был реализован некоему инвестору. Но в прошлом году девелопер сам открыл продажи. В составе комплекса 18 трехэтажных зданий на 490 апартаментов (от 17 до 150 кв.м), 60 трехэтажных коттеджей по 300–370 «квадратов» на участках от 7 до 23 соток. Апартаменты выставлены от 1,4 млн до 12,3 млн рублей, коттеджи — от 31 млн до 40 млн рублей.
В прошлом году финский девелопер Villa вывел на рынок комплекс таун-хаузов «Aurinko Бор» во Всеволожском районе. Цены на секции колеблются от 7 млн до 23 млн рублей.
К концу года компания «Сити-78» отстояла в судах право на строительство КП «Кавголовское озеро. Загородная Резиденция». Здесь предлагают участки от 7 до 11 соток, минимальная стоимость надела — 3 млн рублей.
Настороженность покупателей усугубляется правовой неопределенностью. В проектах со статусом ИЖС появились новые требования по комплектности документов («дачная амнистия» фактически закончилась), в поселках, строящихся на сельхозземлях, — вообще «туман и немцы»: непонятно, удастся ли застройщикам зарегистрировать возведенные дома, а если удастся — не возникнут ли в дальнейшем претензии у контролеров. (Напомним, с июля прошлого года запрещено использовать сельхозучастки в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с сельхозпроизводством.)

Основные показатели рынка дорогих загородных поселков, Табл.