Искусственный отбор
Новые требования 214-ФЗ выполнить можно, но справятся с этим не все застройщики, считают в бизнес-сообществе.
Участники рынка пока не понимают, какие цели преследовали законодатели, принимая масштабные изменения в правила долевого участия и работы застройщиков. Многие надеются, что закон все же опять поправят. «Я полагаю, что закон надо серьезно корректировать, но документ вступил в силу, и надо быть готовыми к тому, что он останется в нынешней редакции. Сильно сомневаюсь, что что-то поправят в течение года: грядут выборы, и защита дольщиков как многочисленной группы избирателей в приоритете. Политический мотив усиления контроля за застройщиками мне понятен», — говорит руководитель Комитета по законодательству РГУД и руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он подробно рассказал об основных изменениях и посоветовал застройщикам начинать готовиться. Например, проверить исполнительные органы компании и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона (отсутствие судимостей, дисквалификаций и т.д.), проанализировать корпоративную структуру. А также работать с земельным банком: ликвидность участков заметно вырастет, если разрешение на строительство удастся получить до 1 июля 2018-го. В этом случае компания сможет работать по старым нормам. Также он советует закладывать в проекты максимальные сроки реализации: легче объяснить дольщикам, зачем это понадобилось, и сдать объект досрочно, чем потерять деньги, работая по новым правилам.
«Мне не ясна логика законодателя. Если он думал об укрупнении рынка, о том, что строить жилье должны только крупные компании, тогда откуда взялась норма про одно разрешение на одного застройщика? Если мы хотим, чтобы на рынке было много-много мелких «пузырей», которые иногда лопались бы, — непонятно, как это защитит интересы дольщиков», — недоумевает Дмитрий Некрестьянов.
Советник в компании Baker & McKenzie Ольга Аникина полагает, что основная опасность для застройщиков — это возможность как судебного, так и внесудебного приостановления возможности получать деньги дольщиков: «Это доводит уязвимость компаний до предела. Остальные требования к их структуре, финансированию и т.д. — также жесткие. Каждое само по себе, может, и выполнимо, но соблюсти их в совокупности тяжело. И сложнее всего будет перестроиться девелоперам, которые уже реализуют крупные проекты, — для них должны быть послабления».
Заодно юристы рекомендуют учредителям и топ-менеджерам компаний-застройщиков не гулять мимо Марсова поля, когда там проводятся какие-то митинги: обвинение в преступлении против государственной власти не позволит им возглавлять компанию.
Председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД и генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов тоже не понимает, почему при подготовке закона в Госдуме выслушали дольщиков, но не дали слова девелоперам: «В стране говорят о необходимости повышать инвестиционную привлекательность и одновременно принимают такие законы. Нашу хозяйственную деятельность хотят регулировать. Когда застройщикам начинают диктовать, как формировать авансы, как взаимодействовать с подрядчиками, они начинают думать, где сэкономить. Это не коррелируется с задачей защитить дольщиков. Зато застройщики попадают в зависимость от граждан и банков».
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов не согласен, что закон преследует исключительно политические цели: «В этом случае был бы подготовлен предельно простой и понятный любому гражданину документ. А теперь попробуйте объяснить дольщику, как закон в нынешней редакции его защитит. Но у строителей уже есть богатый опыт. Как только они поняли, что правила игры серьезно изменятся, они согласовали свои проекты, получили разрешения на строительство и продали первую квартиру, еще не ставя забора на площадке. Это позволит какое-то время работать по старым правилам. Лет шесть проблем с отчислениями не будет: фонд будет пустой, во всяком случае, без отчислений из Петербурга».
Вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб» Михаил Макаров полагает, что по большому счету по этому закону жить, строить и продавать можно: «Но это будет дороже, например, из-за того, что между «дочками» и материнской компанией появятся лишние внутренние расчеты, облагаемые НДС. Самое тяжелое — это ограничение «один застройщик — одно разрешение на строительство» и резкое беспрецедентное ограничение правоспособности девелопера. Это как если бы банку разрешили принимать деньги от вкладчиков только, например, в Приморском районе. Осложнится комплексное развитие территорий, прежде всего из-за проблем с вложениями в инфраструктуру».
Участники «круглого стола» отметили, что для небольших компаний из регионов серьезным препятствием может стать и требование к опыту застройщика: он должен проработать три года и построить не менее 10 000 кв.м многоквартирного жилья. Для удаленных от столиц регионов эта планка высока.
###gallery###
