Пригородная амплитуда

А всего за 10 лет существования цивилизованного загородного рынка владельцами участков, домов и секций стали примерно 63 000 семей, подсчитали в бюро «Сперанский». 3,3% от общего числа петербургских домохозяйств.

Чемпионат по дачам

Но организованный рынок (коттеджные поселки) — лишь верхушка айсберга.
На самом деле Россия — абсолютный рекордсмен по числу «вторых домов». Например, в Англии их доля — 2,9%. Причем в самой стране их меньше половины, а большая часть дач у граждан Великобритании расположена во Франции, Испании и т. д. В США — около 5% домов сезонно-рекреационного назначения. Во Франции свыше 3 млн «вакационных» и нерегулярно обитаемых домов, около 10% всех жилищ. В Норвегии 450 000 «вторых домов» на 2,2 млн домохозяйств.
Португалия уже ближе к нам (не зря мы собирались ее догонять и перегонять): 1,1 млн «вторых домов», примерно треть семей. Показатели Финляндии похожи на российские: 493 000 дач-mokki плюс 119 000 сельских домов. Всего это около 25% всех домовладений и 2/5 семей.
В России насчитывается 17–20 млн «вторых домов», не менее трети российских семей и почти половина городских семей имеют второй (дачный) дом.
«Россия претендует на звание чемпиона мира по дачам в абсолютном и относительном зачетах — пишут авторы монографии «Между домом и домом». — По данным Росстата, площадь сезонного второго жилья, приходящегося на одно городское домохозяйство, составляет 36,6 кв.м. Причем в городах-миллионниках этот показатель выше: 43 кв.м на одно домохозяйство». (Заметим в скобках: качество этих «дачных метров» — другой вопрос.)
Однако «вкусные» места в радиусе 50–60 км от Петербурга, как правило, заняты «старыми» садоводствами. И найти новые зоны, сформировать в них адекватное предложение нелегко.
Кроме того, спрос на «второй дом» существенно ограничен тем, что у большинства потенциальных покупателей он уже есть, допустим, в Синявино или Дунае. А иметь три дома — как-то странно. И чтобы что-то нужное купить — надо сначала что-нибудь ненужное продать. А с этим бывают проблемы, потому что представления о комфортной загородной жизни за последние годы сильно изменились.

Разнообразие от бедности

Предложение, на первый взгляд, обширно и разнообразно. По сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас на продажу выставлены объекты в 324 коттеджных поселках (плюс 38 дополнительных очередей), а также 37 проектов с таун-хаусами (плюс шесть очередей). В организованной застройке девелоперы предлагают купить 19 200 домов и участков, а также 5200 секций. Доля нереализованных объектов за год выросла на 2,9% — до 53,3%.
За третий квартал покупатели, по сведениям «ПН», приобрели 1300 объектов. Ровно столько же, сколько и в первом, и во втором.
Можно сравнить: в Петербурге и Ленобласти с января по сентябрь граждане заключили 68 768 договоров долевого участия. И за это же время другие граждане купили 3900 домов и участков. То есть объем загородного спроса — 5,7% от потребности в квартирах в новостройках…
При этом средняя стоимость готовых домов (и участков с подрядом) за год снизилась: в эконом-сегменте — на 0,9%, в комфорт-классе — на 9,3%, в элитной категории — на 14,7%. Что, конечно, тоже не свидетельствует об активном спросе.
Как отмечают аналитики бюро «Сперанский», 32 девелопера (примерно из сотни активных участников рынка) готовы уйти с рынка, распродав имеющиеся объекты.
По оценкам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос остается стабильным, факторов, которые могли бы существенно на него повлиять, пока не видно.
Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: НТ», отмечает плавное снижение покупательского интереса к загородному рынку. Сокращение числа звонков подтверждает и генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. При этом, по мнению г-на Бочкова, продажи по итогам года будут примерно как в 2016-м.
Руководитель проекта «СувантоЯрви» Артем Чесноков говорит, что обращений в третьем квартале действительно стало меньше, но при этом конверсия (превращение звонка в визит — бронирование — сделку) стала более продуктивной.
Сергей Балуев, директор по продажам «ФАКТ. Коттеджные поселки», обращает внимание на качество управления: «Всплесков на рынке в 2018-м мы не ожидаем. Этот год показал, что высоких результатов можно добиться не только нововведениями в строительстве и коммуникациях, но и использованием высоких стандартов в службе сервиса, постпродажном обслуживании. Необходимы новые подходы в управлении поселками: организация досуга, приближение уровня обслуживания УК к городским элитным комплексам».
Есть и позитивные моменты, связанные с развитием инфраструктуры.
«Ввод нового участка трассы «Сортавала» (до Варшко) может существенно повысить интерес к поселкам в Приозерском районе (особенно в границах Петровского СП), — считает Дмитрий Майоров. — С другой стороны, непродуманные законодательные инициативы (вроде нового закона о садоводствах) создают дополнительные риски и отпугивают потенциальных покупателей».
«По предварительным подсчетам, за 9 месяцев года коттеджей и таунхаусов классов А и В было продано около 60 объектов. Это в два раза меньше, чем за аналогичный период 2016-го», — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb.

Внезапный соперник

Часть спроса на комфортную загородную жизнь забирают малоэтажные комплексы, в изобилии появляющиеся в последние три-четыре года. Это, конечно, не альтернатива даче, но семьи, которым нужно больше квадратных метров в сочетании с приличной экологией, могут выбирать между частным домовладением (в ближнем радиусе) и квартирой в пригородной малоэтажке. По уровню комфорта небольшой частный дом в Мистолово и двух-трехкомнатная квартира в ЖК «Мелодия» или «Горки Парк» вполне сопоставимы. При этом владелец квартиры избавлен от многих забот, связанных с эксплуатацией. И оба варианта будут стоить примерно как «единичка» бизнес-класса в обжитых районах Петербурга, рядом с метро.
Данных о том, сколько квартир в МЖК продано за последние годы, у аналитиков нет. Но общие цифры понятны: сейчас в Ленобласти выданы разрешения на строительство 8,8 млн кв.м жилья, это 213 000 квартир. Из них в малоэтажных комплексах — 618 000 кв.м, 7,7%. Если считать в «штуках» — 11 092 квартиры, 5,2%. С 2014 года доля малоэтажки в 5–6% остается постоянной и в предложении, и в спросе. И дело не в том, что покупателям не нравится этот формат: общий объем многоэтажного строительства в регионе рос опережающими темпами.
При этом в официальном списке проблемных объектов Ленобласти малоэтажных комплексов немного — всего два из 11: «Чудная долина» (две трехэтажки от РПО «Ваш дом») и «Троицкая гора» от ПО «Олимп». На самом деле в этом сегменте проблем хватает.
РПО «Ваш дом» обещало построить «Дивный Яр» и «Солнечный каскад» в Колтушах, «Барон Корф» в поселке Рахья, «Лазурный дворец» и «Поместье у озера» во Всеволожске, «Северное поместье» в Новом Девяткино, «Усадьбу в Соснах» в Мельничном Ручье и «Замок в Скандинавии» в Выборге. У ПО «Олимп» в планах значились ЖСК «Петергофская усадьба» (Петродворцовый район) и ЖСК «Солнечная поляна» (15-й км Мурманского шоссе).
Пока не числятся в списке проблемных комплексы «Ванино», «Азбука», «Черничная поляна», «Альпийская деревня»… Задерживает сроки сдачи компания «Петростиль» в мультиформатном проекте «Близкое».
В целом получается, что обманутых граждан (по совокупности) в малоэтажке меньше. Но риски — выше: в многоэтажном строительстве банкротится, допустим, один застройщик из десяти, в малоэтажном — трое из десяти. Причины понятны: упрощенный порядок регистрации, если до трех этажей — то и без экспертизы. В этот сегмент легко было зайти непрофессионалам. Что и происходило сплошь и рядом.
Сейчас репутации отстоялись. Сформировался круг успешных и надежных компаний.
В Сертолово «Золотые купола» возводит компания «Росстройинвест». Хорошим спросом пользуются объекты группы Navis («Щегловская усадьба», «Итальянский квартал», «Шотландия»). Готовится к сдаче первая очередь ЖК Yolkki Village в Скотном. Строится клубный дом «Вартемяги» в Агалатово.
Активно развивается малоэтажная застройка на южном направлении, в составе проекта «На Царскосельских холмах»: комплексу «Неоклассика» и «Неоклассика-2» удалось получить проектное финансирование от Сбербанка, чем далеко не все городские застройщики могут похвастать.
Коммерческий директор Yolkki Village Константин Матыцин отмечает, что потенциальных клиентов рынка загородной недвижимости можно разделить на три условные категории. К первой относятся семейные пары в возрасте 30–40 лет, которые рассматривают загородное жилье как альтернативу городскому. Главный критерий при выборе для них — транспортная доступность и развитая инфраструктура. Ко второй — пожилые люди, которые могут рассматривать загородную недвижимость и для сезонного пребывания, и как основное жилье. Для этой группы важна экологичность поселка, а расстояние до города отходит на второй план. Третья категория — приверженцы «ближнего загорода». Часто — молодые семьи. Они приобретают квартиры в комплексах, находящихся не более чем в 20 км от города и метро. Такие покупатели бонусом к квартире получают природу, чистый воздух и относительно развитую инфраструктуру района.
Вот кого сейчас на загородном рынке нет — так это инвесторов. Что в нынешние турбулентные времена, может, и неплохо.