Спасет ли подушка безопасности?

Один из самых интересных выводов, сделанных участниками дискуссии, — застройщики больше озабочены не ближайшим будущим, а тем, как они будут работать через три года, после отмены долевого участия. Насущные же проблемы они решили с помощью «подушек безопасности».
Тем не менее есть сложности и с исполнением действующего законодательства. По словам начальника Управления долевого строительства Комитета по строительству Петербурга Светланы Пчелкиной, большинство нарушений связано с тем, что застройщики привлекают деньги граждан до госрегистрации договоров долевого участия. Компании уклоняются от предоставления всех необходимых документов, за что их привлекают к административной ответственности. Кстати, подготовлены изменения в Кодекс об административных правонарушениях — об усилении ответственности за такие проступки. «Когда деньги привлекаются в нарушение требований закона, мы теперь не возбуждаем административные дела, а передаем материалы проверки в правоохранительные органы, которые возбуждают уголовное дело. За второе полугодие передали уже два таких дела: за привлечение денег без действующего разрешения на строительство и получение средств по схеме бронирования», — поясняет Светлана Пчелкина. По ее словам, несмотря на рост числа проверок, административных дел становится все меньше: большинство застройщиков стремятся работать в правовом поле.

Подавайте декларации

Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора Ленобласти Кристина Шуплецова рассказала о выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона. Цель, которую преследовали законодатели, установив это требование, не достигнута. Например, размер уставного капитала должен соответствовать определенным требованиям на дату представления проектной декларации. 
С этим все застройщики справляются: увеличивают уставный капитал, в основном имуществом, реже деньгами. А в последнее время чаще стали использовать ничем не обеспеченные векселя. Но после получения заключения имущество реализуется, деньги уходят в оборот.
Есть сложности и с сетевыми организациями. В декларации надо указывать размер платы за подключение дома к сетям. Проблема в том, что суммы, фигурирующие в технических условиях и в заключенных договорах на присоединение, различаются: плата устанавливается в соответствии с тарифами, которые зачастую не утверждены. Так что контролирующие органы не знают, сколько денег будет потрачено на сети. «Если бы комитет не оказывал содействие застройщикам, не разъяснял, не позволял вносить какие-то исправления, на сегодня не было бы выдано ни одного заключения о соответствии», — жалуется Кристина Шуплецова. Мало того, что Минстрой дал разъяснения не по всем пунктам проектной декларации, но и застройщики не достаточно серьезно относятся к ее заполнению.
Есть и другие трудности. Например, недоимка компании по налогам и сборам не должна превышать 25% балансовой стоимости. Однако налоговая служба не называет цифр, а отвечает только, есть долги или нет. А недоимка может быть копеечной, может появиться не по вине компании, а из-за каких-нибудь перерасчетов налоговой.
В Ленобласти после 1 января 2017‑го были и случаи, когда регистрировался первый договор долевого участия года без заключения о соответствии. В основном это происходило во Всеволожском районе, хотя изредка и в других.

От поправок все устали

Когда речь зашла о многочисленных изменениях в законодательство о долевом участии, член совета НОСТРОЙ  и генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов высказал интересную мысль: «На самом деле застройщиков больше заботит, как они будут работать через три года, а не завтра или летом 2018‑го. Все уже принятые и предполагаемые новеллы, как, например, создание компенсационного Фонда или ужесточение требований к застройщикам, становятся неактуальными исходя из поручений об отмене «долевки», данных Президентом РФ».
В ближайшие годы тоже как-то надо работать, но застройщики (кто мог, естественно) обеспечили себе «подушку безопасности»: запаслись разрешениями на строительство, что позволит им вести бизнес по старым правилам. Задела как раз хватит года на три. Г‑н Белоусов полагает, что в ближайшие годы на рынок будут выводить единичные проекты, подпадающие под новые правила. Поэтому все сейчас думают о том, что делать через три года, какими будут этапы отказа от «долевки» и перехода на проектное финансирование, начинают выстраивать отношения с банками. 

А есть и те, кто прямо говорит, что уходит с рынка. «Я беседовал с руководителями небольших компаний. Многие планируют завершить девелоперскую деятельность. В лучшем случае они станут генподрядчиками, в худшем — просто закроют бизнес. Наймемся в управдомы, как говорил один известный персонаж. А банки активно подыскивают партнеров, которые смогут возглавить их структурные подразделения. Они и будут выступать заказчиками, девелоперами. Такое вот замещение ждет нас в ближайшее время», — поясняет Алексей Белоусов.
Это значит, что малый и средний бизнес уйдет окончательно. А это приведет к сокращению конкуренциии и росту цен. Кроме того, в нынешних условиях при банковском финансировании строительства себестоимость 1 кв.м увеличится минимум на 30%. «Такие цены наши сограждане не потянут, — опасается Алексей Белоусов. — Можем прийти к ситуации, как в Китае, где целые города, построенные с проектным финансированием, стоят пустые. В них нет ни одного человека, не ездят машины, не работают кафе».
Кстати, «подушки безопасности» породят свои проблемы, считает Светлана Пчелкина: «Застройщики в преддверии изменений получают разрешения на строительство, включающее восемь, десять, а иногда и 20 домов. К чему это приведет, когда они будут обращаться за заключениями о соответствии, пока для нас тоже вопрос. Просто представьте объем проектной декларации, если в каждом доме от 700 до 1000 квартир».

Даже если захотеть…

Кстати, многие застройщики все еще рассчитывают, что власти и законодатели смягчат требования. «Мы выделили четыре главные темы, оформили в виде поправок и отправили в Минстрой. Добились, чтобы представителей Объединения включили в разные рабочие группы в Минстрое и Совете Федерации, чтобы они смогли донести и обосновать наши идеи. Однако есть информация, что поправки рассмотрят, но с большой вероятностью ничего менять не будут. В этом году уже не успеть, в следующем все будут заняты выборами, а проблемы дольщиков давно вышли в политическую плоскость», — сетует Алексей Белоусов.
Некоторые требования законодательства компании считают просто невыполнимыми. Директор по правовым вопросам ГК «Эталон» Виктория Цытрина говорит, что, исполнив условие «один застройщик — одно разрешение на строительство», фирмы просто не смогут возводить социальные объекты. «Мы моделировали, как будем работать после вступления поправок в силу. Создать огромное количество отдельных дочерних юрлиц — это не самая большая проблема. Даже если предположить, что из большого «кошелька» крупного застройщика мы сделаем огромные взносы во все эти маленькие юридические лица и допустим, что банки, которые будут проверять их расходы, справятся с таким объемом работы. Все равно между началом продаж и выходом на какую-то прибыльность элементарно возникает убыточный застройщик. А согласно самому 214‑ФЗ это недопустимо. Но есть и требования другого закона, касающегося безубыточной деятельности юридического лица. Как с этой ситуацией быть, мы пока для себя не решили», — констатирует Виктория Цытрина.
Для некоторых крупных застройщиков будут невыполнимы и последние предложения, касающиеся раскрытия информации о конечных бенефициарах. Публичные фирмы, акции которых торгуются на биржах, в принципе не могут о них знать, поскольку значительная часть их капитала принадлежит открытому рынку.
Так что застройщики, конечно, выкрутятся, но далеко не все.

Ложка меда

В обсуждении был и позитив: зам. руководителя администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления Юлия Лудинова представила единую электронную систему строительного комплекса. С инициативой ее создания когда-то выступили сами застройщики. Она позволила сначала хоть как-то привести в порядок документооборот, а затем и перевести его в электронную форму. Система работает уже год. Она позволяет компаниям подавать в электронном виде документы, отслеживать их рассмотрение чиновниками. «Пока этим инструментом пользуются неактивно, но со следующего года вся деятельность, связанная с документооборотом в стройке, перейдет в электронный вид. Речь идет обо всех документах — от градпланов участков до разрешения на ввод в эксплуатацию. Планируем привлечь Росреестр — можно будет подавать документы на госрегистрацию», — говорит Юлия Лудинова. По ее словам, систему контролирует администрация губернатора, и если рассмотрение какого-то документа задерживается на один-два дня, включаются механизмы надзора «сверху».
Удобство системы застройщики оценили, но она все равно не справляется со всеми административными барьерами. Есть скрытые процедуры, нигде не отмеченные, но обязательные для компаний. Самая известная — совещание у вице-губернатора, на котором определяется, какие условия должен выполнить застройщик, например, по созданию социальных объектов, чтобы начать проект.

Школьники в нагрузку

Девелоперы предлагали создать Фонд социальных обязательств именно для того, чтобы такие барьеры убрать, сделать процесс принятия решений понятным, а результат прогнозируемым. Предполагалось, что в фонд будут собирать деньги на строительство детских садов, поскольку есть дефицит мест в них. И проработает он два-три года, пока дефицит не устранят. Идея понравилась чиновникам, и они хотят решить таким образом и вопрос со строительством школ. «Самое досадное и печальное, что 11 000 рублей с 1 кв.м жилья, которые предложили платить застройщикам, могут оказаться нижней планкой. Пока есть ощущение, что строителей и дальше будут нагружать новыми обременениями. Хорошие начинания иногда чреваты не очень приятными последствиями. Планировалось, что фонд будет создан городом, а теперь нам говорят о готовом уставе автономной некоммерческой организации, учредителем которой могут стать коммерческие фирмы. Непонятно, кто в итоге будет решать, где строить, по какой цене и сколько собирать», — негодует Алексей Белоусов.
Обсудили и реформу саморегулирования — здесь есть о чем поразмыслить. Например, в единый реестр специалистов пока включено около 86 000 человек — примерно 70% от всех работающих в отрасли. Напомним, что, не имея в штате как минимум двух таких специалистов, строительная компания не сможет работать: ее должны исключить из саморегулируемой организации. Ситуация с самими СРО также шаткая. Недавний пример — одно из самых крупных петербургских партнерств было закрыто из-за того, что около 4 млрд рублей из его компенсационного фонда оказались похищены. А главное, что в следующем году, после проверок Ростехнадзора, статуса могут лишиться еще несколько крупных петербургских СРО. И их члены тоже не смогут работать. Причем среди них не только «однодневки», для борьбы с которыми и затеяна реформа, но и действительно работающие подрядные компании.

###gallery###