Гадания на законодательной гуще

В том, как застройщикам работать со спецсчетами и под банковским контролем, а также какова перспектива перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, пытались разобраться участники «круглого стола», организованного СРО А «Объединение строителей СПб» и Ассоциацией банков Северо-Запада.
Уже 1 сентября все застройщики должны были открыть специальные счета в уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство. А банки должны контролировать проведение операций по этому счёту. А вот с определением того, какие платежи законны, а какие нет, есть сложности. «Недавно в Центробанке подтвердили, что осенью будут приняты поправки в законодательство, уточняющие этот тонкий момент. Будет чётко прописано, что по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, платежи со спецсчетов будут оцениваться только на принадлежность к операциям, прямо запрещённым законом. Хотя возможно, что перечень таких операций расширят. Мы готовы и к полноформатному банковскому сопровождению по разрешениям, полученным после 1 июля. Но банки ожидают законодательно закреплённой сводной накопительной ведомости, в рамках которой мы будем работать с застройщиками. Появится этот документ или нет, пока неизвестно. Для нас это не новый формат — у банка есть своя форма ведомости, но было бы правильнее, если бы она была единой для всех», — говорит заместитель начальника Кредитного управления департамента отрасли строительного комплекса и недвижимости банка «Санкт-Петербург» Наталия Кадилина.
По её словам, особенных проблем с открытием специальных счетов не было, но этот процесс всё же нуждается в отладке. Есть, например, сложности во взаимодействии с Единой информационной системой жилищного строительства и «Дом.рф». Наталия Кадилина говорит, что платежи в основном проводятся за один рабочий день. Если есть вопросы по операции, которую банк оценивает как возможно запрещённую, у застройщика запрашивают пакет документов в электронном формате, который он подгружает к платёжному поручению. Юристы банка проверяют, является ли операция запрещённой и относится она к соглашениям, заключённым до или после 1 июля 2018 года. В этом случае процедура занимает не более трёх дней.

Загадочный эскроу

С 1 июля 2019 года застройщикам придётся перейти на работу с эскроу-счетами, на которых будут лежать деньги дольщиков до завершения стройки. Похоже, участники рынка с самой схемой смирились, но всё же рассчитывают на некоторые послабления. Например, на возможность частично раскрывать такие счета при выполнении определённого этапа работ. Тем более чиновники Минстроя готовы обсуждать такой вариант.

«Наши юристы оценили законодательство в этой части и полагают, что это возможно. Но с несколькими условиями. Так, в разрешении на строительство эти блоки должны быть выделены в качестве отдельных объектов капитального строительства. Разрешение на ввод в эксплуатацию должно выдаваться на каждый этап. Требуется подтверждение регистрации права собственности дольщика в отношении объекта долевого строительства. А в договоре долевого участия должны быть указаны этап строительства и номера блока», — поясняет Наталия Кадилина.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов заверил, что сейчас идут переговоры с госстройнадзором о возможности разделения проектов на этапы в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию: «На словах получается, что это возможно, но, естественно, всё это прописать будет довольно сложно».
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович к такой идее относится настороженно: «А если после завершения определённого этапа стройка вовсе остановится? Банк должен иметь возможность продать недостроенную часть как самостоятельный объект. Я не знаю, как строить какими-то блоками, чтобы они могли «жить» самостоятельно. Это не может быть отдельный подъезд или несколько этажей. Это возможно, только если в рамках большого проекта строится несколько небольших домов».
Но у девелоперов свои доводы. Заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артём Кириллов поясняет, что при использовании эскроу-счетов застройщики получают обременения, связанные с процентной ставкой: «Мы потеряем возможность управлять размером тела кредита, которое будет постоянно расти, ведь снять деньги можно только после ввода в эксплуатацию. Это затрудняет управление рентабельностью проекта, поскольку она катастрофически падает. Сейчас мы можем управлять этой нагрузкой, постепенно выплачивая кредит с продаж квартир».
Вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов прикинул, как отказ от привлечения средств дольщиков повлияет на себестоимость: «Средняя цена в сегменте массового строительства — 80 000–90 000 рублей за 1 кв.м. Двукратное увеличение размера банковского кредита вкупе с ростом его стоимости может дать прибавку примерно в 10 000 рублей. Следует учитывать и отложенный во времени возврат капитала. Сегодня к завершению строительства уже удаётся реализовать значительную часть недвижимости в проекте, а по новым правилам в этот момент девелопер сможет только начать продажи. Это отражается на экономике проекта и может увеличить стоимость метра ещё на 5000 рублей».

«Бесполезные» вклады
Злободневна и тема начисления процентов на деньги граждан, размещённые на счетах эскроу. Алексей Белоусов полагает, что на эти вклады можно было бы начислять проценты и разделить их между банками, застройщиками и дольщиками: «Сейчас законодательство это запрещает, кроме того, деньги не может использовать и банк в своих операциях. А проценты могли бы начисляться дольщику и помогли бы снижать кредит застройщику».
«Давайте представим, что банкам разрешат начислять проценты, но в чью пользу? — рассуждает Наталия Кадилина. — В пользу дольщика возможно, только если проект не состоялся и он получил деньги обратно. А если объект достроен, то почему проценты должен получить дольщик?» Она поясняет, что в случае с эскроу-счетами банк должен иметь фондирование, но не имеет обеспечения, поскольку это, пока объект не построен, не деньги застройщика. При кредитовании под эскроу-счета банки также понесут значительные расходы как в части нагрузки на капитал, так и в части резервирования. У некоторых застройщиков может не быть средств для обслуживания долга, а это негативно скажется на категории качества кредитного требования. «Эти тонкости также сильно волнуют и банки, поскольку многим из них предстоит войти в реку эскроу-счетов и проектного финансирования, а это большие лимиты и нагрузка на капитал. Застройщики говорят, что это дорого из-за процентов по привлечённым средствам. Но ведь в противном случае придётся платить взносы в компенсационный Фонд защиты прав дольщиков, которые собираются увеличивать. Ещё вопрос, что будет дешевле», — полагает Наталия Кадилина.
Артём Кириллов уверен, что многие проблемы застройщиков решатся, если им всё же разрешат снимать часть средств с эскроу-счетов. Деньги можно направить на погашение части кредита, что снимет бремя процентов: «Также можно было бы считать телом кредита разницу между размером займа, который взял застройщик, и средствами, накопленными на эскроу-счетах. В этом случае многих проблем удалось бы избежать».
Алексей Ефремов напоминает, что, говоря об увеличении процентной нагрузки на застройщиков, нельзя забывать, что доходность отрасли и так снижается: «С другой стороны, уменьшение маржинальности бизнеса вполне может заставить компании искать варианты оптимизации себестоимости работ, в том числе — с помощью внедрения новых технологий».

«Медвежья» защита
Директор правового департамента Setl Group Михаил Малюченко подтверждает, что неточность формулировок в законе не позволяет дать точный прогноз, как поправки скажутся на рынке. Но есть и очевидные проблемы. Например, участок может быть довольно дорогим, и его приходится покупать в рассрочку, используя и деньги дольщиков. Если компания работает с эскроу-счетами, с расчётами за землю будут сложности. За надел нельзя будет расплатиться и долей в проекте, то есть квартирами. Возможно, некоторым девелоперам придётся брать ещё один кредит — на покупку земли.
В части оплаты участка действительно есть законодательная коллизия. В списке разрешённых операций числится погашение кредита, но взятого именно на строительство. Однако в другой статье в рамках банковского сопровождения разрешено использовать деньги дольщиков на оплату договоров купли-продажи участков с рассрочкой. «Мы уже запросили пояснения у Минстроя и Центробанка. А пока полагаем, что будет легче, если участок приобретается с уже полученным разрешением на строительство: есть основание полагать, что такие платежи не будут признаны нецелевыми», — считает Наталия Кадилина.
Михаил Малюченко говорит и о серьёзных ограничениях для дольщиков: «Если застройщик работает с эскроу-счетами, он не сможет дать покупателям рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию. А подавляющее большинство девелоперов такой манёвр предпринимали или собираются, давая рассрочку вплоть до трёх лет после завершения стройки».
Есть и чисто региональные проблемы, которые сложно решить федеральными нормами. Например, отчисления застройщиков в создаваемый в Петербурге фонд социальных обязательств (компании будут платить некий процент со стоимости квартиры, а деньги пойдут на создание социальных объектов). Банк не разрешит провести такую операцию со спецсчёта. Так что взносы возможны только за счёт прибыли, которой, если брать строительство конкретного дома, пока просто нет.