Апартаменты на плато
Рынок апартаментов постепенно восстанавливается. Провал во втором квартале компенсировали активные продажи в первом, и полугодие завершилось плюсом. Серьёзных препятствий для развития проектов нет, но о высокой доходности вложений в апарты, пожалуй, придётся на время забыть. Это нужно учесть девелоперам, управляющим и покупателям.
По итогам первого полугодия в продаже находится 6200 юнитов (212 000 кв.м). Это на 35% меньше по числу апартов, если сравнивать с началом года, и на 33% – по площади, подсчитали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость».
Схожие цифры у Knight Frank St. Petersburg: в предложении 6300 юнитов (216 000 кв.м), сокращение – на 36%. Наиболее заметно уменьшилось количество рекреационных апартов – минус 55% по сравнению с концом 2019-го.
Из-за пандемии народ массово стал искать убежища за городом и раскупает подходящие варианты.
Доля сервисных апартаментов продолжает расти и уже достигла 83% в структуре предложения. Более половины выставленных на продажу апартов (56%) сосредоточены в двух районах: Выборгском и Московском. За полугодие на рынок выведено всего около 500 юнитов (12 400 кв.м). Это минимальный объём нового предложения за весь период развития сегмента апартаментов. В основном речь о юнитах под брендом Mercure в комплексе апарт-отелей VALO, где 1 марта начались продажи (по 170 000 руб./кв.м). Кстати, в тот же день открылся и первый апарт-отель VALO на 750 юнитов.
Резкое сокращение вывода новых проектов эксперты связывают, прежде всего, с необходимостью перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. К тому же в 2019-м предложение, напротив, било рекорды – 10 000 юнитов.
Невзирая на пандемию, объём продаж по итогам первого полугодия оказался на том же уровне, что и в прошлые годы, а по некоторым подсчётам, даже превысил прежние показатели. Активный спрос в первом квартале компенсировал потери за апрель–июнь (минус 26%). С начала года реализовано 2000 номеров (данные «Петербургской Недвижимости»). Knight Frank насчитал 2600 юнитов, что на 17% больше, чем за тот же период 2019-го. В тройку лидеров по спросу вошли проекты: «ArtLine в Приморском», Start и VALO. На них приходится почти половина продаж за полугодие (49%).
Оба квартала 2020-го оказались успешными для рекреационного формата, где, по данным Knight Frank, продано на 53% больше, чем в первом полугодии 2019-го. В июне 2020-го завершена реализация четвёртой очереди апарт-отеля «Светлый мир «Внутри» в Сестрорецке.
Как подметила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», во втором квартале спрос заметно сместился с апартаментов в сторону квартир, чему способствовала программа льготной ипотеки, которая распространяется исключительно на жильё.
За полгода апарты подорожали на 6,6%. Средняя цена предложения составила 154 200 руб./кв.м в сервисных проектах и 187 400 руб./кв.м – в несервисных.
Заявленный размер арендной платы за студию находился в диапазоне 20 000–55 000 руб./мес., средняя стоимость оказалась на 25% ниже уровня 2019-го (Knight Frank). В некоторых комплексах снижение расценок (при аренде на срок от месяца) достигало 50–60%, что позволило удержать или даже повысить загрузку апарт-отелей.
Однако, по данным NSP, не все УК смогли обеспечить собственникам апартаментов минимально гарантированную сумму. В некоторых проектах они получали в разы меньше, особенно весной.
Вирусный оптимизм
В первом полугодии сданы в эксплуатацию восемь проектов с апартаментами, четыре из которых – сервисные (на 2388 номеров), остальные – аналог жилья (табл. 2).
Самый крупный из них – Yes Marata (на 1188 юнитов). До конца года эксперты ожидают вывода на рынок восьми новых проектов примерно на 2500 номеров.
В июле стало известно, что ГК «ПСК» выкупила готовый проект вместе с застройщиком в Кировском районе и собирается построить Putilov Apart на пр. Стачек. Продажи откроются в сентябре, цены на старте – от 2,4 млн рублей.
В двух корпусах общей площадью 12 000 кв.м будет не менее 400 юнитов от 19 до 35 кв.м. Как заявил Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», это будет сервисный отель, рассчитанный на кратко- и среднесрочное проживание. Основная ставка – на сотрудников расположенного рядом Кировского завода и его многочисленных партнёров.
Группа RBI может начать реализацию гостиницы на 550 номеров на Московском пр., 103. Вывод остальных проектов в этом году под сомнением, если не считать «псевдожильё».
В 2020-м могут возобновиться продажи в «замороженном» апарт-отеле Vertical на 2-м Муринском проспекте. Фирма «СтройАльянс» начала возводить его в 2016-м. Она строила 21-этажное здание (высотой 65 метров) на 522 апартамента, часть которых успела продать. Управляющим и эксклюзивным брокером проекта стала УК Becar. В конце 2017-го суд по иску местных жителей признал незаконным выданное разрешение на строительство. Объект был заморожен более чем на три года на уровне 13-го этажа. В апреле 2020-го Смольный и застройщик согласовали условия завершения работ: высота здания останется на этом уровне, компания передаст району помещения на первых этажах под культурно-досуговые функции. По словам Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, желающим дольщикам застройщик вернул деньги. Около 30 граждан решили дождаться своих юнитов. В «обрезанном» проекте останется всего 120 апартаментов.
«Группа ЛСР» в этом году, возможно, приступит к реализации апарт-отеля Neva Art на Петровском острове. Девелоперу не разрешили возводить здесь жильё, придётся строить аналог. На участке 2,2 га предусмотрен комплекс на 368 номеров и подземный паркинг на 403 места. Кроме того, у ЛСР есть ещё несколько жилых проектов, в составе которых запланированы апартаменты (табл. 3).
ГК «Еврострой» построит второй апарт-отель (NEXT-2) недалеко от почти готового комплекса NEXT на Васильевском острове. Общая площадь NEXT-2 составит порядка 17 000 кв.м, самих апартаментов – около 10 000. «Мы планируем вывести новый апарт-отель на рынок в следующем году», – рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
В начале года ЗАО «Отель Введенский» получило добро на возведение 75-метровой гостиницы 3 «звезды» на ул. Брянцева. В ней будет порядка 850 номеров, ориентированных на китайских туристов.
Проект инвест-отеля «Плаза Лотос Групп» у Пьяной гавани на 1145 номеров пока «завис», Градсовет дважды завернул архитектурную концепцию. Главе КГА Владимиру Григорьеву и некоторым архитекторам не понравились планировки. Проще говоря, они считают, что под видом отеля здесь возведут «псевдожильё», не обеспеченное социальной инфраструктурой.
СК «Монолит» сдала первый корпус (280 номеров) комплекса Wings на ул. Крыленко и возводит второй (ещё 252 апарта). В начале года компания инициировала изменения в проект планировки территории, чтобы разместить здесь ещё три корпуса апартаментов.
У Группы RBI формируется серьёзный портфель гостиничных проектов. Пилотный комплекс ArtStudio на 259 юнитов на 2-й Советской улице уже функционирует. В этом году сдан комплекс апартаментов «Русские сезоны» в Сестрорецке (на 362 юнита). Завершается строительство апарт-отеля Studio Moskovsky (357 номеров) на Заозёрной улице. О гостинице на Московском пр., 103 – см. выше. Кроме того, в апреле компания представила проект отеля на 301 номер на Киевской ул., 5.
В июне ООО «ДЦ «Оккервиль» презентовала Градсовету проект МФК у Ладожского вокзала, где помимо жилья задуман микст из гостиницы и апартаментов (более 400 номеров).
Вторая волна
Апарт-отели сейчас чувствуют себя не в пример лучше классических гостиниц. Загрузка большинства действующих объектов достигла докризисных значений; восстанавливается объём продаж в новостройках. Однако небольшой ручеёк внутреннего туризма начнёт иссякать с окончанием высокого сезона. Что будет дальше, никто не знает. Все с опаской ожидают второй волны пандемии коронавируса. Даже если исходить из позитивного сценария, турпоток (внутренний и внешний) начнёт восстанавливаться не раньше весны 2021 года. Командировочных и студентов, конечно, никто не отменял, но в нынешних условиях их на всех не хватит, особенно с учётом растущего объёма номерного фонда. Скорее всего, управляющим действующих объектов и девелоперам строящихся отелей придётся пересмотреть программы доходности в сторону уменьшения заложенных показателей.
Кстати, в феврале ГК «ПСК» расширила линейку предложений и первой в России начала продавать доли в юнитах с отделкой в комплексе Start. Минимальная цена – 500 000 рублей. Владельцу доли обещают 12–16% годовых, что в два-три раза выше ставок по банковским депозитам. Сдержит ли фирма обещания в кризис, неизвестно. Клиент может покупать неограниченное количество долей, а затем передавать их в управление УК, перепродать, подарить, передать по наследству и пр.
Одной из первых доли в помещениях инвест-отелей начала продавать «Плаза Лотос Групп» в 2018-м. Однако она реализовывала по такой схеме только встройки под коммерцию: кафе, ресторан, офис, спортзал, прачечную и пр. Долями в самих юнитах до сих пор никто не торговал. Схема не без риска. Как управлять объектом с несколькими тысячами собственников, когда в самом проекте 3244 апартамента?
Не прекращаются попытки приравнять апартаменты к жилью.
В июне вице-премьер Марат Хуснуллин уже внёс необходимые поправки в законодательство и рассчитывает, что их примут осенью. Если это случится, цены на юниты сравняются с квартирами.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«Рынок начал восстанавливаться в июле. Если в марте–апреле заполняемость была на уровне 50%, сейчас она выросла почти до 90%. Комплекс Avenue на ул. Академика Павлова загружен на 98%, апарт-отель Like (которым мы управляем) – на 90%.
Важно, что в пандемию мы сумели сохранить коллектив, никого не сократили. Только сейчас вышли на безубыточную работу. Пока краткосрочная аренда составляет 25% от общего объёма, но её доля
постепенно увеличивается. Это туристы из Москвы и соседних регионов. Начало года было нормальным, второй квартал – провальным, в третьем – рынок начал выравниваться. Думаю, четвёртый квартал тоже будет в плюсе, и в целом по году мы получим положительную динамику.
Примерно такая же картина наблюдается и с продажами юнитов в строящихся проектах.
Конечно, в острую фазу кризиса были маркетинговые предложения. Но с сентября мы ждём подорожания на 5%.
У нас около 30% покупателей берут апарты для собственного проживания, однако этот показатель продолжает снижаться.
Многие рассматривают апарты как аналог депозита.
Мы подписали контракт на размещение туристов на УЕФА-2022, и это хороший знак.
Кстати, восстановился спрос и на управление, сейчас ведём переговоры с тремя крупными девелоперами»
«Когда весной в связи с коронавирусом возникли объективные экономические сложности в стране, мы смогли оперативно переключиться с краткосрочной на долгосрочную аренду в нашем пилотном проекте ARTSTUDIO Nevsky. В мае ситуация стала выправляться, и мы начали обратный процесс: стали переводить долгосрочные договоры в краткосрочные. В настоящий момент структура контрактов по отелю выглядит следующим образом: 70% из них приходится на краткосрочную аренду и 30% – на долгосрочную. Мы приблизились к запланированным показателям по загрузке отеля, стоимость номеров постепенно возвращается к докризисному уровню, но пока она всё ещё немного ниже, чем в прошлые сезоны»
«В карантин загрузка упала до 50%. Но мы довольно быстро сумели вернуть заполняемость, и она в среднем составляла около 78% в последние месяцы, сегодня – 98%. Мы не прекращали выплаты собственникам, минимальную сумму (30 000 рублей в месяц) получал каждый владелец студии, за двух-трёхкомнатные варианты – больше.
Сейчас у нас около 8% юнитов сданы в краткосрочную аренду, остальные контракты долгосрочные. Большинство действующих апарт-отелей работает по схеме высокого и низкого сезонов. С октября 2/3 номеров сдают на длительный срок – до 1 мая. С 1 мая по 30 сентября преобладает краткосрочная аренда. Ценники мы снижали в марте–апреле, но в июне вернулись на прошлогодний уровень. Сейчас аренда студии стоит около 50 000 руб./в месяц.
С точки зрения продаж самыми сложными были апрель и май, в июне пошли звонки, а в июле – отложенные сделки. Сейчас спрос восстановился, средний чек – 235 000 рублей за кв.м.
В первой очереди Docklands около половины клиентов покупали юниты для своего проживания, во второй – всего около четверти, остальные – инвесторы.
Думаю, в конце сентября начнётся сезонное снижение активности, и большинство номеров будут переориентированы на долгосрочную аренду»
«МФК AVATAR изначально проектировался с акцентом на постоянное проживание. Здесь нет однокомнатных юнитов малой площади. В комплексе преобладают двухкомнатные апартаменты от 63 до 81 кв.м, также есть трёх- и четырёхкомнатные (от 85 до 197 кв.м) с открытыми террасами с видом на исторический центр
и Петровский пруд.
Большинство покупателей не скрывают, что планируют здесь проживать вместе с семьёй. Это неудивительно, учитывая престиж локации и удобное расположение комплекса для работы и для жизни»
«В период вынужденных нерабочих дней были сложности с оформлением сделок. Кроме того, инвесторы с осторожностью наблюдали за рынком, анализируя ситуацию. Всё это привело к снижению продаж. С конца июля мы отмечаем рост спроса на апартаменты и увеличение количества сделок. Это связано как с некоторой стабилизацией экономики, так и активизацией инвесторов перед осенне-зимним сезоном.
Выросло число клиентов, которым интересен минимальный порог входа. Мы связываем это с притоком на рынок граждан, которые переводят средства с банковских счетов в недвижимость»
«В первом полугодии спрос по очевидным причинам был максимально волатильным: от практически полной приостановки сделок в апреле до ажиотажа со второй половины июня, когда обозначился горизонт снятия режима самоизоляции. Активность инвесторов объясняется отложенным спросом, колебанием курса рубля и слухами о его падении. Цены планомерно росли в первом квартале, во втором динамика исчезла, компании стали предлагать скидки, акции, в том числе банковские программы с субсидированием ипотечных ставок.
В инвест-отеле «Интуит» порядка 5% инвесторов рассматривают возможность собственного проживания; в комплексе «Про.Молодость» все покупают в инвестиционных целях.
В будущем многое зависит от макроэкономики, курса валют и возможного рецидива пандемии. Мы рассчитываем, что положительный тренд сохранится»
«Мы ожидаем возвращения к сложившейся схеме работы в следующем сезоне. Весь период ограничений сервисные апартаменты демонстрировали хорошую устойчивость. Их заполняемость достигала 30% против скромных 7–10% у классических гостиниц. Из-за отсутствия туристов апарт-отели переориентировались на долгосрочную аренду. За лето доходность для владельцев апартаментов снизилась против ожиданий примерно на 50%, с 10–12% до 5–6% годовых.
Сейчас начал расти спрос на краткосрочную аренду, но, думаю, привычного уровня мы достигнем только в будущем сезоне.
В нашем проекте юниты для собственного проживания покупали не более 10% клиентов. Объект, расположенный почти в центре города, выгоднее сдавать в аренду. Кроме того, некоторых останавливает отсутствие постоянной регистрации или нежилой статус, что напрямую связано с более высокими расходами на обслуживание и эксплуатацию.
В дальнейшем многое будет зависеть от новых ограничений, которые могут ввести. ВОЗ прогнозирует завершение пандемии весной 2021-го. Будем надеяться, что к этому времени жизнь вернётся в нормальное русло »
«В нашем комплексе апартаментов комфорт-класса «Лахта Парк» во втором квартале произошло снижение спроса примерно на 15 %. В проекте бизнес-класса «Лахта Плаза» снижения продаж практически не было. Кризис повлиял только на один проект.
Сейчас в «Лахта Плазе» осталось всего 50 свободных апартаментов. Для увеличения продаж в обоих комплексах мы запустили специальные маркетинговые акции, а также совместно разработанные предложения от наших банков-партнеров для физических и юридических лиц.
Уже в августе мы вернулись к докризисным показателям. А с началом сезона деловой активности спрос на приобретение недвижимости только вырос. Очень надеемся, что Госдума примет закон о возможности вывести апартаменты в отдельный статус, который в будущем позволит собственникам в них зарегистрироваться. »
-cropped-common-1595839629.jpg)