НАШ ЦИТАТНИК: «Мы остались зелёным финансовым брендом, но добавили много разнообразия в то, чем занимаемся и чем полезны для клиента. И главное – мы взяли на себя амбициозную задачу экономить людям максимум времени...» Герман Греф

26 сентября, 12:01

"Источник денег – совершенно непредсказуемая функция в России"

"Источник денег – совершенно непредсказуемая функция в России"

Об экономике кризиса, о спросе на жильё, который растёт вопреки всему, о новых тенденциях и предпочтениях покупателей рассуждает Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).

Серёжина
Вера Глебовна

директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Группа RBI

sevgorod@rbi.ru

 Сокращение вывода новых проектов  похоже, пока единственно внятный ответ девелоперов на нынешнюю ситуацию. Или есть и другие, менее заметные шаги?

– Единственно видимая реакция – думаю, да. Но вот что означает – «сокращение вывода»? В сложный период лучше остановиться и оглянуться, чем идти напролом или по тому же проторённому пути. Нужно понять: то, что мы предлагаем, – нужно ли людям сейчас, в таком объёме, именно в этом формате? Может, предпочтения изменились? Хотя, по нашим ощущениям, каких-либо сильных сдвигов не наблюдается, но правильно, что эти вопросы задаются. Люди переосмысляют ситуацию и задумываются. Если есть все разрешения, вывести проект на рынок по-прежнему не проблема. Если же речь идёт о пересмотре проектов и разработке чего-либо качественно другого, это потребует более длительного времени на осмысление. 

 Нас как раз и интересует, будет ли происходить корректировка того, что уже запущено в работу?

– Потребительские предпочтения быстро и у всех сразу не изменятся. Гипотетически можно предположить, что выделится категория покупателей с некими новыми потребностями. Но пока нет такого, что все (условно) засядут работать дома, и поэтому им потребуются новые по функционалу большие пространства. Да и вряд ли такое возможно: недвижимость дорогая, так что скорее увеличится спрос на коворкинги и другие гибкие офисные варианты. Основа же любого жилого формата – планировочные решения. Не думаю, что в массе что-то серьёзно изменится. Новые форматы будут появляться в рамках разведывательной истории – как пилотные проекты.

 В каких сегментах кризисные явления будут наиболее заметны?

– В предыдущие сложные времена ситуация была иная. Например, в 2008 году у нас сильно просел спрос в бизнес-классе. А сейчас этот сегмент чувствует себя гораздо увереннее. Когда этим летом мы вывели новый проект «Созидатели», спрос превзошёл ожидания. Есть предположения, что наиболее заметно кризис ударит по более экономичным сегментам, где у людей ситуация сложнее: сокращения на работе, проблемы с выплатой зарплат, резкое снижение доходов. Хотя те меры господдержки, что разработаны, с нынешними ипотечными ставками, должны помочь. 

 Судя по реальным действиям, правительство будет поддерживать бедных и крупные системообразующие компании. А серединка  брошена и выплывает сама по себе. Но этот слой как раз и есть главная аудитория рынка жилья. Вы ощущаете какие-то перемены в спросе?

– Мы, как и весь рынок, почувствовали небольшое снижение спроса по отношению к показателям прошлого года. Но не в тех масштабах, какие могли бы быть. Всё складывается пока более благоприятно, могло быть и хуже. Даже удивительно! Тот объём сделок, который проводился в условиях самоизоляции, когда никто никуда не выходил и все сидели дома, поражает воображение. Продажи идут, и цены растут. Если бы спроса не было, цены бы так не увеличивались. Это абсолютно маркетинговая реакция на спрос.

 Может, строители просто не имеют возможности снижать цены, даже если бы и захотели? Наоборот, их постоянно подталкивают ростом тарифов, цен на энергоносители, на перевозки… 

– Это всё, безусловно, есть. В начале года все ждали удорожания именно из-за этих факторов. Но цены на жильё и себестоимость растут не только по этим причинам, тут нет прямой зависимости. Рыночная цена всё же в первую очередь зависит от спроса и предложения; финансовые модели, безусловно, рассчитываются с учётом себестоимости, но, если бы никто не покупал квартиры, цены бы на них на 10% не выросли. Они либо остались бы такими же, либо, по крайней мере, не увеличивались так быстро.

 Сейчас спрос поддерживается за счёт льготной ипотеки. Но бОльшая часть россиян не может брать кредиты уже независимо от ставок. То есть мы получим дальнейшее сокращение спроса и увеличение цен. Такая перспектива вас не тревожит?

– Варианты прогнозирования можно формировать разные. Обычно изучают три сценария. Тот, который вы описываете, – это самый худший. Сложно сказать, насколько он вероятен. В 2014 году, во время предыдущего кризиса, мы видели, насколько сильное влияние оказала на отрасль поддержка правительства, государственные меры стимулирования спроса. Тогда развитие ситуации тоже могло пойти по самому негативному сценарию, но этого не случилось. Возможно, всё не так страшно. Слишком много неизвестных факторов. Источник денег – совершенно непредсказуемая функция в России.

 Большой объём неучтённых доходов?

– Возможно, происходит оптимизация активов, что-то продаётся и приобретается жильё, это сложные и длинные цепочки, которые не проследить. В том же бизнес-классе сейчас наблюдается устойчивый спрос.

 Давайте о модных трендах. Тяготение к проектам с невысокой плотностью, к зелени  насколько эта тенденция будет долгосрочной?

– Чисто гипотетически многим бы, наверное, и раньше хотелось так жить, просто сейчас люди это почувствовали более остро. Все ли переедут в «малоэтажку»? Мы пока не в Германии. Там действительно строят, как правило, пять-шесть этажей, максимум девять. У нас, скорее всего, люди начнут обращать больше внимания на этот сегмент, такие проекты займут достойную долю и выбор этого формата станет более осознанным. 

Но есть ограничения по финансовым возможностям. Кроме того, в Петербурге слишком дорогая земля, чтобы малоэтажные проекты окупались, так что это будут ближайшие пригороды. А там встаёт вопрос о расстоянии до благ цивилизации и доступности мест работы. Если человек не может трудиться на «удалёнке», транспортная составляющая сыграет значимую роль в выборе жилья. Так что интерес к таким проектам будет расти, но не станет преобладающим. 

 По экспертным оценкам, от 20 до 30% сотрудников в офисы уже не вернутся. Не понадобится ли им лишняя комната или трансформируемое пространство? 

– Трансформируемое пространство – очень важная тема. Насчёт дополнительных комнат – это из серии «все хотят «двушку», но денег хватает на «однушку». Стоит рассчитать экономику, посмотреть, что выгоднее: купить жильё с дополнительной комнатой или снимать коворкинг. Скорее всё же люди будут обращать внимание на гибкие офисы. Формат уже понятен, такие объекты появились на рынке, и есть из чего выбирать. 

 То есть это ещё и другой подход к общественным пространствам в доме?

– Конечно. У нас будут строиться не только бизнес-центры, коворкинги тоже развиваются. 

 И, наверное, будет запрос на то, чтобы превращать балконы в полноценные лоджии  с остеклением и подогревом.

– Мы всегда стеклим лоджии. Делать ли их тёплыми, это вопрос  для исследования.

 Рост количества сделок на загородном рынке означает, что часть покупателей потеряна для городских проектов?

– Возможно, но для рынка Петербурга это несколько процентов, потеря малозначимая в общем объёме. К тому же это не чистый минус, поскольку кто-то покупает за городом второе жильё.

 Доходы населения снижаются, не произойдёт ли сдвиг в сторону арендного жилья?

– У молодого поколения – вероятно. Недаром сегмент апартаментов, бурный рост которых пришёлся на 2018-2019 годы, ориентирован в основном на эту аудиторию. 

В целом аренда будет переходить в более качественный формат, под профессиональное управление.  

 Есть ли у застройщиков резервы и возможности для снижения себестоимости? 

– Время для пересмотра бизнес-процессов тоже наступит. По производству материалов вряд ли такое произойдёт, маневрировать некуда, а резервы для оптимизации управленческих процессов, думаю, ещё есть, и над этим будут работать. Но это не десятки процентов – единицы. Запас прочности у проектов небольшой.    

 В Петербурге идёт обветшание жилого фонда в историческом центре города, а отдельными вкраплениями качественных проектов окружающую среду не изменить. Не возникнет ли у нас новый тип гетто: дорогое поместье за забором, а вокруг вот это всё?

– Какое жильё в старых районах есть, такое и будет преобладать. От этого никуда не денешься. Повлиять на это как застройщик мы не можем. Но ремонт фасадов тем не менее происходит, и в центральной части даже чаще, чем в других местах. Возможно, не в тех масштабах, какие хотелось бы. Да, там будут жить люди с разным уровнем доходов, но такое бывает нередко – и как раз такие примеры на Западе свидетельствуют о том, что при перемешивании разных слоёв гетто не случается. 

 Но ведь тогда не возникает более высокого уровня коммерческой инфраструктуры и сферы услуг… 

– Я согласна, что один в поле не воин, и реализация единичных проектов вряд ли переломит ситуацию. Но ещё два-три новых комплекса по соседству создадут притяжение, пусть они даже не сформируют новое социальное окружение, но позволят удовлетворить потребности людей жить ближе к центру. Да, существует большая проблема капремонта старого фонда, но, несмотря на это, исторический центр привлекает многих.

 Какие плюсы и преимущества жизни в большом городе не дают движению за город стать по-настоящему массовым?

– Дороги, транспорт. В прошлом году, кстати, наблюдался рост спроса на жильё в Петербурге со стороны тех, кто уже испытал на себе транспортные проблемы при поездках в пригороды и обратно. Такие покупатели готовы были платить больше, но перебраться поближе. Если нет возможности работать на «удалёнке» и добираться до дома часами, значимыми факторами остаются место работы и качественная социальная инфраструктура. А кому-то нужен драйв и дух городской активной жизни. У всех всё по-разному, с чем-то приходится мириться за счёт преимущества других факторов.

 Если бы вы сейчас выбирали площадку для нового проекта, какие параметры поставили на первое место?

– Зависит от сегмента. Проще всего в бизнес-классе – четыре центральных района и какие-то отдельные локации в Московском. Хорошие видовые характеристики, зелёные зоны, тот же вид на Неву, но не Рыбацкое или Октябрьская набережная, конечно. Небольшие затраты времени на поездки до центра. Нужно ещё смотреть, что рядом, есть ли там проекты других девелоперов – просчитывать возможности развития территории в перспективе. Хотя Петроградский район ценится всеми, там можно брать любое место, настолько высок спрос. С Центральным то же самое. 

 Если смотреть на мировой опыт, по многим крупным городам видно, что центр постепенно превращается в бизнес-сити и перестаёт быть местом жительства состоятельных людей.

– Мы к этому ещё не пришли. К этому даже ещё Москва не подошла, жить в центре по-прежнему престижно. Да и главная базовая потребность – жить в новом доме – никуда не делась. 

 У вас много покупателей из других регионов?

– У нас существенная доля таких покупателей, в некоторых проектах до 40%. Но есть и такие, которые ценят в первую очередь петербуржцы, как, например, ARTSTUDIO Nevsky и «Петровскую ривьеру». Жители Петербурга понимают контекст места. 

 Можно ли сейчас строить далеко идущие планы?

– Думаю, можно и даже нужно. Идеально, конечно, ничего не сложится, но мы же все натренированные люди. Цикл проекта – семь лет от закупки до ввода, поэтому так или иначе какой-нибудь кризис на него да приходится. Так что всё равно выруливаем. Масштабные проекты есть и будут, и я не слышала, чтобы кто-то из девелоперов от них сейчас отказывался бы.